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建筑公司的李总咨询: 2018年3月份,其借用A公司的资质中标了

2022-05-21  haoshj0531
建筑公司的李总咨询:
2018年3月份,其借用A公司的资质中标了某开发公司的施工工程。因开发公司没有付款能力。2021年5月,其与开发公司签订了以房抵工程款的协议。但今年房子下来了,开发公司却拒绝履行协议,不愿意将房子给他,说是李总借用A公司的资质签订施工合同,施工合同应当是无效合同,故随后其与开发公司签订的以房抵工程款的协议也是无效的。李总咨询,如果施工合同被确认无效了,他与开发公司签订的以房抵工程款的协议还能履行吗?他还能通过用房子折抵工程款吗?

在房地产市场不景气的这几年,发包人与承包人就拖欠的工程款签订以房抵顶工程款协议的情形比较常见。协议签订后,发包人以建设工程施工合同违反了法律、行政法规的强制性规定为由,主张以房抵债协议也无效的,该如何处理?综合最高院的指导案例及主流的学术观点,当事人约定的是用在建房屋抵顶拖欠的工程款。根据《民法典)第793条的规定:“建设工程施工合同无效,但是建设工程经验收合格的,可以参照合同关于工程价款的约定折价补偿承包人。”最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(一)》第三十八条也规定:“建设工程质量合格,承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的,人民法院应予支持。”据此,即使李总借用A公司资质签订的施工合同被确认无效,但只要工程合格,开发公司都负有支付工程价款的义务,故李总与开发公司签订的以房抵债协议在效力上应当是受法律保护的。而且,该以房抵顶工程款协议是李总与开发公司对欠付的工程款进行结算的约定,性质上属于发包人与承包人对拖欠工程款的清理。相较于施工合同,以房抵顶工程款的协议具有相对的独立性,根据《民法典》第567条“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定,故应肯定以房抵顶工程款协议的法律效力。

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