【原】现在建房会面对昂贵的后续融资，必须注意这些问题

房贷利率正在上升。通货膨胀不断打破新纪录。建筑材料和技术工人短缺，同时成本价格还越来越贵。在如此不利的情况，房地产开发商还会维持固定价格保障吗？如果不能，那会怎样呢？

建房合同是一把双刃剑。建房客户在很大程度上不得不“购买现成的财产”。不过他们还是受益于单一来源的服务 ，获得的是有保证的固定价格。这在平时是不可否认的优势——只要选择了一家健康且信誉良好的房地产开发商就可以了。

不幸的是，现在不是平时了。大流行、乌克兰战争和相关的供应链中断使房地产开发商的生计变得越来越艰难。贷款也越来越贵。这增加了企业的压力。

以下信息来自FMH Finanzberatung公司的Max Herbst。FMH Finanzberatung公司自1986 年以来一直提供独立的利率信息。

后续融资利息会到5%

很多房地产开发商将不得不对其委托客户提出额外的后续融资要求。金融机构通常不欢迎后续融资。如果实在需要，通常会非常昂贵。目前受影响的大多数客户仍然可以以不到 1% 的利率完成了融资。

但在补充融资的情况下，银行不仅要为资金差额发放贷款，还要对整个建房融资进行重新核定。因为房产在没有增值的情况下，建房贷款客户个人资金占比相比贷款份额发生了变化。如果希望申请5万欧元的后续融资，提供资金达到购买价格的90% 而不再是80%，那么将必须预期 5% 或更高的利率。

还款变更可创造新资金

在这样的条件下，与银行达成还款变更可能(Möglichkeit einer Tilgungsveränderungen)的客户是幸运的。这种选择可能比定期特别还款权(Sondertilgung)更重要。在FMH 建筑贷款比较中，相关方可以根据这些规范进行选择。

如果贷款协议最初规定每年偿还贷款金额的3%，客户可以将额度减少1% 或更多。这为额外融资和密切关注融资风险的银行创造了额外的回旋余地。

例如，假设一位客户在2021年11月获得了40万欧元的贷款。利率固定为15年，还款率为3%。一个好的供应商要求支付1.22%的利息。这相当于每月利息和还款金额为1400 欧元。

但如果这位客户变更只偿还2%而不是3%，那么他每月的负担减少了333 欧元。那么多出来的这笔钱就可以用于昂贵的后续融资。

提供融资灵活性

在后续融资方面遇到问题的人也可以求助于分期贷款提供商，他们也提供更高金额的十年期贷款。价格也不便宜：50000欧元，期限为10年，目前需要4%到5%的利息。每月大约425 欧元。尽管如此，还是值得的，因为由房产证担保相关联的贷款通常比廉价的分期贷款成本更高。

分期贷款期限较长，通过还款变更，每月的分期付款也可以减少。而且通常无需对房产价值进行检查就可以完成。唯一重要的是，额外的贷款必须在期限内全额偿还。

作为第三种选择，建房者也可以尝试与银行就增加贷款申请商定临时解决方案，协议需要注明，如果不必要，可不收取最多2万欧元的贷款。这也创造了融资的灵活性。注意，后续融资应选择在家庭中无债务财产作为后续融资的担保。

发现房产建筑工司出现第一个问题时，保持清醒是很重要的。一般情况下，如果建筑商无法应对固定价格合同，筹集新资金通常只是防止建筑项目破产的最后尝试。而建房者支付的款项不要超过合同规定范围是最重要的。如果建筑商搞不定了，建房者不仅要面临建筑公司清算付费的威胁，还可能要寻找新的建筑公司。就算幸运地找到新公司接手其中完成建设项目，也必须预期，最初的价格和入住日期都会发生重大变化。

注意建房合同中的小字

现在许多房地产开发商的报价都带有所谓的价格上涨条款。如果材料价格上涨，开发商可能会提高固定价格。这样合同条款对大多数银行来说根本无法通过贷款批准的要求。

有些房产公司开始自己建房，然后出售成品房获利。这种模式在未来可能会变得更加普遍。

比较明确的是，过去几个月和几年中，购买房产的风险没有降低，也没有更简单。