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系列：和君每日观察 20210718 作者：李佳楠 和君康养事业部高级咨询师 2021年1月1日正式生效的《民法典》新增“居住权”，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。根据规定，居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租（有约定的除外），居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。 目前，多个城市已开展居住权不动产登记证明，并在武汉出现首例居住权执行案件，各界对于居住权的讨论热烈。居住权的出现，无疑造成了房产所有权和使用权分离，也首次出现了虽拥有房产的所有权，却无法使用和居住的情况，出现争议的可能性加大。目前来看，居住权不可随意设立，只有登记才正式生效。登记之时，居住权要明确居住条件及要求、居住期限、争议解决方案等等。这能够有效降低因居住权产生的问题与纠纷，但具体效果，还要通过较市场验证。 对于养老这一与房产、资产紧密绑定的产业而言，探索除月费制与产权销售以外多元化盈利模式的企业不断增多，但面临各类法律、权属上的模糊地带。居住权的出现，对于养老产业无疑会产生以下三大影响： 首先，使用权存在模糊地带，居住权更为清晰。对于大量无法销售产权的养老公寓、养老社区等设施而言，过往无论是以趸租、会员费或押金的模式，去化项目的使用权，都处在一种各类权益相对模糊且容易出现问题的地带。居住权的出现，对于这类权益进行了明确，此后，出售居住权可成为养老产业的新型商业模式。 其次，居住权与养老项目更为契合。目前来看居住权终生有效但不可继承、转让，这一特征非常适合养老产业这一针对特定年龄人群的产业。对于现有部分可继承、可转让的养老项目而言，虽然目前此类情况不多，但当产权或会员权益销售后，无法确保入住人群是否符合项目要求，造成运营服务出现问题的情况也时有发生。居住权的这一特性能够有效保障这一情况不再出现。但是，无法继承与转让，对于存在投资需求的人群，也降低了吸引力。 最后，权益与价值挂钩，未来房产的价值将被分为产权价值与居住权价值。因此，居住权带来的房产价值差异，是未来希望采用居住权这一商业模式的养老企业需要面对与思考的问题。居住权的定价，以及与产权可能产生的潜在矛盾问题，都需要在未来一段时间内，在市场的实践过程中，不断摸索解决。
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