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导读：在通胀压力和欧元贬值的环境下，黄金签证的含金量如何？ 尽管希腊旅游业被COVID-19疫情冰封了一个夏天，黄金签证的吸金能力犹在，楼市在整体上也保持着稳步上扬的趋势。 通过黄金签证项目每年流入希腊的资金虽然看起来不大，但是一定程度上盘活了希腊楼市的交易。
在疫情发生前，希腊旅游业的持续火爆也吸引了国际不动产投资者的入场，尤其是2016到2019年那四年里，得力于黄金签证项目的助推，拉升了当地房产市场的交易活跃度，同时带动了短租房市场的蓬勃发展。 在疫情之前的三年里希腊旅游业几乎是如日中天的态势，尤其是六月份到九月份的传统旺季，热门旅游区域的酒店几乎是一房难求； 有需求就有市场，自2017年开始快速扩张的民宿短租市场也自此蓬勃发展，希腊短租市场在2019年达到高峰后，进入2020年行情急转直下，2021年开始回升。 根据今年AirDNA的研究报告显示，希腊今年夏季的短租市场相比去年大幅回升，今年六月到九月份的订单比去年同期增长232%。经历了2年多的疫情后，根据AirDNA最新数据，目前希腊各地共有约7.4万间用于民宿的物业。 然而，希腊的短租市场是否会再次创造亮眼的成绩，还需时日,在今年夏季的旅游市场表现将对此给出一个明确的信号。 过去两年期间希腊的短租市场冷清，与游客数量的骤减也是息息相关的。 虽然选择希腊黄金签证项目的投资者各自目标不尽相同，毋庸置疑的是短租市场的景气与否，也直接影响一部分潜在的黄金签证项目海外投资者对希腊房产的信心。 尽管希腊旅游业被COVID-19疫情冰封了一个夏天，但是希腊的楼市和黄金签证并没有跌入寒冬，虽然与2019年高峰期签发的黄金签证投资项目数量相比，有一定的回落，外国投资者的需求量几乎同2017年持平，且吸金能力犹在； 在2020年、2021年通过黄金签证项目进入希腊的资金是2017年的一倍有余；并且即使疫情发生了，希腊房价和租金价格在整体上保持着稳步上扬的趋势。 援引希腊媒体和房产中介等数据分析，即便在大环境不利的背景下，房地产市场并未受到疫情和通胀危机的影响。 根据希腊当地媒体Mega的一份报告，在近一年内，雅典房地产租金价格飙升，部分地区涨幅甚至高达25%。 为了遏制能源和原材料上涨带来通胀影响，在本月初希腊发展与投资部长宣布2022年全年商用物业租金的最高增幅设定为每年3%，该措施从2022年1 月1日起追溯适用，虽然这一规定受到来自泛希腊业主联合会 (POMIDA) 的反对。 根据希腊银行(Bank of Greece)的数据，本国公寓价格指数在2021年连续第四年保持上升趋势，从2020年的同比增长4.5%，上调至2021年的同比增长7.1%。 商铺和写字楼的价格也有所上涨，2020年商铺和写字楼价格相比2016年底和2015年底的涨幅分别为16.6%和14.4%。 昔日火爆的”黄金签证”，如今含金量多大？ 在2004年雅典奥运会后，希腊房地产业迎来一个发展高峰，到2008年国际金融危机爆发后，一路攀升的房价不断走低，成交量一路下滑；随着希腊政府在2013年7月推出黄金签证项目后，希腊低迷的不动产市场在2017年触底止跌，2018年开始逐步回升，同比上涨约1.8%。 但是，相比2008年经济危机前深跌约50%的房价，现在的房价水平还相对比较低，根据不同区域这个价格水平仍然比2007年的峰值便宜了22%至37%。 随着2013年7月份希腊开始引入和其他一些欧盟国家的黄金签证政策，在2016年中国投资者也加大进场步伐，希腊的不动产交易在2017、2018、2019年逐步走高，在疫情发生前的2019年希腊黄金签证的投资者达到高峰。 黄金签证项目面向非欧盟公民，投资者只需在希腊境内购置总价值不低于25万欧元的不动产或者投资规定金额的债券、股票或在银行存款等方式，一家三代就可以取得为期5年的投资居留证（永居)，期满可以继续展期，只要投资人不出售其名下持有的资产。
根据已公布的数据显示，自2013年该项目正式启动以来，截至去年12月底，希腊累计发放9,619份居留许可(黄金签证)给海外个人投资者，包括其家庭成员在内，总共签发了28,767份居留许可。 这其中，占比最大的是中国投资者，总计6,391份居留许可，比例约67%，包括家庭成员在内共19,354份居留许可，目前仍位居榜首。 虽然过去两年受到疫情影响，但是2020年，2021年给投资者黄金签证数量依然与2017年的规模相当，过去两年中，希腊每年签发近千张黄金签证给个人投资者。 考虑到疫情影响下，有些投资者无法登陆希腊完成生物识别的相关工作，购买不动产的投资者要高于实际签发给海外投资者的黄金签证数量。 根据希腊企业局3月31日发布的数据显示，2021 年是希腊外国净直接投资额（FDI）创20年新高，达到48.5亿欧元，这其中房产相关(销售和管理）份额最高，占比约40%。 希腊自推出黄金签证项目以来至今，仅这个”吸金石”就为希腊带来了50多亿欧元的外国现金流入，用于购买当地销售的不动产。 毕竟希腊近八成的人拥有自己的物业，平均还不止1套。不考虑罗姆人的居住因素，几乎可以说希腊每个家庭都有2套房产。 通过黄金签证项目每年流入希腊的资金虽然看起来不大，但是它对于整个房产市场的拉动效应是非常明显的，也盘活了希腊存量市场的交易。 在通胀压力和欧元贬值的环境下，黄金签证的含金量如何？数据可以从一个侧面回答这个问题。 虽然在疫情持续的两年里，每年签发的黄金签证不及2019年高峰数量(3535份给主申请人)的三分之一。 但这也足见希腊黄金签证作为欧盟性价比最高的移民项目，它在过去两年里依然受到许多投资者的青睐。 旅游业复苏，提升物业的含金量 去年希腊旅游业收入达到2019年高峰的六成，今年一月份到访希腊的游客数和夏季的订单数也给旅游业从业者带来了久违的喜悦，旅游业的复苏无论是短租还是与之相关的楼市，都是一个利好。 与此同时，在今年1月1日希腊正式启用新版房产客观价值表，核心区域的房产客观价值上调，意味着不动产价值的增长，房东也会据此调高租金；虽然不动产的实际价格与租金水平是由当时的市场供需水平决定的。 并且，希腊政府正在考虑从2022年开始，降低对房产收入的税收，增加一到两个等级的税级，最高税率 (45%) 也有可能全部废除，租金收入将按照规定的一般所得税税率征税，以减轻许多房东租金收入的税务负担。这对于房主而言，将是一个利好。 根据欧盟统计局发布的2020年有关数据，逾75%的希腊人拥有自己的物业，希腊有房一族超过欧洲平均水平（70%)，平均每个希腊家庭拥有住房数量为1.8套。 从当地存量与租赁需求来开，如果要通过投资黄金签证项目获得不动产的增值和租金收益，这与当地旅游业的景气程度密切相关。 |悦旅|美食|美景|美心| 有趣的灵魂，有趣的人生
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