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虽然房贷已经放开，但杭州二手房的成交数据依然还在冰封期。 2022年前三月，杭州的二手房成交总套数在0.93万套左右。这个数字只有去年同期的2.65万套的三分之一左右。 杭州的二手房成交量自去年3月以1.15万套的数据创下近五年来的新高以后，不断下降，到去年的第四季度，已经跌落到每月成交3000套左右的低点。 问题来了，当时大家的分析是房贷的收紧，对二手房东更加敏感，只要房贷放松，二手房的春天依然会回来。 然而，杭州的二手房已经没有春天了。 很多人曾经担心，亚运会后杭州楼市会不会骤冷。现在看来，像玩偶一样被牢牢控制住的新房，依然一边分化，一边红盘迭出，而二手房市场却是真的撑不住了。 撑不住的原因，有全国宏观层面的原因，更有杭州市场的特殊原因。 这个特殊原因是，作为杭州楼市的双刃剑，亚运会前杭州急剧膨胀的建成区面积，和不断拓展的城市配套，在杭州严格的限购限价制度下，杭州的新房碾压了杭州的二手房。  1 楼市的降温，房贷的松紧，学区房的瓦解，当然是杭州二手房成交量骤降的重要原因，但，这样的原因也同样出现在其他城市。 而事实上，与华东其他几个省会城市和苏州相比，杭州的二手房成交数据在2021年就已经极不正常。  真相就在这里，同样的大环境，同样是限购限价的城市，杭州2021年的数据一个重要的特征就是新房比人家多得多，但二手房的成交数据却大幅下降。 我们再来看看华东五市新房和二手房的套数增幅。  南京和苏州的经济量级和楼市规模更加接近一些，也更能看得出来比较的结果：杭州的新房成交量吃掉了二手房的成交量。 当然，我们知道杭州2021年新房成交量有上一年度的延迟网签的部分原因在，但这不影响我们得出上面的结论。 也就是说，杭州购房者除非是迫不得已，但凡有所选择，都去买新房了。  2 让房东们着急的是，这样的趋势，接下来还将继续。 李嘉诚的地段地段还是地段，害了很多人。因为，在每个人在眼里，什么是好的地段完全是云泥之别。所以，这句话没有任何的指导意义，只是让固执者更加固执而已。 为什么以前很多人愿意买市区的二手房，一个重要的原因是因为所谓的地段。然而，地段的三大核心价值：通勤、大型综合体等商业配套、学区和医院等公共配套，却都在发生变化。 学区，杭州各个新城区都在引进好学校。 医院，杭州最好的三甲医院都在建新院区，而且浙一和浙二的总部都分别搬到了余杭和萧山。 商业综合体，从丁桥的天街，到萧山新塘的银泰，再到临安锦南的宝龙，嗅觉更快的大型商业综合体早已经在新城区落地，购物体验远远超过朝晖、潮鸣、城西等老城区。 甚至龙湖已经在杭州布局了11座天街，但没有一座位于杭州传统意义上的老城区。 至于通勤，是更加重要的，也是亚运会对杭州最大的抬升，杭州的地铁和快速路建设大大超速，在9月份的亚运会开幕前，杭州将有516公里的地铁，和464公里的快速路，这将为杭州增加大量1字头的「快速路房」，和2字头的「地铁房」。（点击参阅此前文章：《15年的期待与悲喜都在这里，解读杭州2035地铁网的22大看点 | 叶建英》）  杭州此前就已经分析过，虽然杭州的整体房价要高于南京，但事实上，对于200万级预算的新杭州人和新南京人来说，杭州的置业门槛要低得多，杭州对年轻大学生友好得多。 一个突然变大的杭州，就像一个刚刚进入初中的男孩子，妈妈们会发现，他再也不愿意待在妈妈边上了：有的是快乐、高效、高性价比的新城和新房子。  3 和地铁、快速路一起改变杭州的，还有如潮水一般涌上来的年轻人，和不断的宅地供应量。 新杭州人很多，问题是新杭州人都是新引进的大学生，都年轻。 而已经不需要再重申了，这批年轻人不喜欢或者没有能力早婚早育。这意味着，老城区的二手房所谓的配套，他们根本不CARE。 虽然楼市的真实温度已经大幅下降，但因为有着奇特的限价制度，杭州的新房市场照样可以「月月有红盘，年年不降温」，而杭州的宅地供应量仍然将按照每年引进40万新杭州人的速度高配供应。 而且，正是因为亚运会前大量的公共配套建设，大大提高了郊区住宅的宜居性，以及郊区政府对土地出让金的渴求程度。 这一轮的房产调控，限价是核心中的核心，限购可以提前松绑，大大地松绑，而限价不能，只能是在5%的天花板下局部调整。 这样就意味着，杭州市中心的二手房，越来越像是为杭州新房市场不断制造红盘添火加油，抬桥子。 |
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