真假临深

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之前挖过一个真假临深的坑，今天给它填上。

研究临深，就要先打开深圳地图。

深圳东西临海，向南是香港，只有北部和东莞惠州接壤，所以有环京有环沪，却没有环深，只有临深。

东莞毗邻深圳的松岗、光明、龙华、龙岗，惠州毗邻龙岗、坪山、大鹏。

决定临一线和环一线价值的，有三个要素。

1、距离一线CBD的远近；

2、接壤板块有没有地铁连接和炒作概念；

3、临一线板块自身有没有产业和人口支撑。

环一线最大的价值是什么?是为了实现环一线居住，一线上班的理想。

如果这个理想不能实现，那环一线的价值就很小了，同样的钱为什么不去买环一线的核心区，价格更低，住的更舒服。

其次看相邻的是不是一线的热门板块，有概念还能炒一炒。

最后看临一线板块自己有没有产业和人口，如果有的话，至少保证能有接盘侠。

把临深和深圳的板块全部做个对标：

长安——松岗

黄江——光明

塘厦——龙华

凤岗——龙岗

惠阳——龙岗/坪山/大鹏

对标板块除了光明可以讲故事，其他都没什么概念可炒，只能拼通勤和产业了。

2

以福田和南山CBD为标尺。

长安距福田中心区42公里，南山中心区38公里。

黄江距南山中心区42公里，福田中心区40公里。

塘厦距南山中心区36公里，福田中心区32公里。

凤岗距南山中心区37公里，福田中心区27公里。

惠阳距南山中心区61公里，福田中心区49公里。

注意，以上都是直线距离，实际距离至少再加5-10公里，没有地铁，也没有直达公交。

距离最近的塘厦和凤岗，单程通勤不低于一个半小时，长安、大岭山、大朗和黄江，不低于两个小时，最远的惠阳，需要两个半到三个小时。

除了塘厦和凤岗能勉强通勤，其他区域无法现实每天通勤。

当然，住在临深不一定要在福田和南山CBD上班，比如有人住临深在坪山比亚迪上班，但高薪岗位集中在福田和南山是事实，临深房子太多，只靠小众群体撑不起临深的房价，必须要对标这两大CBD。

3

当前临深板块次新盘的房价体系

凤岗：28000-32000

塘厦：30000-35000

长安：28000-35000

黄江：35000-40000

惠阳：18000-22000

临深的东莞明显高于临深的惠阳，一是东莞比惠州富裕，整体房价会更高；二是惠阳距福田和南山中心区更远，通勤难度更大。

凤岗、塘厦、长安、黄江四个东莞板块，遵循了三个房价逻辑。

凤岗和塘厦，是东莞的经济弱镇，自身产业薄弱，如果不临深，房价天花板是2万5，因为临深，对标的又是龙岗大运和龙华观澜，房价小涨了一万，短期已顶到天花板。

长安，东莞传统的制造业强镇，有钱人很多，对标深圳的弱板块松岗，完全借不上力，所以长安3万多的房价完全靠自己，和临深没有关系。

黄江就很有意思了，经济不强，人口不多，界面也不行，为什么力压三镇，冲到4万?

原因只有四个字：光明、地铁。

4

光明是近几年的当红炸子鸡，一人得道，鸡犬升天，黄江临着光明，自然要跟着喝口汤。

黄江涨幅最凶猛的楼盘，靠的是轨交概念。

东莞规划在建的1号线，预计2024年通车，向南一直延伸到黄江中心站，距光明只有一步之遥。

深圳在建的6号线支线，预计今年年底通车，北到科学城东站，距东莞只有一步之遥。

一直在传东莞的1号线要和深圳的6号线支线对接，一旦对接成功，从黄江7站到光明站，转6号线两站直抵光明核心凤凰城。

这就厉害了，双城地铁一旦连接，黄江房子值多少钱?

炒房风气最盛的时候，单靠这个概念，房价就能上天。

举个例子，湖山大境，位于1号线黄牛埔和黄江中心站之间。

15年初单价7000，然后横盘多年，2020年4月东莞启动之后，6月份就涨到2万5，最高冲到4万多，现在3万5，七年五倍，收益惊人。

5

可惜的是，传说与真相往往有不小的差距，我就是那个喜欢扒真相的人。

东莞1号线的终点站黄江中心，和深圳6号线支线的终点站科学城东，从地图看的确只有一步之遥，但放在现实，就是实实在在的5公里。

两城地铁对接的消息，都是东莞方面放出来的，都是东莞在研究、规划，深圳从来没有承认过。

不出意外，这5公里会是最漫长的5公里，可能比惠阳14号延长线还要难产。

原因很简单，这几个地方靠着临深已蹭了不少好处，还想让深圳再拉一条地铁线给他们，把房价炒到5万，深圳为什么要配合?

1号线和6号线支线对接注定极度难产，但炒房客不会想那么多。

所谓韭菜，听到光明，听到地铁对接就肾上腺激素飙升，哭着喊着往里冲，多贵都拦不住。

韭菜既不会考虑这两条地铁线能不能对接，也不会考虑光明到底值多少钱。反正别人冲我也冲，大家都在抢的肯定是好东西，没抢到光明就抢一个光明的小弟。

光明到底值多少钱，我在光明三部曲写的很清楚，大家想看可以往前倒一倒。

6

每一次投资大浪都会带来一波泡沫，上一次是凤岗塘厦，这一次是黄江。 

凤岗的代表盘大运城邦，连名字都蹭大运。

上次深圳大涨之后，大运城邦靠着临深概念，跟风大涨，2017年均价就到达了29000。

这一次东莞大涨，大运城邦拼尽全力，从29000涨到31000，五年涨幅不到10个点，对比松山湖的80%，南城的70%，输的惨不忍睹。

两城的交界地带，本就是三不管的区域，缺少交通，缺少产业，缺少界面，要啥没啥，本来最没有炒点。

随着一线的快速上涨，环一线突然变成了炒点，环一线地市抓住时机，在两城交界带大量卖地、建房，环沪/环京/临深/临广开始出现，甚至环杭/环宁/环郑这些小宝贝都出来亮相了。

16/17年，所有环一线都飞升上天，没有人考虑过产业，考虑过通勤，只要是环，就敢对标一线。

大潮退去，大家才发现环没有卵用，通勤才是硬道理，产业才是硬道理。

如果不能实现和一线CBD的通勤，只能自住，那同样甚至更低的价格，为什么不去买环线城市配套更好的中心区。想明白这个道理后，环一线的泡沫开始啪啪破灭，环京五年腰斩，环沪和临深五年不涨。

这一次，大家看似学聪明了，不再追环概念了，凤岗、塘厦、惠阳都趴窝不动。但是，老概念不灵了，新概念换件衣服又来了，这次是光明和地铁，这次上天的是黄江。

如果地铁迟迟无法对接，黄江八成要复刻凤岗和塘厦的行情。

概念烧不尽，春风吹又生。下一次等待大家的又是什么新概念呢?

最后对应标题，哪个是真临深，哪个是假临深?

恕我直言，北京还有个燕郊，可以接纳朝阳CBD的30万通勤蚁军，而临深，一个都没有。