第三节投资性房地产的后续计量
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★考点1.两种后续计量模式
投资性房地产的后续计量有成本和公允价值两种模式，通常应当采用成本模式计量，只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的情况下，才可以采用公允价值模式。
同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。
一、成本模式下的账务处理
（一）基本原则
1.比对固定资产和无形资产处理（可折可摊可减值）。
2.成本模式下，应按期计提折旧或摊销，折旧或摊销原则比照固定资产或无形资产处理：
（1）建筑物：从达到预定用途的下月开始折旧，处置当月应计提折旧；
（2）土地使用权：从达到预定用途的当月开始摊销，处置当月不摊销。
（二）设置的会计科目：
1.投资性房地产（不设明细科目）
2.投资性房地产累计折旧（摊销）
3.投资性房地产减值准备
4.其他业务收入
5.其他业务成本
（三）账务处理
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后续事项 会计处理 1.按期（月）计提折旧、摊销 借：其他业务成本
贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 2.取得租金 借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费—应交增值税（销项税额） 3.计提减值准备 借：资产减值损失
贷：投资性房地产减值准备 ?
二、公允价值模式下的账务处理
（一）基本原则：公允价值模式下，不计提折旧或摊销，也不计提减值准备（不折不摊不减值）。
（二）科目设置
1.投资性房地产——成本
——公允价值变动
2.公允价值变动损益
3.其他业务收入
4.其他业务成本
（三）账务处理
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后续事项 会计处理 1.资产负债表日：
公允价值＞账面价值 借：投资性房地产——公允价值变动
贷：公允价值变动损益 2.资产负债表日：
公允价值＜账面价值 借：公允价值变动损益
贷：投资性房地产——公允价值变动 3.取得租金收入 借：银行存款
贷：其他业务收入
应交税费——应交增值税（销项税额） ?
【解释】“公允价值变动损益”科目是指一项资产采用公允价值模式进行后续计量时，期末资产账面价值与其公允价值之间的差额。投资性房地产处置时，应将公允价值变动损益转入其他业务成本。
【例题·单选题】企业采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，资产负债表日应将投资性房地产公允价值与其账面价值的差额计入（）。（2016年）
A.其他综合收益
B.公允价值变动损益
C.资本公积
D.资产减值损失
【答案】B
★考点2.投资性房地产后续计量模式的变更
一、基本原则
1.企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。
2.只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。
3.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。
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二、成本模式转为公允价值模式的会计处理
成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，将计量模式变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益（盈余公积、未分配利润）。
账务处理如下：
借：投资性房地产——成本（变更日的公允价值）
投资性房地产累计折旧/摊销（已计提的折旧、摊销）
投资性房地产减值准备（已计提的减值准备）
贷：投资性房地产（账面余额）
盈余公积/利润分配——未分配利润（公允价值与账面价值的差额，可借可贷）
【注意】
（1）采用公允价值进行后续计量的企业：
当首次取得的公允价值不能持续可靠取得，应当采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值。
（2）采用成本模式进行后续计量的企业：
即使能够表明首次取得的公允价值能够持续可靠取得，仍采用成本模式进行后续计量。
【总结】成本计量模式和公允价值计量模式处理的区别
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项目 成本模式 公允价值模式 初始确认 记入“投资性房地产” 记入“投资性房地产——成本” 折旧或摊销 同固定资产或无形资产 不计提折旧或摊销 减值 按减值准则计提减值，不得转回 不计提减值 公允价值变动 不确认 确认，记入“投资性房地产——公允价值变动”明细科目 转换 符合条件可转为公允价值模式 不可转为成本模式 ?
【例题·多选题】投资性房地产的后续计量由成本模式变为公允价值模式时，其公允价值与账面价值的差额，对企业下列财务报表项目产生影响的有（）。（2016、2018年）
A.资本公积
B.盈余公积
C.其他综合收益
D.未分配利润
【答案】BD
【解析】投资性房地产的后续计量由成本模式变更为公允价值模式的，变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。
【例题·判断】已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值计量模式转为成本模式。（）
【答案】√
【解析】企业会计准则规定，只有房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下，才允许企业对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，而已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
★考点3.与投资性房地产有关的后续支出（第二节知识点P78-P80）
基本原则：比对固定资产后续支出处理，分为资本化支出及费用化支出。
一、资本化的后续支出
满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。
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计量模式 会计处理 1.成本计量模式（同固定资产） （1）进入改扩建、装修阶段，按账面价值转入“在建”
借：投资性房地产——在建
投资性房地产累计折旧
投资性房地产减值准备
贷：投资性房地产
（2）发生改良、装修支出
借：投资性房地产——在建
贷：银行存款/应付账款
（3）改扩建或装修完成
借：投资性房地产
贷：投资性房地产——在建 2.公允价值计量模式 （1）进入改扩建、装修阶段
借：投资性房地产——在建
贷：投资性房地产——成本
投资性房地产——公允价值变动（或借方）
（2）改扩建、装修完成
借：投资性房地产——成本
贷：投资性房地产——在建 【注意】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产，（再开发期间）不计提折旧或摊销。（同固定资产改良扩建期间）
二、费用化的后续支出（日常维护）
如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益（其他业务成本）。
借：其他业务成本
贷：银行存款
总结：投资性房地产后续计量
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高频考点 要点 后续计量模式 成本模式：可折可摊可减值，同固定资产处理
公允价值模式：不折不摊不减值，考虑公允变化 后续计量模式变更 成本可转公允模式，作为会计政策变更，差额调整留存收益，公允任何情况不得转成本模式 后续支出 资本化：同固定资产；费用化：入其他业务成本 ?
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