泰和泰研析｜历史遗留违法建筑物业权利人核实实务问题解析

导读

《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《更新条例》）第三十条规定明确了历史遗留违法建筑物业权利人需开展核实的工作，而深圳市住房和建设局（以下简称“市住建局”）、深圳市规划和自然资源局（以下简称“市规自局”）于2021年8月12日联合发布的《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（以下简称“交易查处通知”），市规自局于2021年9月26日就权属核实问题发布的《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（以下简称“核实通知”）进一步明确了历史遗留违法建筑物业权利人核实工作的重要性，本团队根据目前服务的城市更新项目以及土地整备项目的情况，就历史遗留违法建筑物业权利人核实过程中的相关实务问题进行分析，并结合实务操作中的经验，为权利人核实工作提供一些参考，请各专业人士斧正！

一

历史遗留违法建筑物业主要是什么类型的物业？

根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》、《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》、《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》以及《深圳市人民政府关于农村城市化历史遗留产业类和公共配套类违法建筑的处理办法》规定，结合物业的不同用途，历史遗留违法建筑物业具体可分为：

（一）住宅类历史遗留违法建筑（含小产权房以及有证物业加扩建的部分），即原村民或非原村民非法或未经批准在国有土地或原农村用地红线内外新建、改建、扩建的私房。

（二）生产经营性历史遗留违法建筑，包括厂房类、仓储类历史遗留违法建筑。

（三）商业、办公类历史遗留违法建筑，是指实际用于商业批发与零售、商业性办公、服务（含餐饮/娱乐）、旅馆、商业性文教体卫等营利性用途的建筑物及生活配套设施。

（四）公共配套类历史遗留违法建筑，是指实际用于非商业性文教体卫、行政办公及社区服务等非营利性用途的建筑物及生活配套设施。

（五）以上多种用途结合的历史遗留违法建筑。

二

历史遗留违法建筑物业权利人公示作用是什么？

（一）打击住宅类历史遗留违法建筑交易行为。

根据2021年8月21日市住建局、市规自局联合发布的《交易查处通知》第三条规定：“城市更新项目纳入更新单元计划前，各区政府应按规定组织开展住宅类历史遗留违法建筑物业权利人核实工作；对未开展物业权利人核实且尚未确认实施主体的更新项目，由各区政府在本通知发布之日起6个月内组织补充开展物业权利人核实，防范城市更新过程中回迁房炒作。城市更新市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议不予备案。”

（二）贯彻落实《更新条例》第三十条规定的要求。

三

历史遗留违法建筑物业权利人公示后可以变更的情况有哪些？

根据《核实通知》第五条规定：经核实的历史遗留违法建筑物业权利人原则上不得变更，但因继承、受遗赠、人民法院或者仲裁委员会生效法律文书、人民政府生效的决定以及法律法规规定的其他情形等因素导致的除外。已核实的历史遗留违法建筑物业权利人发生变更的，应当由公示部门对变更情况进行公示，区城市更新和土地整备部门负责对变更情况进行公布。

四

历史遗留违法建筑物业权利人核实的依据是什么？

（一）住宅类历史遗留违法建筑核实的依据主要有：

《历史用地遗留问题竣工项目处理决定书》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、申请建房书、居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、购地发票、购房收据、转账凭证、房屋转让合同/协议（律师见证）、历史遗留申报回执、普查或“两规”回执、《村镇住宅建筑许可证》、《建设工程施工许可证》、《开工证》、司法裁判文书、继承/遗嘱公证文书等。

（二）工业及配套类历史遗留违法建筑核实的依据主要有：

《土地使用协议书》、《基建委托合同书》、《基本建设用地合同书》、《办理用地手续通知书》、《复工通知书》、《历史遗留处罚决定书》、历史遗留申报回执等。

（三）如无任何资料可以证明权利人权属来源的，可从权利人占有、实际租赁、水电费交付、村股份公司证明、左邻右舍核实等方面进一步佐证证明核实的权利人是否为真正的权利人。

五

历史遗留违法建筑物业权利人核实的内容是什么？

（一）核实历史遗留违法建筑物业权属来源。

从上述第四点历史遗留违法建筑物业权利人核实的依据上看，不同类型的物业其权属依据不同，住宅类比较常见的是文件是：《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、村镇住宅建筑许可证》历史遗留申报回执、普查或“两规”回执。

权属来源的核实需核实如下几点：

1.权属来源资料的完备性。权利人提供的资料较为完备或相对完备，且资料之间无冲突，如有冲突，通常以时间在后的资料为准，但仍需根据实际占有的情况确定权利人。

2.如无任何资料的情况下，需从权利人占有、实际租赁、水电费交付、村股份公司证明、左邻右舍核实等方面进一步核实。

（二）核实流转关系。流转关系核实需核实如下几点：

1.土地的来源。通常有几种情况：

（1）通过宅基地的审批取得土地，如取得居民（私人）兴建住宅用地批准通知书；

（2）与土地权利人签订土地转让协议或直接与村股份公司签订土地使用权协议或其他协议等；

（3）直接在权属资料中更名，如在居民（私人）兴建住宅用地批准通知书、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》等文件上将权利人的名称直接变更。

2.房屋的来源。通常有几种情况：

（1）自己建设，如取得《村镇住宅建筑许可证》、《建设工程施工许可证》等文件；

（2）签订房屋买卖协议购买整栋或者部分房屋；

（3）通过家庭内部分配、析产、继承、离婚等情形获得房屋。

（三）核实具体的权利人。核实具体的权利人需核实如下几点：

1.具体的权利人与权属来源之实际权利人之间的关系，有无流转法律关系的支持；

2.如有相关流转文件支撑，需判断个中法律关系以进一步确定具体的权利人。

（四）核实具体建筑物情况。

对比龙岗区以及宝安区的历史遗留违法建筑物业权利人核实情况表，就核实具体建筑物情况需核实的内容有：位置、建筑编号、楼层、单元、权利人姓名、证件及号码、现状建筑用途，不需要填写建筑的具体面积。

六

历史遗留违法建筑物业权利人公示给开发商带来什么影响？

（一）提前确定历史遗留违法建筑物业权利人，有利于历史遗留违法建筑权益的稳定，避免了开发商提前签订搬迁补偿协议之后权利人变动带来的不利影响。

（二）提高城市更新项目立项的难度。《更新条例》实施后，市场主体需在申报城市更新单元计划前完成项目范围内历史遗留违法建筑物业权利人的核实工作，实际上增加了立项门槛，提高了立项难度。

（三）权利人核实过程中有可能提前激发了权属纠纷。虽更新实施过程中均会爆发权属纠纷，但权利人核实的提前使得开发商难以用时间来换取空间。

（四）提前确定历史遗留违法建筑物业权利人，对于大量存在带证转让的城市更新项目将进一步加大拆赔实现的难度。

（五）影响意愿征集的实施。提前确定历史遗留违法建筑物业权利人有可能导致权属纠纷，进而会影响到意愿征集的实施。

（六）对开发商而言，公示的后果形成对历史遗留违法建筑物业权利人的固定，如后续权利人因家庭、生活等原因（例如借款的以房屋抵债、赠与、权利人公示后家庭分配纠纷等）形成的实际权利人或新的权利人，会对开发商签订搬迁补偿协议造成障碍，虽可按《核实通知》及各区政策变更公示后的权利人，但对开发商而已，不在《核实通知》规定的允许变更已核实的权利人的情形的变更，开发商依然需面对并解决。开发商如不与实际权利人签订拆迁补偿协议可能无法落实拆赔，而若与实际权利人签订协议，除需面临《更新条例》规定的罚款外，还将导致拆迁补偿协议无法备案、此部分拆迁支出无法计入成本以及实际权利人无法回迁的后果。

七

历史遗留违法建筑物业权利人有证部分加建是否需要做权利人核实？

需要。根据本人服务的龙岗、龙华以及宝安项目权利人核实的实操看，有证部分的加建或扩建（无证物业），均需对加建或扩建进行权利人核实。

八

历史遗留违法建筑物业权利人公示出现争议如何解决？

权利人核实可能会提前导致物业纠纷的存在，纠纷的类型多种多样，如继承、婚姻、买卖等纠纷，就权利人核实过程中出现的纠纷处理，针对开发商而已，笔者建议如下：

（一）首先，应就物业纠纷问题进行了解以及分析。

（二）其次，针对纠纷问题进行分类。如基本可以明确纠纷物业属于其中一个权利人的，可先予确定；如难于确定纠纷权利人的，建议可以村股份公司兜底方式先行公示，以便达到政策核实要求。

（三）最后，公示后出现争议，如争议人提出异议而相关部门无法解决的，可通过司法途径解决，待司法判决文书出具后变更相关公示权利人。

九

历史遗留违法建筑物业权利人核实中出现少量纠纷的物业导致无法核实权利人的情形会不会影响到项目的立项？

虽《更新条例》以及《交易查处通知》均规定需做历史遗留违法建筑物业权利人核实工作，且权利人核实作为城市更新项目立项的条件之一，但并未对项目内历史遗留违法建筑物业权利人核实的比例作出进一步的要求，从政策立意的角度理解，防范历史遗留违法建筑物业的交易是政策立意的主要目的之一，如在项目权利人核实过程中出现纠纷的物业，虽无法确定权利人，但因其有纠纷也会导致转让的困难，显然可以阻却交易的发生；而从实操角度看，如要达到权利人核实的100%确定，也不一定是个个项目都可以实现的事情，故笔者认为历史遗留违法建筑物业权利人核实中出现的少数纠纷的物业导致无法核实权利人的情形不会影响到项目的立项，如真需要就比例做个参考，笔者建议可参考立项时的意愿征集的比例确定权利人核实的比例，从而推进城市更新项目的立项。

团队简介

杨颖财 高级合伙人

业务领域：项目土地整理、房地产开发项目全程法律事务管理、物业服务领域的法律事务服务、不动产领域内的各种诉讼及仲裁

贾亦鹏 律师

业务领域：项目土地整理、房地产开发项目全程法律事务管理、大型物业招商及运营管理、物业服务领域的法律事务、不动产领域内的各种诉讼及仲裁、投资与并购法律事务

林虹欣 律师

业务领域：土地整理、房地产开发、建设工程、地产招商及运营管理、物业服务

朱燕琼 律师助理

业务领域：项目土地整理、物业服务领域的法律事务服务、不动产领域内的各种诉讼及仲裁