令人泪崩 | 上海20个商业2021年的租金表现

2021年，上海共开业了38个大大小小的商业体，总商业面积约234万平方米，堪称世纪级的商业盛世。而香港在1998年至2021年的24年时间里商业的总落成量也仅有236万平方米（*根据香港屋宇署数据）。

世纪级的盛世之下，却是有人欢喜有人愁。过剩的商业之下，虽然上海的消费者更加便利，但背后不少开发商却留下了血与泪，楼典整理了上海20个商业（综合体）2021年的租金收入，不经感叹，上海许多商业的租金水平已经不如仓库了...

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一只独秀的奢侈品

有人欢喜有人愁，2021年最欢喜的必然是奢侈品Mall的开发商，恒隆和国金双双创下了最高的销售额记录，恒隆的建面租金平均单价已经超过了90元/平方米/天，如果按照50%得房率计算，恒隆的商户平均为自己每平米的铺位交了6万元以上的租金。

而港汇恒隆广场升级之后租金也大幅度飙升，新天地凭借绝佳的位置和独特的形态，建面平均租金也超过了20元/平方米/天。

陈启宗老师的两个Mall在上海一年赚近30亿，可谓是盆满钵满；

新鸿基虽然没有公布每个项目的具体数字，但IFC IAPM ITC 中环广场的组合，也起码有30亿的租金收入规模。

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表现还不错的项目

很多人说上海是K型社会，从商业的租金收入也可以看出。奢侈品之下，商业项目租金收入表现其实已经是两个层级。

令人感伤的是，在上海，你的建面租金单价超过5块钱，已经算是表现比较优秀的项目了，而扣除掉税费、运营费用之后的净租金，还剩下多少？

• 领展收购的七宝万科广场与上海万象城可以说是非核心区优秀商业的代表。

• 外滩金融中心BFC整个项目的收入达到了7.88亿元，不过商业的租金表现还是低于写字楼很多。

• 宝山天街作为龙湖在上海租金表现最好的项目，开业5年，租金在6.48的水平。

• 老牌的打浦桥日月光，虽然动线还是混乱，但租金表现还算过得去。
  

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还过得去的项目

4-5块左右的项目可以说是上海地铁上盖项目的常态，其实他们也做得很不错了，但奈何上海的商场实在太多，如果按照60%的margin计算，净租金大概是在2.5-3块。

• 闵行天街其实开业才两年多，有这个表现已经相当不错。

• 南翔印象城商业面积巨大，开业不久能做到这个数字也是相当优秀。

• 新世界城改造之后，收入直接打对折，令人惋惜。所以城市更新也不一定能带来收益的提升。

• 虹桥天地（含办公）已经是整个虹桥商务区最优秀的项目，但奈何虹桥区域商业规划的不合理，让其租金的表现一直上不去。

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令人泪崩的项目

如果说郊区Mall还能活的不错的话，市区的商业项目有些就真的挺惨了。

• 静安大悦城租金收入这几年持续下滑，因为拆迁的关系，周边的居民已经全部迁走了，新的人口导入还没完成

• 陆家嘴L Mall无论位置还是硬件，都还尚可，但租金只有3.78

• 高岛屋复活之后，每年只给中华企业6300万，可以说是跳楼价。

• 虹桥天街是龙湖在上海租金最低的项目，只有2.47，可能还不如虹桥的仓库。
  

这20个项目的四种情况，可能只是上海商业市场的一个缩影，楼典列举的都是大开发商的项目，他们都有成熟的团队和运营实力，也都很努力，但是许多项目的收益却是不尽如人意。 

• 2021年，上海各方面经济表现都十分优秀，2022年疫情之下，除了奢侈品之外，其他大众消费商业都面临巨大的挑战，无论是业主还是商户都很艰难。

• 上海商业一面是供应过剩，一面却也是资源不均，郊区的区域中心Mall表现普遍好于市区。

• 疫情之下，上海应该更慎重思考新的商业规划与布局，商业应该按照人口容量来进行规划，过度的商业会导致巨大的浪费，也使整个行业陷入集体亏损。一个耗费巨资，装修精致的商业项目的租金表现不如一个仓库显然是不合理的现象。

• 比较明显的例子——徐汇闵行梅陇华泾区域仅有约45万㎡的新商品房规划，以及约10.2万㎡的租赁住宅。相当于仅约1.8万人的人口导入，却规划了整整90万㎡的商业（含地下），远远超出了市场的需求。

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• 虹桥商务区均是低密度住宅，火车站机场换乘人流根本无法倒流到商业项目上，却规划了近30个大大小小的商业项目，远远超出了区域容量的上限，导致大部分项目都处于半死不活的状态，造成极大极大的浪费。

假如上海的人口持续控制在2500万，其实不应该再兴建这么多低效商业，现有的项目已经完全能满足消费需求，疫情之后，上海也许真的没钱能够折腾了。