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01. 什么是自建房？ 关于什么是自建房，现行法律法规并未明确具体定义，按照通常理解，是指拥有独立土地使用权的单位或个人自行（包括承包给他人）建造的房屋。个人自建房则主要包括城镇规划区内的居民自建房和村庄建设规划范围内的农民自建房。  02. 个人自建房需要办理建设规划许可吗？ 不论是居民自建房还是农民自建房，在进行建设之前，必须办理建设规划许可。但是根据自建房所在规划区域的不同，办理建设规划的审批部门和所颁发的许可证有所不同。具体而言，在城市、镇规划区内建设自建房的，应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门申请办理建设工程规划许可证；在村庄规划区内建设农民自建房的，应当报镇、乡人民政府申请审批，核发乡村建设规划许可证。 未依法取得建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）或者未按照建设工程规划许可证（乡村建设规划许可证）的规定进行自建房建设的，由城市、县人民政府城乡规划主管部门或者镇、乡人民政府责令停止建设、限期改正；当事人应当自接到停止建设通知书之日起立即停止建设；逾期不改正的，可以拆除。 03. 个人自建房需要办理施工许可吗？ 个人自建房需要办理施工许可会因自建房所在规划区域的不同而不同。首先，如果在城市规划区域内建设自建房，根据住房和城乡建设部《建筑工程施工许可管理办法》第二条第二款之规定，只有工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下（以下称“限额以下”）的自建房，才无需办理施工许可。其次，如果在村庄规划区内建设农民自建房，根据《中华人民共和国建筑法》第八十三条第三款之规定，农民自建房属于低层住宅的，不适用该法，即无需办理施工许可。再次，虽然建筑法没有明确建制镇、集镇规划区内建设居民自建房不属于该法的调整范围，但从国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》和原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》的规定看，建制镇、集镇规划区内的居民自建低层住宅亦参照适用农民自建低层住宅的有关规定，亦无需办理施工许可。 综上，村镇规划区内的个人自建房，只要在限额以下或属于低层住宅的，均无需办理施工许可。 04. 自建低层住宅的范围是什么？ 《中华人民共和国建筑法》第八十三条虽规定了农民自建低层住宅的建筑活动不适用该法，但并未明确农民自建低层住宅的具体范围。结合《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十一条“在村庄、集镇规划区内，二层（含二层）以上的住宅，必须由取得相应的设计资质证书的单位进行设计”规定，原建设部《关于加强农民住房建设技术服务和管理的通知》的限定范围为“二层（含二层）以下农民住房”并明确“三层（含三层）以上的农民住房建设管理要严格执行《建筑法》、《建筑工程质量管理条例》等法律法规的有关规定”的内容看，自建低层住宅的范围为二层（含二层）以下的自建房屋。 05. 承建自建房的施工主体是否必须具备施工资质？ 根据《中华人民共和国建筑法》第十二条之规定，从事建筑活动的建筑施工企业应当具备与其从事的建筑活动相适应的具有法定执业资格的专业技术人员。因此，属于建筑法调整范围的自建房的建设活动，承建施工的主体必须具备相对应的建筑业企业资质；不属于建筑法调整范围的限额以下的自建房和居民（农民）自建低层住宅，并没有强制要求承建施工的主体必须具备建筑业企业资质，但为保证施工质量，对施工主体仍然有一定的建筑技能要求。例如《湖南省农村住房建设管理办法》第十六条规定：“村民建房，应当选择建筑技能培训合格的农村建筑工匠或者有资质的建筑施工企业施工。” 06. 自建房的施工主体对房屋质量问题需要承担责任吗？ 如果施工主体承建的是《中华人民共和国建筑法》调整范围内的自建房，则其亦应当按照建筑法的规定对工程的施工质量负责，不仅必须按照工程设计要求、施工技术标准进行施工，还要对建筑材料、建筑构配件和设备进行检验，不合格的不得使用，否则施工主体不仅要承担民事赔偿责任、行政吊销资质证书责任，还可能被追究刑事责任。 即使施工主体承建的是《中华人民共和国建筑法》调整范围外的自建房，尽管法律未强制性规定其必须具备相应施工资质，但其作为承建主体，亦应对施工质量承担直接责任。例如根据《湖南省农村住房建设管理办法》之规定，农村建筑工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设，而且应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，应当劝阻、拒绝，否则可能被处以罚款，甚至移送司法机关。 07. 个人自建房能否加层扩建？ 自建房的加层扩建属于一种超出原有规划许可范围的建设行为，而个人自建房在进行建设之前本身必须办理建设规划许可，所以想要在原有规划许可范围外加层扩建自建房，也必须向原规划审批部门重新申请规划许可。同时，如果加层扩建后的自建房已超出限额或自建低层住宅的范围，则还应按照《中华人民共和国建筑法》的相关强制性规定办理建设工程施工许可、由具备相应施工资质的建筑企业承建等。 另外，根据原建设部《关于加强村镇建设工程质量安全管理的若干意见》第三条第（一）款的规定，建制镇、集镇规划区内所有加层的扩建工程必须委托有资质的设计单位进行设计，并由有资质的施工单位承建。关于村庄规划区内农民自建低层住宅的加层扩建工程暂无明确的强制性规定。 08. 入住自建房之前是否必须办理竣工验收？ 如果个人建设的自建房属于《中华人民共和国建筑法》的调整范围，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据《建设工程质量管理条例》之规定，上述自建房由建设主体在收到建设工程竣工报告后，组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。 即使个人建设的自建房不属于《中华人民共和国建筑法》的调整范围，建设主体亦只有在竣工验收合格后方能入住。例如根据《湖南省农村住房建设管理办法》之规定，房屋竣工后，建房村民应当将竣工验收时间提前告知乡镇人民政府，并提出用地和规划核实申请，乡镇人民政府经核实合格的，出具核实证明。建房村民收到核实证明后，负责组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收；农村住房验收不合格的，不得入住。 律师建议 最后，鑫昊成专业律师建议：不论是城镇居民自建房还是农村农民自建房，也不论是新建房屋还是改扩建房屋，建设主体都要依法办理规划审批手续，并根据建设范围、建设规模依法确定设计、施工等主体，入住前按照建筑规范办理竣工验收手续，才能最大程度地维护人身财产安全。  |
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