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以工程款折抵房款的'购房人'能否主张房屋消费者物权期待权? 作者：徐梓程（北京一中院） 法院在执行天鸿公司与金海房地产公司借款合同纠纷一案过程中，查封了金海房地产公司名下的一套房屋，拟启动司法拍卖程序。此时，案外人王某向法院提出书面异议，主张其在法院查封该房屋之前即与金海房地产公司签订了《商品房认购协议书》，并以工程款折抵房款的方式支付了全部购房款项，金海公司为其出具了以“工程款折抵房款”的收据，同时，王某还向法院提交了金海房地产公司出具的维修基金专项收据、天燃气开户费专项收据、物业费收据等证据证明其在法院查封该房屋前已实际占有、使用该房屋，据此请求法院解除对该房屋的查封并中止执行。 法院经审理认为，王某与金海房地产公司之间并未达成真实的以商品房买卖合意为基础的不动产买卖关系，双方签订的《商品房认购协议书》系以交付涉案房屋的方式来抵销双方之间因建设工程施工而产生的债权债务，进而实现债权债务的清偿，系以认购协议书之形式行以物抵债之实，该《商品房认购协议书》应当认定为以物抵债协议，而非王某主张的《商品房买卖合同》。 王某作为基于该《商品房认购协议书》而拟受让涉案房屋的“购房人”，在本质上系“出卖人”金海房地产公司的普通金钱债权人，在完成不动产权属转移登记之前，基于债的平等性原则，其对金海房地产公司享有的债权并不较天鸿公司对金海房地产公司享有的债权更具有优先实现的价值利益，因此，王某对涉案房屋并不享有足以排除执行的民事权益。 最终，法院驳回王某提出的案外人异议。 1、什么是房屋消费者物权期待权？ 房屋消费者物权期待权，是指对于签订商品房书面买卖合同的消费者，在已经履行合同部分义务的情况下，虽尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有权人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。对房屋消费者物权期待权的保护，也叫弱者保护，体现了对消费者生存权这一更高价值的维护。 2、本案异议类型的确定？ 执行异议是执行救济制度的重要组成部分，指人民法院在民事案件执行过程中，当事人、利害关系人或案外人认为执行行为违反法律规定或对被执行财产的全部或一部分主张权利，要求人民法院停止并变更执行的请求。根据异议目的、指向对象的不同，执行异议可以分为执行行为异议和案外人异议两种异议类型，前者是程序上的救济，后者是实体上的救济。 
执行行为异议，异议指向的对象是具体的执行行为，目的在于纠正违法的或不当的执行行为。 案外人异议，异议指向的对象是执行标的，目的在于阻止对特定标的物的执行。 房屋消费者以其享有物权期待权为由提出的异议，其异议指向的对象是房屋这一具体执行标的，目的在于排除法院对房屋的强制执行，属于案外人异议的范畴。 3、房屋消费者物权期待权的成立要件？ 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条之规定，房屋消费者物权期待权成立的要件包括： 
需要强调的是，按照《中华人民共和国消费者权益保护法》第2条的规定，消费者是为生活消费需要而购买商品或接受服务的人。判断购房人是否为消费者时，应当主要从购房人的自然属性和所购房屋的性质两个方面来综合判断，首先，从自然属性上看，消费者应该是自然人，法人或其他组织不存在购买房屋用于生活居住的问题，不在房屋消费者物权期待权中的消费者之列；其次，购买房屋是为生活需要而非生产经营所需，所购买房屋的性质应为居住用房，而非写字楼、门面房等经营性用房。
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