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上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：因共用分摊面积的增加造成房屋实测建筑面积增加的，购房者可以不用支付共用分摊面积增加部分的房价款。至于房屋套内建筑面积增减的，周宇龙律师表示，最新商品房买卖司法解释删除了旧版解释第十四条关于“房屋面积差”的规定，在今后处理房屋面积差纠纷时，当事人直接援引《商品房销售管理办法》第二十条要求解除合同并退房恐难获支持，合同的约定将变得至关重要。故请广大购房者在与开发商签购房合同前，仔细阅读有关条款，谨慎作出决定。
小柔欲购买xx地产公司开发的xx小区房屋，遂与xx地产公司签订了《商品房预售合同》，约定小柔购买xx小区xx楼xxxx号房屋一套，该房屋暂测建筑面积约190㎡，其中套内建筑面积约160㎡，共用分摊面积约30㎡，房屋单价为8684元/㎡，房屋总价约165万元。 合同还约定：房屋交付时房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如xx地产公司暂测面积与实测面积不一致时，除法律法规、规章另有规定外按下列约定处理：1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2、xx地产公司同意当暂测面积与实测面积误差超过+3%(包括3%)，不向小柔收取超过部分的房价款；当暂测面积与实测面积误差超过-3%(包括-3%)，小柔有权单方面解除本合同。签约当日，小柔支付了全部购房款。 经过漫长等待，终于到了交房那一天。然而，xx地产公司却在办理过户时告诉小柔，房屋经有关部门测绘，其建筑面积为约193㎡，其中套内建筑面积不变，共用分摊面积增加了约3㎡。故xx地产公司要求小柔支付面积增加部分的房屋差价款26052元（8684*3）。 小柔果断拒绝，但xx地产公司表示不付钱就不给办理过户，小柔只好先把钱交了。事后小柔还是认为自己不应支付这个钱，故起诉至人民法院，要求开发商退还收取的因公共分摊面积增加的房款26052元。 法院认为：1、小柔与xx地产公司签订的《商品房预售合同》为双方真实意思的表示，且不违反法律法规规定，应为合法有效。2、《商品房预售合同》明确记载了系争房屋的建筑面积、套内建筑面积及公用分摊面积，且特别告知以上载明的建筑面积是暂测的，房屋交付时以测绘机构实测建筑面积为准。当暂测面积与实测面积不一致时应首先根据法律、法规、规章的规定处理。以上约定，小柔和xx地产公司均明知。因此，法院认为，xx地产公司应退还已收取的补差款。 综上，法院判决xx地产公司于本判决生效之日起十日内返还其向小柔收取的共用分摊面积增加部分的房款26052元。 上海达必诚律师事务所周宇龙律师提醒您：因共用分摊面积的增加造成房屋实测建筑面积增加的，购房者可以不用支付共用分摊面积增加部分的房价款。至于房屋套内建筑面积增减的，周宇龙律师表示，最新商品房买卖司法解释删除了旧版解释第十四条关于“房屋面积差”的规定，在今后处理房屋面积差纠纷时，当事人直接援引《商品房销售管理办法》第二十条要求解除合同并退房恐难获支持，合同的约定将变得至关重要。故请广大购房者在与开发商签购房合同前，仔细阅读有关条款，谨慎作出决定。 《上海市房地产转让办法(2010修正)》 第四十三条 预售商品房交付时，其建筑面积与预售合同的约定出现增减的，应当按照下列规定处理： （一）因按照本办法第二十六条第二款规定分摊房屋共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。 （二）因预售商品房的建筑设计变更而造成建筑面积增减的，按照本办法第三十八条的规定处理。 （三）除本条第（一）项、第（二）项所列的情形外，建筑面积超过预售合同约定的，受让人可以不承担增加建筑面积部分的价款；建筑面积不足预售合同约定的，房地产开发企业应当将减少建筑面积部分的价款退还受让人。但预售合同另有约定的，从其约定。 第二十六条第二款 房屋转让时，房屋的共用部位、共用设备与自用部位、自用设备同时转让；共用部位的建筑面积按照国家和本市有关规定由房地产权利人分摊。 《商品房销售管理办法》 第二十条 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明 合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。 合同未作约定的，按以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款； （二）面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起３０日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人补足；超出３％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在３％以内（含３％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出３％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 产权登记面积－合同约定面积 面积误差比＝────────×１００％ 合同约定面积 因本办法第二十四条规定的规划设计变更造成面积差异，当事人不解除合同的，应当签署补充协议。 文案：丁金金 编辑：李雨新 审核：华 莉 |
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