民法典这11处“合同目的”细节，竟能解决大部分合同纠纷！作者：孙钰杰每一份合同之所以设立，旨在满足每一方当事人自己的合同目的。律师在为当事人
提供非诉讼法律服务的过程中，通常工作量占比最大的部分即是合同的起草和审核。充分了解和掌握合同起草与审核的基本方法，有助于律师提升工
作质量与效率，同时给予客户更好体验。合同审核与起草中，比较容易被忽略的是对合同目的条款的审查。?一、案例解读我们来看一个关于房屋租
赁合同纠纷的案例：2019年4月20日，原告张某与被告赵某签订房屋租赁合同，约定原告租赁被告承租第三人管理的公有住房一套，用途为餐
饮服务，租期自2019年4月20日至2021年4月20日，月租金3600元，押金4000元。双方合同约定，任何一方不得擅自提前终止
合同，否则视为违约。守约方有权单方解除租赁合同或要求违约方继续履行本合同，并有权要求违约方支付一个月租金作为违约金。原告如约支付三
个月租金及押金共14800元。2019年4月29日，许昌市魏都区南营门街市场和质量监督管理所出具通知，对原告提交的许昌市魏都区张氏
快餐店不予登记，理由为违反《许昌市市场主体住所经营场所登记管理暂行办法》有关“违反房屋安全使用管理规定和房屋租赁管理的规定，擅自改
为生产、餐饮等的住宅楼房中的部分住宅房屋不得登记为住所（经营场所）”的规定。2019年5月14日，原告以EMS快递的形式将解除函、
钥匙和电卡等退还被告，被告于2019年5月16日签收。2019年5月14日，原告以被告承诺租赁房屋能办理营业执照而不能办理，无法经
营餐饮服务，合同目的不能实现为由，向法院起诉要求：确认解除合同；判令被告向返还原告房屋租金及押金14800元；判令被告支付原告违约
金3600元。法院经审理认为：原告在租赁房屋时知晓涉案房屋为住宅，原告应对房屋是否符合经营条件进行合理考察和审慎决定。出租人应在租
赁期间保持租赁物符合约定用途的义务，是指应保证租赁物具备应有的适用价值，而非保证可进行经营登记。原告不能证明被告保证能办理营业执照
，合同目的不能实现的责任不在被告，属原告违约。租赁合同属于继续性合同，原告确实不再使用涉案房屋,势必造成资源的浪费。为充分发挥
物的价值,减少财产浪费,维持社会经济秩序和法律关系现状稳定，遵照民法的公平原则，准许原告解除合同的请求,被告于2018年4月6日收
到涉案房屋的钥匙及《解除通知函》，法院确认租赁合同于该日解除。2019年5月16日，被告已经收到解除函及房屋钥匙，在合同解除后，被
告应及时收回房屋以减少损失，被告拒不接收房屋，属于扩大损失，无权就扩大的部分收取租金。综合考虑另行出租房屋的合理闲置时间，酌定被告
返还半个月租金1800元。关于“合同目的”的启示合同目的，即合同双方当事人通过合同的订立和履行，期望最终得到的东西、结果或者达到的
状态。合同目的无法实现是允许合同解除的价值基础，合同失去存在的功能性，继续要求履行会造成社会资源浪费。本案中，冯某飞承租案涉房屋是
为经营餐饮服务，这是诉争合同的主要合同目的，因案涉房屋不能办理营业执照，无法正常经营，所以合同目的不能实现。然而，法官虽然最终解除
了合同，但原告依然需要为自己的违约行为赔偿被告一定的损失。原告签订该房屋租赁合同的目的很明确，如果原告能在签订合同时就将合同目的清
晰的列入合同之中，那么，在合同履行过程中，该项合同目的便可约束被告，可依据合同目的不能实现为由向法院请求解除合同。也就不会构成违约
，进而也可以避免财产的损失。通过查阅和分析，我们可以检索到《民法典》中提出“合同目的”的条文有11处：第五百一十一条??当事人就有
关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）……没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特
定标准履行。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。第五百六十三条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一
）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第五百八十条??当事人一方不
履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债
务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民
法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。第五百八十七条??债务人履行债务的，定金应当抵
作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务
或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第六百一十条??因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，
买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。第六百三十三条??出
卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除
。出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使之后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及之后其他各批标
的物解除。第七百二十九条??因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因
租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。它们分别解决至少以下8个问题：1、双方约定不明按照合同目
的判断。当事人在签订合同时对质量、价款、履行地点、履行期限、履行方式、履行费用的约定不明确，应当合同的目的来判断，如合同内容约定不
明确应当按照相关法律来判断。2、一方主张因不可抗力或迟延履行债务而解除合同时，依赖于合同目的的判断。3、一方违约，另一方主张与违约
方解除合同时，依赖于合同目的的判断。4、一方主张没收或返还定金时，依据合同目的的判断。5、买受人主张标的物质量不符合解除买卖合同时
，依赖于合同目的的判断。6、买受人主张标的物不符合约定解除合同时，依赖于合同目的的判断。7、承租人以租赁物部分或者全部毁损、灭失主
张解除租赁合同时，依赖于合同目的的判断。8、双方预见损失赔偿范围时，依赖合同目的的判断。与合同的目的条款相比较，合同的其他所有条款
，还没有哪一条能够起到如此广泛和重大的作用。因此，合同目的条款也被称为“合同条款之王”。我们在起草、审核合同时，合同中应尽量有对“
合同目的”的明确规定和准确表述，以减少争议、避免麻烦并占据主动。在参加高云教练的培训之前，我对合同目的条款重要性的认识也是很淡薄，
常常会忽视，而将精力主要放在了双方的权利义务上。这里我推荐高云教练的一个新课「合同高手成长营」。学习了高云老师的课程，我有一种醍醐
灌顶的感觉，瞬间打开了新的思维，进入到一个全新的合同世界，看到涉及合同的问题，不再有畏难心理，老师教授的思路清晰的浮现在脑海里。希
望在以后的学习和工作中继续吸收消化高老师教授的知识，不断提升自己的各项业务能力。以上是我分享的所有内容，欢迎大家批评指正。————
——————————————————作者：孙钰杰，北京两高律师事务所郑州分所实习律师?高云（本名汪宏杰），合同六法创始人，《民法典时代合同实务指南》主编。中国法学会法律文书研究会理事、中山大学法学院客座教授，广州仲裁委员会仲裁员。1993年开启法律从业生涯，主要从事企业投融资，并购重组和不良资产等业务，历任多家律所主任，上市公司法务总监，合规官等职务，先后出版《思维的笔迹》、《公司法实务指南》等13本法律实务畅销作品。 |
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