包租实战6大问题解答
————沦落成美
1【采取包租行动之前应该注意哪些事项？】
答：包租和委托不同，两者各有特点，委托的最大特点就是不花成本，但是缺点也很明显——控制力不强，随时面临我们找到租客前，房子就租出去的情况。而包租，则刚好相反，需要花一定的成本，但是，控制力很强。
相信很多拿到包租课件的学员已经知道，我们行动之前需要去当地的二手家具家电市场了解行情，作为我们升级房子的基础。当你对二手市场的行情了解以后，你就知道，给一个房子配一张床得多少钱，地板革得多少钱，电视，冰箱，空调，洗衣机需要多少钱。最好在手机里存下二手商店的电话，方便随时询问价格。
好，这个工作做好以后，加上你之前的委托经历，和你对租房市场的了解，你可以开始尝试包租了，但是还有一点，需要你注意。
那就是————————————————————聚焦。
你的上手程度，取决于你的聚焦程度。
你可以聚焦一个片区，最好不要太大，一条街，甚至是一个小区。但是你要做到的是，只要你看到一个房子，有五十块钱的差价，你能感觉出来，那说明，你对市场已经了解了。
你会问：“五十元的差价，太困难了”。
其实，中国这么大，每个城市情况不同，我只是以我这里的情况来讲，因为我这里是三线城市，所以差价一般不会出现三五百的情况，所以我需要这样的眼光。
我只是想说明，你做之前，如果没有自信，请停止。
不管是多小的代价，我不希望你冒险，你没有自信，说明你的功课还没做到家，也就是作业没有很好的完成。
我们是以投资者的身份来操作，如果想碰运气，那是投机者。
这里有一个方法，可以让你自信。
如果你认真跑市场，相信，你现在应该手中有100张左右的中介名片。
不要小看这些小纸片，那是你的宝藏。
因为除了你，当地没有人同时拥有这么多的中介联系方式，你是唯一一个。
这些名片是你辛辛苦苦跑市场拿回来的，你需要充分运用它们。
当你聚焦好了，发现了一套你认为不错的房子，热血沸腾，想马上去包下来的时候，请你先不要冲动，先冲个凉，冷静一下，相信我，这样的房子还会出现的，而你为了稳妥起见，最好先测试一下。
好，让我们来模拟一次吧，就当是上战场之前的演习。
先给中介打电话，让他帮你登记出租，区域内的中介都可以打，然后是网上发布，然后是中介群，如果你认为有必要，也可以去贴广告，闹的满城风雨吧，最好让你的房子成为人们茶余饭后的话题，那说明，你的信息轰炸可以了。
至于发布价格，可以给你一个公式，【发布价格=你认为合理的价格——50】.
如果这个发布价格，比房东的价格低，可以值得测试一下，否则就PASS。
现在，不要在乎房子租出去没有，你需要在乎的是有多少人给你打电话。记住，尽量在发布过程中，把房子的配置描述清楚，不要为了省事，就来什么“全套”，这个是最没技术含量的词语，只有中介才会用“全套家具家电”之类的词语，因为他们的房源很多，不可能做到每套都详细说明，而我们是房产投资人，耐心点，把配置一个一个打出来，这是为了你好。
然后你开始等。。。。。。。
如果真的是有价值的，三十分钟之内，会有人给你打电话的，相信我，这是保守估计。
我这个人喜欢简单，由于我聚焦了区域和房型，我也不需要测试很多，三部电话应该够了。
我不喜欢接电话，我把手机放在桌上，我心里清楚，每一个手机都是哪一套房源。然后我就把手机调成振动或者静音，然后我去睡觉，或者去干别的事情。
我一天之后，会看自己的手机电话记录，并详细写下来分析。
座机一般可能是中介打的，如果重复来电，那说明，很可能中介有客户要看房子。
手机的话，百分之七八十都是个人打过来的。
你通过查看电话记录，就可以知道你这个房子是否受人喜欢。
这是我的方法，如果，你喜欢接电话，也可以，我怕辐射，同时也是怕那些人问长问短，挺麻烦，因为我也不是很了解这个房子，呵呵。特别是中介，会问的很烦，而我只需要知道有多少人对房子感兴趣就足够了，我是在测试，不需要多讲话，所以我选择不讲话。
这是演习，同时也是你上战场的最后一课，如果一套房子一天之内有十几个，甚至是几十个电话，那我需要恭喜你了。从概率上来讲，你有百分之九十九的可能在三五天之内出手。
如果只有不到五个，甚至是一两个，甚至是没有，那我也要恭喜你——幸亏你没有包下它。
方法很简单吧，呵呵，为了让你免受中介和租客的质问之苦，我都让你不用接电话，所以，你没有任何借口不去试一下了，要知道，当你打开手机，看到有几十个未接电话的那种感觉，是有多爽。那说明，你离赚钱，只有一步了。
当你测试了很多套以后，恭喜你，可以上路了，那时候，那些“未接电话”会让你非常自信的去包房子。总之，完全靠你自己去测试，相信你不是机器，按照指令照办，你有自己的思维，或许，你还可以测试更多的事情。
在操作房产的时候，送你一句心得——————有问题，找中介。
2【包租过程中，房源何处来？】
答：在包租过程中，跟委托比起来有一个最大的好处，那就是，我们可以跟中介合作，当然，委托也可以，只不过，操作起来，没有包租这么直接的，能和中介达成一致。
委托的过程中，其实我们的角色更像中介，但是我们比中介做了更多的工作，所以我们应该比中介挣的多。
包租来讲，除了委托的那些房源获取方法，我们还有一个很大的来源渠道，那就是中介发布的消息。
但是呢，这个来讲也不一定的，有的地方，中介费很高，需要一个月的房租，这样来讲，就需要和中介多沟通，大家互惠互利，来日方长，当你和中介比较熟悉了之后，中介费其实可以少出一点，同时，我们如果有房源了，也可以交给中介，让她们帮我们租，对吧，都可以互相给对方提供房源，这样一来的话，有什么不能合作，不能商量的呢？
我们这里，中介费是50%~60%（月租金的）。不算多，也不算少。
如果你经常去中介，会发现，她们有很多的好房源，没有在网上登出来。
原因有二：
第一：中介的房源，都是很多的，要天天在网上更新，换了你，也会很累的，所以，她们相信有很多人不上网，会直接去她们的店铺找房子。
第二：现在来讲，虽然有很多人上网，但是毕竟还是有很多人不是经常上网的，特别是对于一些年纪比较大的人，退一步讲，就算是上网，他也不一定就能浏览特定的网站，对吧，所以网上发布的房源，也是很小的一部分。
第三：总有些中介是很落后的，一张桌子，一个本子，一块牌子，就可以了，所以他们可能不会上网，甚至不知道可以上网发布，他们就是在方圆几个小区做，不像那些连锁中介一样很正规，走进去就是排排的电脑。
这样一来，中介的房源，那就是一笔很大的宝库。有条件的学员，可以经常去中介跑跑，同时，你有那么多名片，也可以直接打电话询问，效率很高的。
3【包租的过程中，如何跟房东谈？】
答：这是一个技巧性的话题，如果谈的好，房东会很快答应，如果谈的不好，话术不到位，房东也会非常反感。
首先，我们要明白，包租是什么概念，那就好比是我们的一个朋友，由于一定的原因，有一套房子想出租，但是呢，他平时上班，没时间，或者是根本不在本地，所以，需要一个人来帮他打理这个房子，管理整个的房屋出租事宜。我们的角色，就是这样一个性质，只不过我们不一定是房东的好朋友，同时，我们收取一定的费用，仅此而已。确切的定义，应该算是房产管理者。
好了，当我们弄懂了这样一个概念之后，了解了符合自己的身份，就可以跟房东谈了：
“房东你好，我叫，这是我的身份证，你看看。是这样，我是一个房产投资人，我们有一个团队专门从事房屋出租这一块的业务，我们有很多的优质租客，他们大都是正规单位上班的，或是学生家长，我们觉得你的房子非常符合租客要求的条件，所以我们希望能与你合作。”
当然了，如果房东不愿意听你的下文，那是没办法的事情，有的房东比较死脑筋，只要不是租客，他都认为是中介，然后就一概否决，遇上这样的房东，如果他不愿意听，态度很强硬，我们直接PASS，不必过多的纠缠，如果房东愿意听你的下文，听你解释的话，房东会问：“如何合作？”这个时候，你再问他：
“其实很简单，我们这边有很多客户和朋友，想在附近租房子，所以我们希望把你的房子包下来，租给我们的客户，不知道你是否愿意长租？”接下来，你需要注意房东的反应，如果他有兴趣的话，会问你更加详细的东西：“具体怎么个弄法？包下来是什么意思？”这时候，说明房东对这个感兴趣了，你可以继续跟他解释。
但是切忌不能说的太复杂，因为我们这个操作流程本来就不复杂，如果你说的不够简洁到位，房东会感觉非常麻烦，进而不敢合作。我们只需要简洁明了的阐述：
“简单来讲，就是我们把你的房子包下来，咱们签合同，我们定期把租金给你，省去你的麻烦，然后我们再负责去找租客，把房子租出去，当然，这中间会有一些差价，那也就是我们的佣金，我们只收租客的佣金，不收你的费用，同时帮你打理你的房子，定期管理客户，维护房子。从此以后，你只需要定期收房租就行了，其他的事情我们来管，如果你愿意的话，我现在就可以给你定金。”
当然，这是我喜欢用的话术，可能你的总结比我好，但是总归就是一条，那就是简洁，坦诚。
请接受我的忠告，不要自作聪明，打擦边球，冒充租客租房子，然后背着房东转租。如果你打算这么做的话，请不要看下文，因为你迟早会吃到苦头，我就是一个血的教训，我吃过亏，弄的自己很狼狈，所以不希望后来的学员重蹈覆辙，记住，在整个过程中，特别是面对房东，要尽可能的坦诚，如果你忽悠房东，那在关键时刻，房东就会忽悠你！
我们赚的是合法的钱，堂堂正正的钱，我们靠的是自己的经验，对房产市场的了解来赚取差价，有的人觉得，我们什么都没干，就这样赚钱，是不是不道德。
大错特错，如果你这样认为的话，中介的人，就要跳黄浦江了，他们也只是带人看看房子而已，凭什么几百甚至上千的中介费？！
你忘记了自己辛辛苦苦的去跑市场了吗？忘记了辛辛苦苦的去搜集名片，熟悉街道和环境了吗？你忘了自己整个的学习过程了吗？
现在问问自己，我赚的是不道德的钱？我没有怎么努力？
好了，说这些，只是给一些没有自信的学员纠正思维。
当然，如果以上的话术，房东都同意，那只需要按部就班的往下执行，按照教练的课件去做就可以了。
这里还要给大家讲一下，我们一定要让房东和我们签订《委托书》，那是非常关键的一步，如果没有这个委托书，只是签租房合同，那我们是没有权利去租给别人的，即使房东口头同意，一旦出现了什么问题（比方说房子着火了，造成损失了）那时候，我们将被追究责任。
所以，委托书是一个可以保护我们免受损失的“保护伞”，不管房东如何认识，我们一定要知道它的重要性，我们的委托书，是经过详细推敲的，足以保护你的安全。
如果房东推脱，不肯签，我们需要跟房东讲清楚：“房东，既然你知道我们是干啥的，就应该了解，如果我们拿着你这个房子，租给别人，别人凭什么相信我呢？万一我拿着钱跑了怎么办？对吧，房产证上又不是我的名字，别人怀疑我，是很正常的，所以，既然你让我们来管理你的房子，就应该授权给我们，如果没有这个委托书，那我们算什么呢？别人肯定不相信啊，对吧，有了这个委托书，那说明，我们是经过房东同意的，授权给我们，让我们来管理房子，到时候，如果租客不老实，或者不爱护房子，我们就有权利去管理他，不行的话，我们还可以把他赶出去。但是，如果你不签这个合同，我们一点权力都没有，对吧，也不是说我们不相信你，万一，到时候，我们把租客找来了，你又毁约，跑去和别人签合同，那我们不是白跑了么？所以，大家都应该彼此信任，这个委托书，你也看了，对大家都有约束，合理公平，如果你信任我们，就签合同，如果不行，我们确实也不敢接手，因为我们也是规范操作，按照合同办事。”
总而言之，把利害关系跟他说清楚，如果这样，房东还不同意，直接走人，好房子多得是，不能为了做成一套包租而去冒风险，再说，我们的要求合情合理，如果这样都不同意，那说明房东有问题，隐患存在。
4【选择包租的房子的时候，需要什么特别的条件吗？】
答：我的答案依然是——要看当地的行情！
首先，你必须清楚，当地人的消费水平。因为这涉及到两种概念，那就是高端房产和低端房产。
如果你当地都消费水平可以的话，可以考虑高端房产。
具体说来，高端房产有几个很好的特点：
1价格高，利润大。
2各种条件设施比较好，租客很难找到可挑剔的地方。
3一般都是家具家电齐全的，什么都有，而且小区物管也很正规，如果价格可以接受，租客一般很干脆。
4高端的房子，一般都比较新，电路，水管这些都是很好的，硬件也是牌子货，所以，无疑，在以后的维护过程中，会非常省心，你几乎就不用管，因为没什么可修的，租客一般素质也比较高，便于管理。
同时，高端房产也有一些缺点：
1由于价格高，我们所投入都资金就比较多，相对的，风险比较高。
2既然是给高端人士住的话，万一，包租过来，家具，或者是家电不全的话，出手相对困难些，因为高端人士怎么能忍受没有空调？或者没有冰箱？或者没有液晶电视呢？。。。。。所以，一旦有什么问题，你在看房的过程中没有注意的话，比如你没有注意到这个房子没有空调，以为包租过来，也一样能出手，其实不一定的，如果到时候比较难搞，你还得出钱把家具家电配齐，无疑，是更多的成本投入，因为我包租过高档的电梯公寓，为对这个还是比较有感触的。
另外的，就是低端一些的房产了。也是要看你当地的消费水平。我当时凭着自己的感觉去包房子，所以一开始就去选那些很漂亮的房子，以为那多省心，房子无可挑剔。但是后来发现，成本比较高，而且这样的房子，房东也是很有文化的人，也会在网上发布房源，同时也会货比三家，因为是都是电梯公寓，对吧，户型，小区，地段，物业，都是一样的，凭什么别人租一千，我就租800？房东一比较，很快就会了解自己的房租是否太低了，大概知道自己的房子应该值什么价，这样就意味着，一般情况下，这样的高档电梯公寓，我们包下来，利润不会很高。当然了，这是我们这里的行情，也许你那个地方不一样，也要自己总结，我只是提供一个参考的理念。
稍为低端一些的房子，我一开始没注意，但是后来慢慢发现，其实，我们这里的消费水平还没有那么高，能租得起电梯公寓，名牌小区的人，也不是很多。但是一般的房子，也是比较好租的。因为租金比较低，进而投入比较少，风险降低，同时，这样的房东，一般也不是文化特别高，经常上网的那种，这样的话，价格方面，我们比较有优势，利润还要比电梯公寓高一些，同样的成本，能操作更多的房子，何乐而不为呢？
当然，这样的房产，可能条件就不是那么好，所以维护方面，租客素质方面，大家操作过程中也要把好关，特别是在验房的时候，要非常小心。
同时，包租房子的时候，我们不仅要看房子本身，我们还要看房东的为人，是不是好说话，如果是那种斤斤计较的房东，你就要注意了，当然，住得比较近的房东更是要小心。最理想的房东就是比较忙，甚至不住在本地的人，这样的话，他来回跑，比较麻烦，所以会倾向于和我们合作。
5【包租下来以后，如何出手，有什么原则？】
答：包租下来以后，把你所有都信息渠道都用上，特别是发布在网上的信息，要及时刷新，顶上去。中介这边，不要吝啬，大胆的把钥匙交给他们，周围的中介，发个四五家就足够了，然后你还可以在房子周围贴小广告，都行。特别是在网站上这一块，是很重要的一方面，你把消息发到中介，他不一定就是说租的很快，因为中介也是看钱吃饭，我们这边，对行情了解的中介都想做买卖房，因为那样提成更高，做一套，顶的上做二十套租房。因为收的中介费，只有几十块，最多一百多块，是归中介个人的，其他的都是交上去了。所以，往往有的时候，都是一些年轻人，没什么经验，刚上班的那种，才会被安排去做租房，而他们往往不知道怎么发布信息，包装信息，这样一来的话，效率很低，我们这边，中介租的，一般都没有我快，有的时候，我经常都是去放了钥匙，过了好几天，中介那边也没有消息，然后我这边都租出去了，他们也没消息，很多时候，我去取钥匙，都会调侃他们：怎么搞的，我都租出去了，还给你们放了钥匙，都租得这么慢。
这是事实，既然是讲如何出手的问题，我们就需要更加理性的去考虑我们的收益，这是我接下来要给大家讲的包租中最重要的一个思想。
有一次，我包了一个房子，加了一百块钱，好多人看了，都不是特别有意向，我也在苦恼，就请教继明教练，他让我降五十。我当时挺不理解的，只赚50块钱，太寒酸了，那有什么意思。
但是后来我懂了，继明教练让我把付款条件改为年付（之前我登的是半年付）。这样一来的话，我们可以算一下这笔账。
如果我用自己的方法租，那我也就是赚600，（因为我也是跟房东交的半年）。
如果我用继明教练的方法，年付的话，那我赚的，也是600（1250），同时，我有了租客多交的半年的租金，那是白花花的银子啊，（房租是750，那就是7506=4500）。
然后，我还多收了500的押金（房东收我1500，我收租客2000），这样一来，相比第一种方法，我手中顿时多出来4500+500=5000元。
这个可是一笔没有利息的钱，你用它可以再操作一套房子了，并且，我告诉你，随着以后你的多余套出来的租金越多，你可以用他们操作更多的东西，特别是当你手中有几十套，甚至上百套的房子的时候，你的手中就会有几十万上百万的资金，你觉得那是一种什么概念？就算你什么都不做，把这笔钱放到银行等半年，利息也是纯赚的吧，懂了吗？这就是一种资本运作。
6【包租下来，如何与租客谈？】
答：之前，我已经给大家讲过了，我们现在知道自己是什么身份了，我们是以投资人的身份，把房子包下来，租给其他人，赚取利润。既然如此，什么二房东之类的，就是无稽之谈了，什么是房东，就是拥有这个房子此刻管理权的人，这就是房东，而不是房产证上的那个人，房产证上的叫做户主。我们不需要当户主，因为我们当房东就可以赚钱。所以，现在，我们就是房东，知道吗？
既然我们是房东，那就是你的房子，别说租客，就算现在户主带着人过来，我们照样有权利让他出去，为什么，这就是管理权，这就是《委托书》的威力！在包租期限内，不管是谁，说了都不算，只有我们，才有房子的出租权力，懂吗？
所以，现在你还害怕吗？拿出自己房东的样子，和租客谈的时候，也需要一定的聚焦，不要一次带一个人，还在那儿砍价格，好像求着他租一样。记住，你现在是房东，不是搞服务业的中介，我们只要不卑不亢的和租客交谈就行了，没必要低三下四的。一次约上几个，甚至十几个去看，不行就换，很简单，不搞价格，表现出急于和下一个租客见面的样子，给看房的租客施加压力。
好，现在，比方说，租客看上了，也接受价格和付款方式了，那就尽量快速交易，如果不能马上交易的，一定要收定金，越多越好。记住，这时候写“定金条”而非“订金条”，因为前者是不退的。如果租客违约，不租了，定金是不退的。
等到签合同，把证件，和委托书给他看，最好有房东的身份证和房产证的复印件。这样的话，比较有公信力，就说房东是自己的朋友，委托自己帮他租。租客要是还不信，就带着他到小区物管那里去证明（和房东签合同的时候，最好当着房东的面，也给小区物管，或者保安一份委托书复印件，让他们做证人，证明房东给自己授权）。如果还不行，直接给房东打电话，而且是要当着小区物管的面，证明那确实是房东的电话。这样一来，租客就不会有什么疑问了。如果这样，租客还不依不饶，直接赶走，你没有那个美国时间跟他耗，等着租的人一大把。
以上就是一些包租过程中会遇到的问题，我用自己的经验给大家解说一下，希望对你有帮助，我也是一边做一边总结，希望后来的学员不要走一些弯路，同时也希望大家有什么新得，或者说希望以后的同学注意的，也试着写一些总结，我们的团队的理念就是：感恩，分享，付出。一个人分享的越多，他的收获也会越多，相信我。
我是继民，在此特别指出，-------房东最关心的问题是什么？如何快速解决？
第一：房东怕我们会不按时交租，拖欠租金？
答：房东等该交下次租金时我会提前把钱准备好，你一个电话我就把租金给你送过去！如果你在外地，或我在外地，你可以把你的支付宝，银行账户给我，这样你马上就可以收到租金了。
第二：房东怕自己的房子或里面的东西受到破坏?
答：我们有押金在你这里，我们会好好的管理房子的，选择爱干净，有文化的租客进来，要求他们搬走时要把房间恢复原貌，
第三，房东怕遇到问题租客，比如搞传销的，或是有前科的人？
答：我们选择租客时，可以复印对方的身份证件，如果有必要可以去当地的派出所，居委会备案，以保证我们的房子安全！
如果你可以在3分钟内解决房东的所有顾虑，你谈成的机会就很高了如果房东要和家人商量然后再联系你就是房东不同意包租，你就马上谈委托！不要再傻傻的等房东联系你！
每套课件都是有编码的，要好好保留，丢失就马上联系我，
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