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今天，丽莎给大家聊的案子和“限制性条款” (Restrictive Covenants )有关。丽莎在以前的文章曾经提到过，英国法律规定，如果您的房产或土地本身带着限制性条款（Restrictive Covenants），禁止您对房产进行扩建或对其进行相关的其他活动，您就必须要遵守该规定。根据1925年《财产法》规定，如果理由合理，当事人有权向法院申请撤销或修改限制性条款。不过，如果合约受益人认为该命令不合理的话，也有权上诉拒绝修改的。从过去种种案例来看，想要撤销限制性条款确实有点困难，有点波折。本期《丽莎说案》要给大家讲讲英国高等法院审理的新案件《Davies-Gilbertv Goacher [2022]》，两位土地业主为限制性条款起了冲突。其中一名土地业主想要建设独立房屋，然而，该片土地受限于“限制性条款”，不允许他在土地上自建。于是，他只好向该合约受益人申请解除条款，却遭到拒绝。这名土地业主坚持认为，拒绝的理由是不合理的。吵来吵去，闹来闹去，只能交给法院来处理。A先生是东萨塞克斯郡一大片土地“吉尔伯特庄园”（Gilbert Estate）的所有者或者说地产管理者。该庄园的范围可以从下面的图中看到，其中以绿松石色显示部分则不属于吉尔伯特庄园，本案的争论就围绕着这两片土地进行。房地产开发商B先生是这两块土地（绿色部分）的持有者，和A先生的庄园紧紧相连。据说，两块土地所占的区域是南唐斯国家公园（SouthDowns National Park）的一部分。据说，B先生想在每块土地上建造一座独立的住宅，用来自住和出租。然而，作为销售合同的一部分，他们的土地受到了1960年签订的限制性条款约束，A先生的庄园的一小部分土地则受益于该条款。该条款禁止在未经同意的情况下在土地上建造任何竖立物、建筑物或墙壁。此外，该限制性条款还提到：该限制规定不能被“不合理”地拒绝。后来，B先生向A先生提出申请，希望他允许其在地块上进行建设。很遗憾，2020年3月，A先生毫不犹豫拒绝了这一申请。A先生给出了两个书面拒绝理由，一是该开发项目会对庄园的美化价值产生不利影响；二是该项目可能威胁到邻近土地的未来使用和商业价值。在后来的一封信中，A先生还提到了他们在做出该决定时考虑的一些额外因素，包括该计划对A先生的邻近土地产生影响，对整个吉尔伯特庄园的美化价值带来影响以及对A先生拥有的邻近土地的边界处理和维护造成影响。B先生认为A先生拒绝是不合理的，并直接在2020年夏天的时候动工了，在土地上建房子了。A先生这可气坏了，立刻向法院提出申请禁止令，并让B先生在审判前就必须停止施工。B先生则提出反诉，并使用了公法的原则，认为原告拒绝同意的理由不合理，他们的决定无效，因为他们考虑到了不相关的因素。因此，法院审理的主要问题是：A先生是否属于不合理地拒绝被告在其土地上建造住宅的建议？最终，吉尔伯特庄园的所有者A先生胜出了。法院的结论是，A先生在拒绝同意方面的行为是合理的。他们对第二个理由采取了合理的决策过程，并得出合理的结果。因此，原告有权要求被告（B先生）做出承诺，不能在土地上开工。据法院资料显示，法官从各方提交的大量材料中做出判断，并且借用了以前的案子《BromleyPark Garden Estates Ltd v Moss [1982] 1 WLR 1019》，《Minerva (Wandsworth) Ltd V GreenlandRam (London) Ltd [2017] EWHC 1457）》，《InternationalDrilling Fluids Ltd v Investments (Uxbridge) Ltd [1985] EWCA Civ 11》等法律原则。首先，法院必须要确定导致A先生拒绝同意的实际原因。本案的证据显示，A先生拒绝同意改造房产的原因有两个，如上文所说：（A）会对该地产（Estate）的美化价值产生不利影响；（b）它可能威胁到邻近土地(Neighbouringland)的未来使用和商业价值。确实后，法院根据以上两个因素来判断：A先生拒绝同意的理由是否合理？针对第一个理由。B先生辩解是，他虽签署了一份限制性条约，但是，该条款的受益土地并不是吉尔伯特整个庄园。也就是说，他的改建计划是对不受益于条款的土地带来影响，这属于“不相关的考虑因素”。法官支持了这个论点，他认为第一个理由是不合理的，因为在作出该决定时，索赔人考虑了拟议的计划对更广泛的地产的影响，而不仅仅是享有契约利益的那部分。因此，申请人考虑到了不相关的因素，他的拒绝是不合理的。此外，法官还着重指出，如果反对的理由是基于“美化价值”，那么，仅仅说拟议的建筑/改造不符合立约人（或有权享受立约人利益的其他人）的口味是不够的，这确实是非常主观的，每个人都对“美学“有着自己的想法。然而，至于第二个理由，法官认为是合理的。法官称，第二个理由是独立的，并没有因为第一个理由而失效。同时，案子的审判不能因某个“不相关因素“就彻底评判不合理。A先生所说的邻近土地，确实是受益于公约的土地。证据也显示，B先生的工程确实会对邻近土地未来使用和商业价值带来影响。也就是说，只要是基于至少一个"独立的"良好理由，A先生的整体决定仍然是合理的。 
正如以前文章里提过，如果您的土地有着一份限制性条款，您又必须要利用土地进行开发。如果您的理由充分，您是可以向法院提出取消限制或者修改限制的。法庭对于这类申请，一般考虑的问题是：一般法庭只要在对上述的问题获得了满意的答案之后，才会宣布该限制条款可以被取消或者修改。然而，这个过程确实比较费钱又费时的，而且不能保证成功。从本案就可以看出，一旦对方不同意，还可以通过各种理由向法院争取：拒绝或者说不同意您的修改申请。只要对方拒绝的理由是“合理”的，那么，您的申请还是有可能泡汤的。本判决告诉我们，撤销或者修改限制性条款会变得更加有难度。您看，即便A先生提出的2个拒绝理由，只要能证明其中1个是合理的，就可以代表他的整个动作是合理的。如果您正好不凑巧属于B的角色，那么，当事人可能需要花更多的功夫和时间来找充分的证据了，证实对方拒绝您的修改申请是不合理的。这样的申请之路相当费时又费力啊。所以啊，丽莎还是那一句老建议，如果您想买房或者买土地，在交钱之前就要委托您的房产律师彻底检查房产合约以及相关条款，并在您完成交易之前向您告知任何限制性约束。如果您实在拥有着一块土地，业主可以与享有限制条款权利的人私下联系，好好谈谈，看看是否可以通过金钱补偿的方式来说服对方同意。如果您需要购买土地或房产，可以联系丽莎律师行，我们的房产律师团队有着丰富的经验，会为您审查相关的限制性约束。并给您提供合理的建议。今天的文章就到这边，如果您对于文章内容，或者其他英国法律方面，有任何疑问，都可以进一步咨询丽莎律师行。
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