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公维亮：私房征收相关实务问题探析（上） —— 有关私房征收的一般概述及“实际使用人”征收利益分配规则 作者：公维亮，北京天驰君泰律师事务所上海分所 来源：天驰君泰法律评论公众号，2022年05月06日 版权声明：本文已经过作者本人及原刊发载体方的授权许可；如果转发，请务必征得版权人的同意 原始链接（点击本文左下角“阅读原文”可进入原文界面）： https://mp.weixin.qq.com/s/tXN4gCCdJXRiNxtxembC9Q 作者简介 公维亮 律师 上海分所高级合伙人 北京天驰君泰律师事务所上海分所高级合伙人，北京天驰君泰律师事务所婚姻家事专业委员会副主任。中国法学会婚姻家庭法学研究会会员、上海市律师协会婚姻家事业务研究委员会委员，上海市律师协会专业评定“婚姻家庭专业律师”。 执业领域：争议解决 邮箱：gongweiliang@tiantailaw.com 摘要：历史遗留的私房往往涉及家庭成员较为复杂，故在私房征收中，涉及产权人、实际使用人、被列为居困人员的利益纠纷十分常见。根据近年来的司法实践可知，私房征收总体遵循“产权平移”原则，一般优先保障产权人的利益，对实际使用人和居困人员的利益只是兼顾考虑。笔者通过结合近年来法院出具的指导意见和相关法规政策、司法判例分析私房征收常见的利益分配问题，总结法院裁判思路，以期能够为读者提供一些可供借鉴的参考。 一、私房相关概念和征收补偿利益分配原则 1、私房权利人认定 “私房”是指私人所有的房屋，产权登记为私人，概念与公房相对。包括一次售后公房、代理经租房屋、商品房、及老私房。在实践中，涉及征收的“老私房”大多是祖辈在住房市场商品化之前，通过建造、市场购买和置换等方式获得，部分历史遗留的私房，由于年代久远，权利认定较为复杂，会导致征收部门在认定被征收人时比较困难，也往往争议比较大。因此，本文主要探讨关于老私房征收的相关问题（以下如无特殊说明，所指私房均是“老私房”）。老私房一般实际居住人员较多，涉及家庭成员结构较为复杂，法院在判决时往往也会根据案情综合考虑。 《上海市高级人民法院关于房屋征收补偿利益分割民事纠纷研讨会会议纪要》（沪高法民〔2020〕4号文，以下简称“高院纪要”）明确：虽然临时土地证并非不动产权利的登记凭证，但可表明持证人使用该土地曾获得相关部门认可。基于城市房屋房地合一的原则，一般可采信临时土地证登记的权利主体。但当事人有证据证明临时土地证记载的权利人与真实权利人不一致的除外。故而，可以通过产权证、土地登记等证明私房权利人的身份。 2、私房征收补偿利益分配的大致原则 私房对应私人所有权，而公房对应承租权，二者权利范围和内容截然不同，故二者对应的征收政策，征收利益分配制度也有较大区别。公房一般会考虑户口在册人员是否符合同住人条件、承租人身份，是否存在知青回沪人员等因素，而私房主要考虑“被征收人”（产权人）和“房屋使用人”，对户口在册人员因素并没有特别关注。《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》（以下简称“《细则》”）第四十四条：征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人。《细则》第五十一条解释：被征收人，是指被征收房屋的所有权人；房屋使用人，是指实际占用房屋的单位和个人。而后，《高院纪要》明确，私有住房的征收以产权平移为基本原则，被安置人范围一般仅限于房屋产权人。在私有房屋征收中，一般只有房屋产权人才是被安置人。对于房屋实际使用人，除非征收部门将其认定为被安置人，否则不属于征收补偿法律关系主体。而房屋实际使用人基于何种法律关系居住使用被征收房屋，不因征收关系而发生改变，即原房屋居住使用关系平移至安置房屋。因此，征收补偿关系中的被安置人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，其居住问题可基于原来法律关系如扶养、赡养等进行主张。 综上，私房征收补偿利益原则上保障房屋产权人（或者被征收部门认可的其他被征收人员，如临时土地证记载人员）利益，再由法院结合系争房屋实际居住情况，本户是否申请托底保障等进一步行使自由裁量权。 3、征收利益构成和当事人类型 （1）根据《细则》第二十七条及相关司法实践可知，构成房屋征收补偿总利益大致分为三部分：1、房屋价值补偿款（俗称“三块砖”）；2、各类奖励补贴部分（具体可见每户《征收补偿方案》）；3、增加的居住困难保障补贴（如果申请托底保障）。其中，“三块砖”=房屋评估价格（俗称“第一块砖”）+价格补贴（俗称“第二块砖”）+套型面积补贴（俗称“第三块砖”）。有的奖励补贴部分系含有指定性，与居民个人及户籍因素均有关，需参考《征收补偿方案》。司法实践中，因为每个家庭存在差异，故针对房屋征收补偿利益中各类项目的利益分配问题也有不同。 （2）根据是否实际居住在系争房屋至动迁，是否是产权人，是否申请托底保障，可将常见的当事人分为居住共有产权人和非居住共有产权人，还存在实际居住的非产权人，未实际居住的非产权人、居困人员。根据《高院纪要》中新规定的“产权平移”基本原则的理解，可知其改变了原有的私房征收利益审判分配原则，更有利于非居住产权人，对于居住产权人和实际居住非产权人员可能会产生不利影响。实务中，因产权人众多导致征收补偿利益摊平等而不可避免的会出现例如房屋使用人安置难、动迁难，居住利益难以保障等问题，不同法院和法官一般需要根据具体情况行使相应自由裁量权，使得裁判更加公平、合理。 综上，引申出令人关注的常见问题如下，笔者将结合对私房征收基本原则的理解和司法案例，对比分析常见法院裁判思路。 二、涉及产权人与实际使用人的私房征收利益分配 1、未实际居住的非产权人、实际居住的非产权人可否获得利益？ 若仅仅户籍在册，既未实际居住，也非产权人，很可能连诉讼主体资格都没有。实践中，也基本不会判决此类人员有权获取征收补偿利益。例如上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初8748号，明确：本案系私房征收补偿利益共有纠纷，xx房屋征收补偿款应归房屋不动产权人所有。而原告在案证据不能证明其对xx房屋享有不动产权，其与本案不具有直接利害关系，故本次起诉不符合法律的规定。 若并非产权人，但是实际居住在涉案房屋，有权获取利益吗？根据《高院纪要》可知，享有房屋产权的人才是被安置人，实际使用人不是征收补偿法律关系主体。但若产权人选择安置房补偿，实际使用人可获被安置房居住使用权，居住使用关系不发生变化，即“平移安置”。若选择货币补偿，实际使用人一般很难获得安置（除非获得托底保障）。以下黄浦区法院的案例也是遵循这个原则，摘录分享如下： （1）黄浦区人民法院（2021）沪0101民初22801号判决，其中，原告系实际居住的非产权人，且系在征收前未经产权人同意擅自居住到涉案房屋。法院认为，“私房征收过程中，所有权人以外的房屋使用人不能主张分割征收补偿利益，涉案房屋系两被告共同共有的房产，两原告不享有物权，无权主张分割征收补偿利益。两原告依据被告所签协议要求分得部分钱款，然而被告并无保障两原告居住的法定义务，两原告也没有证据证明其基于合同关系或征得全部所有权人的同意而占有使用涉案房屋，换而言之，两原告居住涉案房屋的行为缺乏法律依据。 （2）上海市黄浦区人民法院（2021）沪0101民初13640号，法院认为：涉案房屋被征收时由赵某2、郑某、蔡某2实际居住。赵某3、赵某4、陈某、王某虽户籍在册，但并非涉案房屋产权人，涉案房屋被征收时亦未实际居住，故均不享有涉案房屋征收补偿利益。郑某虽户籍在册并于涉案房屋被征收时实际居住，但非涉案房屋产权人，且现无证据证明征收部门将其认定为被安置人，故亦不享有涉案房屋征收补偿利益。 2、非居住共有产权人和居住共有产权人之间如何分配利益？ 如前所述，根据《细则》的规定，房屋征收补偿利益主要由房屋价值补偿款（俗称“三块砖”）和各类奖励补贴部分构成（部分案件涉及的“居困补贴”本处不单独讨论）。因此，分析非居住共有产权人和居住共有产权人之间的利益分配，我们也从两方面考虑分析： 第一，关于三块砖部分。非居住共有产权人可否要求三块砖全部分割？《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述（一）》明确：多数意见认为，可以要求全部分割。因为三块砖均系对被拆房屋价值的补偿，只是表现形式补贴，但分割后剩余补偿款，应能保障其余居住人的基本居住安置需求。否则应当优先保障居住安置需求，然后要求分割。少数意见认为，非居住共有产权人仅可以要求分割第一块砖，理由是认为第二和第三块砖实际是为了保障实际居住共有产权人的居住权利，使其在购买安置房时能够被足够保障，故这两块部分利益应当有实际居住共有产权人获得。但是如果被拆房屋面积小，共有产权数多，导致部分产权人客观无法居住在那儿，他处无住房或者居住困难，这部分产权人，仍然可以就三块砖的全部要求分割。 第二，关于奖励补贴部分。非居住共有产权人可以分得吗？实践中，大部分法院具体分配各部分征收补偿利益的裁判思路是“系争房屋被征收人、被安置人在具体分配征收补偿利益时需考虑被征收房屋的性质和来源，以及被征收人、被安置人在征收安置时的不同身份、实际居住情况等具体因素予以确定。针对具体各类奖励补贴的分配，《动迁新政后动迁安置补偿款分割纠纷研讨会综述（一）》提及，对于有指向的补贴，由所指向的对象取得，如搬场费、搬场奖励费给实际搬迁人，期房过渡费给取得期房的人，家用设施移装费补贴给设施的所有人，无证经营补贴给实际经营人。对于无指向补贴，先用于充抵非产权人的安置对象应得最低安置面积的房款（即22平方米乘以所得房屋的单价），有余额则由安置对象之间分配。 随着司法实践变化，私房征收中非居住共有产权人权利更加受到保护，有些判例已经明确，该类人员可以均分三块砖以外的、与实际居住人无关的奖励补贴部分，而不是仅仅将产权份额局限于三块砖。当然，刨除法官一定的自由裁量权外，个案存在着不同的具体情况，答案并非完全相同。 （1）非居住共有产权人可分得三块砖均分部分。杨浦区人民法院（2017）沪0110民初25121号民事判决主文载明：被征收房屋的评估价格、价格补贴、套型面积补贴系被征收房屋的价值补偿款，原告严x、原告王x与被告王xx均基于继承关系被列为被征收人，故应按照继承关系分割被征收房屋价值补偿款部分的补偿利益。自购房奖励、自购房奖励加奖、自购房一次性补贴应归属居住产权人和实际需要购置房屋的被安置人员享有，被征收房屋装潢补偿款、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、集体签约奖、按期搬迁奖、按期签约奖及腾空搬迁补贴应由房屋实际居住使用人享有。因两原告名下有房，不在系争房屋内实际居住，且被征收人不符合居住困难户的条件，故两原告仅应获得被征收房屋的价值补偿款部分的利益分配，本院酌定两原告各可得房屋征收补偿款XXX元。 上海市静安区人民法院（2021）沪0106民初11170号判决书中，原告张1、张2诉请应当均分房屋价值补偿款全部的1/16，被告答辩中，认为原告仅有权分得房屋价值补偿款部分中的评估价格部分，法院最终支持原告诉请：“本案所涉系私房征收，涉案房屋权利人均有权分得征收补偿利益。户籍不在涉案房屋内的房屋权利人仅得参与分配房屋价值补偿款中评估价格部分的意见，缺乏依据，故本院不予采纳；张1、张2的诉请，并无不当，故本院予以支持。” 上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终4297号（二审维持原判）也按此判断。被征收房屋价值补偿款为XXXX元（分为5份继承份额，约XX万元），法院将5名继承人分为2名实际居住的所有权人和3名非实际居住的所有权人，判决3名非实际居住产权人分别获得XX万元的征收补偿款。即非居住共有产权人获取接近三块砖部分均分利益。 上海市第二中级人民法院（2021）沪02民终2254号明确：鉴于此，系争房屋的征收补偿利益中除房屋价值补偿款外的其他奖励补贴部分应用以保障属于被安置人的实际居住人即辛x及俞x的居住需求。 （2）非居住产权人可获得三块砖部分及按期签约奖、配合签约奖、集体签约奖的均分利益。上海市杨浦区人民法院（2020）沪0110民初20908号判决主文载明：系争房屋被征收所获得的价值补偿款部分的评估价格、价格补贴、套型面积补贴款以及按期签约奖、配合签约奖、集体签约奖应由王x1、王x2、王x3、王x4、王x5各获六分之一，由顾xx与王xx共获六分之一，被征收房屋的搬迁奖励、均衡实物安置补贴、搬家补助费、家用设施移装补贴、不予认定建筑面积的材料费补贴、装饰装修补偿等剩余征收安置补贴及奖励款应由实际居住使用系争房屋的被安置人和房屋使用人共同享有。 三、小结 综上来看，与公房征收不同的是，在私房征收上显然更加不利于实际居住的非产权人，尤其是结合非产权人曾经他处有房等不利原因，一般直接将实际居住的非产权人利益完全排除。当然，司法实务中，私房征收纠纷的争议焦点除了“实际居住的非产权人”与“未实际居住的产权人”之间的争议外，还涉及是否“申请托底保障”、案涉房屋是否存在“翻造改建”、是否存在“非居面积”等等情形，我们会在接下来的文章中和大家交流探讨。 - E N D - 家事法苑微信号：famlaw 专注于婚姻家事继承诉讼实务研究，分享中国婚姻家庭法制建设及理论研究资讯动态，致力于推动家事诉讼程序立法及完善，共建特定专业领域内法律职业共同体阳光下业务研讨、正当、正常交流的和谐平台。 http://www./Do_index_gci_58.html。 http://www./Do_index_gci_60.htm。 3）《“家事法苑”未成年人保护专题法律资讯简报》，于2018年7月创办，电子双月刊，下载网址： http://www./Do_index_gci_59.html。 “家事法苑”家事法主题QQ群（群号：171337785）-- 即时分享交流中国婚姻家庭法制信息动态，须以“城市+单位+姓名”实名申请、交流，只接纳法律职业共同体专业人士。
法律人电影.音乐休闲主题微信群 群内每天不定时分享电影及音乐最新资讯，群友围绕电影和音乐主题交流互动，丰富法律人的业余生活； 不定期组织群友线下集体观影、电影资料分享、电影原声音乐视听鉴赏沙龙。 有意愿加入者应以“城市+单位简称+真实姓名，加电影音乐群“，申请添加以下任一管理员： 杨晓林律师（微信号：Y13522380366） 段凤丽律师（微信号：D13552693593） 邓雯芬律师（微信号：13167578960） 陈贝贝律师（微信号：18817836410） “家事法苑”家事法实务交流系列微信群群规则 （2019年2月修订版） “家事法苑”家事法实务交流系列微信群由“家事法苑”律师团队创建，目前包括以下12个群：家事法苑实务交流微信群（A-I群）、继承法苑实务交流群（A-B群）、涉外家事法苑实务交流群。 总群主：杨晓林 其中，涉外家事法苑实务交流群分群主：赵宁宁；副群主：李丹、陆珊菁、冉维佳。 各群管理员：杨晓林、段凤丽、邓雯芬、李凯文、陈贝贝、李凤影、张博轩、张春汇； 王志锋、徐文丽、杨竹一、李琳、李炜、辜其坤、季凤建、严健、万薇。 一、建群宗旨 家事无小事。真诚欢迎对婚姻家事继承及相关领域感兴趣的律师、法官、检察官、学者、公证员、房管、民政、妇联等政府公务人员、法务工作者及其他法律从业者、学生、媒体朋友加入，共建阳光下专业领域内法律职业共同体业务探讨交流的和谐平台。 二、本系列群分享、交流的主题及范围 本系列群定位为特定专业领域主题群、学习型群。 本系列群主题为婚姻家事继承相关问题，群内分享资讯及交流范围原则上应限于与主题相关的实体及诉讼与非讼程序理论与实务问题。继承法苑实务交流群和涉外家事法苑实务交流群分享资讯及交流范围特定于继承问题和涉外家事问题。 群内主要分享国内外婚姻家庭立法、司法及理论研究动态，如家事审判方式改革、典型婚姻家事案例等资讯。在主题上涵盖婚姻家庭继承领域权利保护问题，如性别平等、妇女权益保护、未成年人及老年人权益保护等基础法律议题；与婚姻家庭继承有关的新型财产、新型权利等新型法律实务难题；婚姻家庭伦理方面社会学、心理学等相关社会科学议题。 本系列群无意走向综合群，如单纯刑事、商事、劳动、交通事故等其他领域话题可另行解决，但与本群主题交叉的除外。 三、入群方式 为保障本群安全、高质量及可持续发展，防止滥加群，本群对外不作任何宣传，群规则只刊发于“家事法苑”微信公号自定义菜单及每期公号推文的文末。群友入群由群管理员专人统一审查、邀请新人入群。 请拟申请加入“家事法苑实务交流微信群”者先添加以下任一群管理员个人好友： 段凤丽律师（微信号：D13552693593） 邓雯芬律师（微信号：13167578960） 陈贝贝律师（微信号：18817836410） 申请信息务必请注明：“城市+单位简称+真实姓名，家事法苑实务交流微信群”； 新群友认真阅读管理员发送的本群规、承诺将严格遵守后，管理员方可拉其入群。 家事法苑实务交流微信群（A-H群），管理员每天统一分享资讯，群友只加一群即可，不必重复加群。 四、实名交流 本群实行实名（真实身份）交流制！ 群友入群后应马上按要求修改群昵称，点击群界面右上角三个点标志，向上划动屏幕，出现“我在本群的昵称”点击即可修改： 1.律师署名方式：省份+城市+姓名+律师，如：北京***律师、山东淄博***律师，群昵称中不得显示电话、律所名称、字号、具体部门职务、业务方向及其它带有商业营销色彩文字。 2.公证员署名方式：省份+城市+姓名+公证员，如：上海公证员李**； 3.学者署名方式：学校简称+姓名，如：北大王**，广西师大李**； 4.学生署名方式：学校简称+身份+姓名，如：中科大博士生张**，吉大硕士生李**，北大本科生丁**； 5.法官、检察官署名方式：省份+真实姓氏+法官或检察官的方式，如北京李法官、黑龙江王检察官； 6.民政部门、妇联、媒体等其他界别群友参考前列署名方式，省份+城市+职业+姓名，如：北京妇联***，上海公司法务***，报日人民***。 群友不能接受实名规则的免入，入群后应当立即按照要求修改群昵称，经过群管理员三次提醒仍不配合的，管理员有权将其移除出群。 五、尊重群友 尊重群友，未经事先允许、不得随意添加其他群友为个人好友。 严禁违反群友意愿，发送广告等商业信息、擅拉群友加入其他主题群等不良行为，一经举报，立即移除出群。 六、温馨免打扰提示 如群消息过多，影响本人工作、学习及休息，可在手机右上角，点开群设置界面开启“消息免打扰”，定期浏览群信息、参与互动即可。 七、友善发言及禁忌 本群群友来自于法律职业共同体各界别，大家非常难得聚在一起，特别要注意自身形象，互相尊重； 群内严禁闲聊，只研讨专业问题。发言交流要注意顾及他人感受，就事论事，不要有任何人身攻击、贬低他人人格或针对其他群体的偏激言行。 严禁转发或发布招聘、推销、心灵鸡汤、拉票、优惠券信息；严禁转发涉及政治性的资讯；严禁转发律师个人及律所营销的帖子；与本群专业领域不相关的公、检、法等机关、机构及组织的纯官宣资讯同样不宜转发本群。 本群除农历大年三十、大年初一、大年初二；农历八月十五（中秋节）；公历12月31日及1月1日外，不允许在群内发红包。 八、分享注意事项 本群鼓励群友分享与本群第二条主题及范围相关的各种审判动态、典型判例及最新法律法规及地方法院审判意见等，尤其鼓励群友分享自己原创的相关实务研究文章，包括分享自己个人网站、博客、微信公号上的文章。故本群禁止任何形式的营销行为，群友分享的文章页面上尽可能不要附有过于明显带有营销色彩的个人照片、宣传文字及过于详细的名片式联系方式。 本群谢绝分享过于简单的普法、相关问题说明性的“软文”及单纯诉讼技巧类的文章。 群内严禁功利性地推送微信个人名片及公众号名片；微网站名片及链接；个人网站链接、博客链接，严禁将相关专业资讯贴到自己的个人网站、博客或公众号上再推荐链接到微信群这样以提高点击率、博粉为目的商业推广做法。【注：“家事法苑”公众号（微信号：famlaw）已做到了去商业化，可参考】 九、交流方式建议 鼓励、提倡群友开展与群主题密切相关的理论与实务的互动交流。 本群交流问题，可由个案切入，但禁止单纯的个案办理咨询，应先概括基本事实，从中提取有理论及实务研讨价值的一个或几个问题集中深入交流，最后以旗帜鲜明的问题进行讨论。 本群交流问题的方式建议为：应先主动查找必要资料，一次性把基本案情、事实叙述清楚（不要再让群友追问事实）并注明自己的初步看法，能附上相关法律法规法条及司法解释等依据为宜，抛砖引玉，希望听取群友的意见和建议。 群友在解答问题时，也应先思考，较系统阐述自己对此问题的看法及观点，不要采用漫无边际地三言两语聊天式交流，以免造成刷屏、影响群友。 群友可在群内畅所欲言，严禁群友不管基于任何目的、未经发言群友同意、擅自截屏在群外分享、使用，如有违反，一经发现，管理员有权清理出群。 十、尊重智力劳动成果 尊重智力劳动成果，群内分享资讯仅供群友学术及实务探讨、交流及研究使用。 资讯搜索、编辑、整理需日复一日，耗费相当时间与精力。正常情况下，我团队每天收集、分享、推送的资讯信息，月底汇编起来就是每月的“家事法苑”婚姻家事法律资讯简报（下载地址： http://www./Do_index_gci_58.html）。 群友不宜经常性地或整体性取材本群资讯信息，上传到网络(个人网站、博客、公号等自媒体)、转到自己或其他的微信群、QQ群，或为其他非研究用途使用。 规范使用本群资讯，应注明资讯来源于家事法苑实务交流微信群。 十一、违规及处理 群友应自觉遵守本群规则并接受群主及管理员的善意提醒及劝告； 对于违反群规则的行为，群主或管理员有权、有义务即时制止。 群友违反群规则经提醒三次，不回应、不接受，管理员可直接移除本群； 群友间应友善相处，如发生争议，应保持克制，务必不要与其他群友或管理员争执、造成刷屏，影响其他群友。建议发生争议时，建议群友及时向群主或管理员反映，由群主或管理员给出处理意见。
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