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编者：万仁涛，本文部分图文来源于乐城养老官网、北青网及其他自媒体平台，在此一并表示感谢。全文约5000字，建议阅读时间10分钟 2016年2月，北京市民政局、北京市住建委联合印发《共有产权养老服务设施试点方案》（京民福〔2016〕73号），支持乐成老年事业投资有限公司利用朝阳区双桥地区的养老设施建设用地，探索共有产权养老服务设施模式。自此，全国首个共有产权养老项目应运而生。 这个项目，就是乐成集团旗下的双桥恭和家园。 五年过去了，放眼国内各种模式、各种规格的成千上万个养老项目，作为第一个采用共有产权模式的大型养老项目，双桥恭和家园在一众销售产权和使用权的养老社区里，仍然显得独树一帜。今天，我们就具体聊一聊这个项目。 
-01- 共有产权并不是一个新事物。在房地产领域尤其是保障房建设领域，共有产权这种模式早在本世纪初在国内多个城市落地实施。 根据《北京市共有产权住房管理暂行办法》，共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。具体到养老领域，北京则是第一个试点地区。 那么，北京为什么要试水共有产权养老？ 这主要源于养老服务业领域中两大问题： 随着北京的养老需求加速释放，越来越多的社会资本看中这块诱人的蛋糕，希望参与其中分一杯羹。然而，全口径投入导致资金流动性不强，投资方在土地购买、设施建设等方面的大量投入，给后续的管理服务带来较大负担，直接影响到服务质量。共有产权试点释放了社会资本的流动性，可以使投资方快速收回重资产投入，“轻装”开展养老服务，有助于激活养老服务市场，吸引更多社会资本进入养老服务业。尽可能避免社会投资方向“跑偏”，令养老沦为噱头。 另一方面，越来越多的老人对于居家养老及个性化养老需求更加青睐，希望获得更自由、更舒心的养老方式。相比住常规养老院，或者花费大量资金入住租赁型的养老社区，还有很多老人向能拥有自己的房产，实现“在世有房产，离世有遗产”。 于是，在多方共同努力下，共有产权养老模式就诞生了。
-02- 双桥恭和家园位于北京市朝阳区双桥西巷6号，建设单位为乐成老年事业投资有限公司，运营商为恭和苑养老机构管理有限公司。
1.建设规模与配套 该项目总建筑面积49120㎡，其中地上建筑面积36770㎡、地下建筑面积12350㎡。项目建设内容包括养老设施居室、医务室、养老机构（医疗/养护中心）、活动室、餐厅等。养老设施居室共365套，面向社会老人出售，恭和家园（养老机构）护理室39间，单人间10间，双人间29间，共68张养老床位。  项目拥有近3000㎡的医疗卫生站，设有全科门诊、中医门诊、康复门诊、药房为老人提供基础医疗保障，满足住户日常基本诊疗、开药等服务需求以及24小时紧急医疗救护服务；2000㎡的室内节庆长廊，配套设计了恭和餐厅、书画、阅览、电影、卡拉OK、手工区及室外门球场。 项目总共有四种户型可供选择，分别为80㎡的A户型、82㎡的B户型、85㎡的C户型与95㎡的D户型。其中A户型与B户型是主力户型，这四种户型均为一室一厅一厨一卫的格局。 
项目按照国家发布的养老设施建设标准进行施工，全部实现了无障碍的适老建设。养老居室入口的门设计成1.2米的大门，轮椅可以直接到家；为了防止老人忘带钥匙，开门可以刷卡进入，老人离开房间屋内可自动断电；浴室也比一般浴室要大，并且安装了座椅，老人可以坐着洗澡。  
老人在此可以享受生活管家服务，包括处理生活中遇到的起居等问题，以及老人社区等由社工提供的娱乐性服务，包括在重大节日举行的主题活动。此外，最重要的是能享受到定期健康评估、健康咨询等医护服务。 2.土地性质与成本 项目目地块是由乐成老年事业投资有限公司于2010年9月30日以协议出让的方式获得，原来的土地性质为50年产权的医卫慈善用地，规划建筑面积为29480㎡，土地成交价为2452万元。2015年10月调控规，土地转性为综合（养老及医疗用房）、地下车库，总建筑面积调为49120㎡。 2016年4月7日取得预售许可证，准许销售面积为36682.32㎡，可销售养老公寓365套，销售均价每平方米45448元；车位84个，销售均价每平方米3842.39元。 3.运作模式 按照北京市民政局、北京市住建委联合印发的《共有产权养老服务设施试点方案》规定，此项目的共有产权养老设施的模式被定义为“居室分割定向出售、公共服务空间持有经营、限龄人群居住”。 按照规定，这365间养老居室是以“按份共有”方式销售的不动产产权。即：投资商永续持有每间居室5%的产权，95%份额出售给家有60岁以上老人的居民。养老设施居室之外的其他公共养老服务设施由建设单位持有100%产权。 住宅部分归企业所属的5%产权不能转卖，需由企业长期持有、运营，购房者可以购买、出售其余95%的产权，年限为50年。获得产权后可以与普通商品房一样出租、出售，价格由买卖双方自主确定，收益也将归卖方所有。但唯一的条件是，买房或者租房的人，家中也必须要有60岁以上的老人。 产权持有者都将拥有50年的不动产登记证，赋予了购买者对养老居室的资产权属。 这种模式的创新之处在于： 可以说，政策设计比较完善，对老龄人口和企业都有吸引力；对政府而言，通过这种创新，让养老多了条出路。 2019年10月17日，双桥恭和家园迎来为首批139户业主发放产权证，产权证全名为“不动产权证书”，标明了权利人、用途、面积、共有份额等法律要件，为自然资源部监制。这也标志着共有产权养老模式的探索取得了市场的认可。 4.销售价格及费用 项目于2017年6月10日开始认购，2017年7月14日正式网签，至2017年9月23日累计签约143套，共计成交177套，成交均价41529元/㎡，12月一期交房入住。二期于2018年3月入市，官方宣传价为55000元/㎡，成交均价约52000元/㎡。 据2020年媒体报道，当年在售楼栋为6号楼，为精装一居室，房屋面积为80-82㎡，总价约400-410万，房屋产权为50年，可以贷款10年，首付50%，不占贷款记录，需审核北京购房资质但不占用购房指标，此外还需缴纳基础养老服务费3080-3280元/月（含物业费）。购房者多为认同养老机构专业服务或为父母买养老房的中年人，入住者为老年人，2020年7月份，整个公寓的入住率达到了60%。 5.关于入住资格和购买资格 （1）入住人资格：年满60周岁（含）以上的老年人，《特殊家庭老年人通过代理服务入住养老机构实施办法》规定的特殊家庭老年人，具有优先入住权。 （2）购买人资格：具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员）；连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。（购买人有权转让其持有的共有产权份额，但需经建设单位书面同意。） （3）再交易购买人： 具备北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税。 拥有共有产权的居民不影响继续购买普通商品房的资格； 已经在京拥有房产等也不会影响符合条件的居民购买共有产权养老居室。 入住人去世后，房产可出售、出租，相关获利全部为购买者所得。但新的受让人也必须具有同样的资质要求并接受资格审核。养老企业虽只承担5%的居室产权，但需要承担公共空间的完全产权，并需提供永续的养老服务专业经营。
-03- 1.实现企业和老人的双赢 试点项目社区由养老居室、公共空间和长期照料(医护)床位三部分构成，餐饮、娱乐、医护等公共空间通过贯通的长廊连接到每一个老人的养老居室。既有私人空间，又有活动场所，同时中心内的挂牌医疗机构还能使老人得到医疗服务。其中，养老居室的部分以“按份共有”的方式销售不动产产权，配建的公共空间服务设施部分其不动产产权由企业持有，不得分割转让，并依据《养老机构设立许可办法》在民政部门登记设立养老机构，持续提供养老服务。 这不仅减轻了养老企业的负担，使他们能够更加专注于后续的养老服务；而且又使入住老人能够拥有自己的一份房产，实现“在世有房产，离世有遗产”。 2.购买者拥有产权 与一般的养老机构不同，共有产权养老居室最突出的特点就是购房者将拥有属于自己的产权，购买后将可按照市场价转让、出租，只要入住人、租户符合入住条件即可，企业不参与收益的分配，居室的用水用电都按民用标准来收缴。老人去世后，子女也可依法继承产权，如继承后家中无符合条件的老人入住，企业可协助进行出租、转让等。 3.脱离了地产开发属性的养老项目 项目的用地性质属于经营性养老设施，不适用房地产的土地利用政策。北京市规土委对试点项目进行3个方面的监管，严禁以养老机构的名义搞房地产开发，严禁以养老为名开展与养老无关的活动，严禁改变土地使用性质。 为确保试点项目的养老服务用途，在政府及有关部门指导下，投资方设置了一系列防范试点政策滥用的举措。比如开展购买资格评估，先确认养老服务需求。乐成公司组建评估团队，对意向客户开展生活自理能力、居家环境、精神卫生及社会关系等评估，了解客户身份真实性、购房目的、服务需求等。评估结束后，出具评估报告，定制服务清单，建立客户信息档案，档案还要交民政部门审核备案。 与此同时，每一名入住者在签署《购房协议》前，需支付每月3000元的“基础服务费”，用于为老年人提供膳食管理、健康管理及物业管理等基础服务。“这笔费用，无论居室是否空置，都要收取。这样也是杜绝购买者以各种理由将养老房挪作他用。 4.对购房人和入住人有严格要求 为防止投资投机者“钻空子”购买共有产权居室，对购房人和入住人都有严格要求。根据试点政策，养老设施居室的购买人应具有北京市户籍（含持有有效《北京市工作居住证》人员），或者连续5年（含）以上在北京市缴纳社会保险或个人所得税，北京市住建委将会对购买者的资格进行审核。 入住人必须为年满60周岁（含）以上的老年人。每间养老居室入住前，购房者要与企业签订房屋使用协议，保证房间内必须有至少一名60岁以上老年人居住；与入住人共同居住的亲属或者陪同人员不受年龄限制，陪住人员原则上不得超过两人。 在入住后，每间养老居室每个月还需缴纳3000元服务费，老人将享有公共空间的使用、医护人员24小时响应等基础服务包。如果无人入住，购房者也需要按时缴纳3000元/月的服务费用。 恭和家园自2017年正式运营以来，已入住90户151位长辈，平均年龄78岁，最年长97岁，最年轻60岁，其中非自理老人达到11%，党员53%。目前已全面开展65项基础服务，18类特约服务实时提供，长辈居住满意度93%，子女满意度95%。这一满意率的背后，是健全的服务体系。 截至目前，已经为入住老人提供代购药品450余人次，服务咨询响应 360人次/周，全年各类活动 1370场，双二就诊班车 200余人次，紧急呼叫响应 40余次，管家上门服务 120户.次/周，住户沟通会每月一次，每月用餐 3500人次。 写在最后 通过双桥恭和家园试点的经验，北京市进一步扩大共有产权养老社区试点，2020年5月22日《北京市关于加快推进养老服务发展的实施方案》的出台，正式提出扩大集中式居家养老机构（共有产权养老）试点。 基于双桥恭和家园试点模式的成功落地，2021年，乐成养老于北京城市副中心推出恭和家园2.0版本——通州区半壁店恭和家园。项目预计2021年下半年有望实现入住。
半壁店恭和家园规划占地8万平方米，其中2万平方米的独立养老机构及6万平方米的共有产权养老社区，分别可以向社会提供300多张养老机构床位和800至900套养老居室。 半壁店恭和家园还将建设7000余平方米的社区卫生服务中心作为养老配套的医疗机构，打造医养结合模式，为周边老人提供必要的医疗服务。此外，还将建设一个4000多平方米的幼儿园。 集中式居家养老社区的成功运营，改变了人们对家庭养老的固有认知，实现了人们向往的老年生活。随着政府对养老政策的大力支持，集中式居家模式将为养老行业带来更多发展动力，最终为全国解决居家养老难题提供可持续性的借鉴意义。 在这里，读懂中国养老产业 |
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