 新领导很勤奋，走马上任不久，就率队巡查了1号线沿线物业开发项目，并对我进行了再教育：阿郑呀，沿线物业开发项目是不成功的，根本原因在于事先没做好策划，你需要深刻反思。我赶紧点头“是是是”，态度极其诚恳。 很快一家房地产策划公司找上门了。大致聊了一下，知道对方的核心业务是销售策划和代理，也就没啥兴趣与之深聊了，虽然来者是一位很会说话的妙龄美女。 领导不计较我学习态度不好，很快亲自陪同声名正隆的许教授来给我进行一对一授课。面对这位凭10万元起家两、三年时间就让广州地产界大佬们闻名变色、刮目相看的猛人，想起有段时间几乎天天打开报纸都会在某个整版看到“金碧华府、天下无双”八个大字，岂有不认真听讲之理？不过，许教授授课水平那时还没达到炉火纯青的境界（哦，许教授是炼钢科班出身），以至于我一堂课下来，笔记本没记几个字。如果那时有评教系统的话，我可能会打差评——虽然他很谦虚。 课后，新领导给我留了作业：认真、全面总结1号线沿线物业开发项目存在的问题，提出系统、可行的整改措施。我很快交出一份有近两万字的答卷。但答卷交上去后，犹如泥牛入海。两年后，我突发奇想修改了一下投给《城市轨道交通研究》。杂志嫌太长，要我狠狠地压缩一下。看着那么多内容要删减，很心疼。哼，你嫌长，我还嫌短呢！索性咬咬牙，将这份东西扩充成了63万字的《轨道交通时代的城市开发》（2006），留下白纸黑字，以证明策划没做好不关我事。
1991年下半年，市建委牵头，抽调市规划局及市地铁筹建处有关人员组成专项工作小组，对地铁1号线沿线土地使用状况进行调查，并分别从土地清理、规划方案、投资效益分析和开发理论等方面展开研究。相对于今日的认识，当时探讨问题的视角是十分中肯的。在缺少实践经验和参考资料，也未能外出考察的情况下，能够相当全面地提出应解决的问题，以及相应的行动框架，实属难能可贵。如果不是需要抓住突如其来的房地产热潮，匆匆开展实质性的招商工作，也许完全可以比较从容地完成一份在当时能够称得上高水平的研究成果。 各项工作按部就班推进时，邓公南方讲话引来“东方风来满眼春”。市政府果断决策立即将沿线物业开发项目推出招商。在这种情况下，工作小组的工作重点马上转移到具体实施方面，基础研究也就不了了之。在当时，房地产市场刚开始重建，对市场的基本规律普遍缺乏认识。在举国上下都呈现房地产热的形势下，做出这样的决策是十分自然的。 1992年8月底，市政府工作会议要求市建委、规划局、国土局和地铁筹建处通力合作，在15天内完成沿线清理出来的土地的用地手续、规划设计条件和项目邀请书，并举办“广州地下铁道一号线沿线物业发展项目介绍会”。随后，项目介绍会于9月19日召开，公布了24个招商地块简介和规划设计要点以及递交项目建议书的要求；一个月后，约70余家开发商递交了项目建议书，对拟参与开发的地块提交了初步开发意向和合作方案。这堆项目建议书由我和一位同事集中花了一个星期的时间才整理完毕。 70余份项目建议书中，有一份页数不多，装订也很普通，但却给我留下了十分深刻的印象。 这份出自中国海外发展有限公司（中海外公司）的项目建议书，特别谈了“对广州地铁沿线物业发展的初步认识”：由于规模大、周期长、问题多、准备工作又很仓促，一些问题有待深入探讨研究：（1）商品房市场销路问题，全部外销，肯定难以承受，如部分内销，又面临价格太高的问题，政府主管部门应做好宏观控制；（2）规划设计要点，由于它参照了香港地区的做法，打破了广州市规划设计的一般规例，突出的一项指标是容积率高，在实施过程中，高的容积率又会与建筑密度和高度限制发生矛盾；（3）政策和措施问题，完成如此庞大的开发计划，除了要有统一的领导、指挥、步骤和计划之外，配套的政策和保证措施是必不可少的。 按工作小组的分工，我负责执笔一份《广州城市中心区再开发——地铁沿线物业发展的基础研究》。基于写这份报告以及筹划黄沙站综合开发过程中所获得的认识，我觉得中海外公司的“初步认识”十分深刻，一针见血地点出了沿线物业发展将会面对的关键问题，需要未雨绸缪。于是借汇报项目建议书整理情况的机会，建议相关部门重视研究一下中海外公司的意见，但好像大家听了也就听了。 不出所料，我们在推进沿线物业开发过程中所遇到的问题和困难，都在这份“初步认识”里预见到了。这份“初步认识”反映了中海外公司在房地产开发领域具有独到的眼光。我在整理到这份建议书时，真诚地期望地铁公司能与这么出色的公司结缘，共同打造一个本土化的地铁上盖开发专业户（像香港有恒隆地产那样）。但遗憾的是，此愿望未能实现——中海外公司在第一轮选择合作伙伴时就落选了（中海外公司本来期待通过获得地铁沿线开发项目进入广州房地产市场）。 五年后（1997年初），中海外公司进入广州房地产市场，推出的首个项目锦城花园在市场仍十分低迷的情况下创造了2年内7次推出7次排队侯购的奇迹。香港有位同行特别敬佩中海外公司掌门人孙文杰先生，认为他是当时央企掌门人中少数几个真正意义上的企业家。 在锦城花园大获赞誉时，我抱着一本文案登门求教。名义上是求教，实际上是想看能不能再续前缘。当时年轻帅气的朱荣斌先生接见了我，介绍了锦城花园的成功秘诀，但对我抱去的文案仅是瞥了一眼。那时的朱先生一身兼两职：工程部经理和投资部经理，既可以下现场指挥施工，又可以回办公室筹划大战略。面对这位年龄比我小的清华才子，我只有自愧的份。 于1992年12月份，地铁公司和开发商签订了首批8个地块的合作意向书。在随后落实合同的过程中，我益发体会到中海外公司的“初步认识”实质是“远见卓识”，也就益发焦虑前路的艰难险阻。曾设想请李颂熹先生就如何解决中海外公司提出的问题提供咨询意见，预算也就五十来万。写好报告请示当时的领导时，人家眼睛一瞪：“不就是房地产嘛？”言下之意，这有啥难？ 我认识李先生时，他刚卸下当时香港最高大楼中环广场项目经理一职并从新鸿基离职自创李颂熹测量师顾问有限公司不久。李先生很早就提醒我们要注意沿线开发在工程衔接、法律、市场推广、财务安排及经营管理等方面的复杂性。虽未能和李先生他们公司建立起合作关系，但我们个人之间保持了长达三十余年的友好交往，让我得以分享了李先生的许多真知灼见，也见证了他从年轻帅哥成长为资深帅哥。 房地产剧烈增长的泡沫招来了调控组合拳：1993年6月23日，国务院领导发表讲话，宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业；次日，国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》（16条）；1993年12月12日，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》颁布。顿时，一路高歌猛进的房地产热被釜底抽薪。 随之，1号线沿线开发项目热火朝天的势头嘎然而止。一些已经签订意向书的开发商也不太积极推进落实合同了。还是农民市长有担当，亲自率团赴港开协调会，稳住了港商的情绪，保证了在1993年内签订16个地块合作合同的成就（沿线共有18个地块签订合作合同，除分别于94、95年各签订一个合同外，其它合同均在1993年签订），也就有了在随后4年内得到20余亿元收益的机会，及时帮助解决了地铁1号线的启动资金，也就彻底扭转了广州地铁30年来“五上五下”的命运。 可见，如果要在进行充分的策划论证后再进行招商，可能错失当时邓公南方讲话激发起来的外资汹涌而来的机会。我们应该理解当时决策者的魄力、担当和对形势的敏感性，而不是用今天的认识水平去指责先行者。毕竟，当时房地产市场刚刚形成，整个社会普遍缺乏对经济快速增长所带来的各种变化的感性认识。连经济学界都未能及时对偏离供求关系的土地供应的严重后果做出自己应有的理性反应，何况正摸着石头过河的政府官员。 1997亚洲金融风暴爆发，不少开发商自救不暇，一时顾不了沿线开发项目；一些开发商因也因此黯然退出了历史舞台，更不会有开发商来洽谈拿地了。至千禧年，已经签订合作开发合同的地块，有6个地块选择躺平了；未招商未拆迁及个别终止合作关系的地块则被国土局以闲置土地为由收回。 不得不感慨沿线物业开发项目真是命运多舛！出生时属于早产发育不良，还没完全睁开眼睛看世界就遇到93房地产大调控，刚喘过气又遭遇97亚洲金融风暴大冲击。各个项目都是独自舐舔自身累累伤痕，令人唏嘘不已。和开发商们开会时，我明白他们微笑的背后其实大多是苦涩。 我觉得我需要为沿线物业开发项目这位悲剧英雄记下一点什么，这让我有了动力面对那些随着横飞唾沫而来的指责——当初和我一起折腾1号线沿线物业开发项目的那些领导和同事，或升官或退休或转岗或下海，剩我一人独自承受各种指责——默默地写那本如果今天来写怎么也写不出来的《轨道交通时代的城市开发》。 END |
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