【原】城市化

上次说到，每个地级市都喜欢建一个大的图书馆，然后在图书馆旁边建一个大剧院，大剧院附近必定有一个大的商场。泰州的大商场叫做万象城，扬州的大商场叫做京华城，上海嘉定这边我当时说的宝龙广场。

现在我要更正一下，嘉定最大的商场叫做南翔印象MEGA，是一个巨大的商业广场，顶层还有空中花园和足球场。嘉定的商业广场基本上是沿着地铁线从北往南，如下表

嘉定北站	日月光广场
嘉定新城站	中信泰富万达广场
白银路地铁站	宝龙广场（东1.8公里）
马路站	大融城（北1.8公里）
陈翔公路站	南翔印象城MEGA
南翔	中冶祥腾城市广场

所有的商场选址基本都在地铁站附近，与之相呼应的就是，地铁站附近有大量的高层小区。很多人选择住在地铁站附近，最重要的原因就是上班方便，这就导致了附近的房价也随之水涨船高。作为嘉定区最大的商业广场，南翔印象MEGA附近的房价已经超过了6万，而嘉定老城区的房子，在那护城河里面的二手房可能才3万不到。其实不用看南翔镇，马路镇，嘉定新城的房子也已经5万了，和老城区也就3公里的距离。

据说老城区等待拆迁已经等了十年了。这就不禁引发了疑问，为什么老城区的拆迁如此艰难，而马陆镇，南翔镇的发展如此迅速，甚至已经明显反超。其实可以这样算一笔账，老城区的房子基本是楼房，五层的楼房，不光产权不清晰，而且住了很多人。而所谓的乡下农村地区，农田居多，而且又靠着上海市中心，有地铁经过，自然成为了开发商眼中的香饽饽。几栋楼便足以安排下一个生产大队，剩下的地方开发商则可以卖楼花赚钱了。

土地被拍卖，一栋栋楼房拔地而起，这个过程叫做城市化。一开始的城市化，还只是五层，六层的楼房，街道被修整，一条条宽敞的柏油路建起来。沿街的商铺一家家开起来，卖着衣服，水果，南北炒货，或者提供手机修理服务。相应的会有税务管理局，派出所等等国家机关。人们骑着自行车或者开着摩托车进行通勤，有钱人则会开着汽车出行，公共汽车是公共交通的主要形式。这是城市化的一开始的形式。随着技术的成熟和普及，汽车的价格一降再降，买车的人多了，城市变得拥挤起来，人口规模超过500万的城市开始建造自己的地铁，来缓解交通。与此同时，楼层也越来越高，嘉定南边的小区基本是18层以上了，很少能见到六层以下的居民住宅了。一开始没有建，以后也不会建了，因为这样可以节约大量的土地。与此同时，人们从逛街变成逛商场了。原先街边的商铺陆续搬进商场里面，一方面可以产生聚集效应，另一方面又是节约了大量的土地。土地用来干嘛呢，可以建公园，可以挖人工湖，比如嘉定区挖了上海西北地区最大的人工湖，远香湖。但是这样依旧改变不了即将到来的时候，环境承载力在下降，因为人口密度越来越大，当一整栋楼的人都选择下楼乘凉的时候，地面就会像下饺子一样拥挤不堪。从这个角度讲，房屋空置率高一些不是坏事。

住在市区的人不直接从事生产活动，生活用品都是从周边地区运过来的，那他们的收入从何而来。这个问题可以从两方面看，城市的生活，吃的和穿的其实并不贵，所以日常的开销并不大，真正开销大的是汽车，奢侈品。另一方面是职业，一部分是城市的管理者，他们可以通过收税的方式，来为自己提供的管理服务发工资，但是这样的人毕竟是少数。一部分人是土地的拥有者，他们的土地可以是买来的或者拆迁得来的，他们的主要收入来源便是房租租赁了，由此催生了众多的房屋中介。根据官方的数据，上海常住人口是2500万，户籍人口是1470万，粗略估计下来，户籍人口的比例是58%。按照上海的规定，没有户口的人是不可以购房的，也就是说42%的上海居民是租房子住的，根据嘉定本地居民的描述，上海超过一半的人是租房子住的。可以想见，这个市场是多么大。一部分是服务员，商场里，餐厅里，以及马路上。这一部分人，就像郝景芳在北京折叠里面描述的一样，是生活在这个城市另一个时区的人。一部分是医院的医生和护士，他们提供了必需的医疗护理。

还有相当一部分人是从事金融，科技，以及文化类的活动，这些尤其依赖城市化的规模。上海的高校是非常多的，大部分是公立学校，这对于当地财政来说是极其大的一个负担。尤其是做文学研究类的教师们，没有足够的财力支撑当地政府是养不起的。上海有话剧院，歌剧院，舞蹈团，这些离开了大城市便如同失去了土壤。金融我不是太了解，仅仅理解为银行，也许还有证券交易所，投资类的机构。中国的互联网巨头主要集中在北京和深圳，上海这边还是保留着自己的风情和特色，也有一些科技类的大公司。他们用自己的方式获得了更多的社会资源分配的权力，将年轻人源源不断吸引过来，拉动各种消费，从而促进发展。

城市化的发展是一个不断伸手要土地的过程，过去十年，大量的土地被征用，涌现了大量的拆迁户。但是随着土地资源的减少，上海的快速城市化进程必然面临着一个转型。从房屋买卖向房屋租赁过渡，保护租赁双方的利益。在嘉定这边租房其实并不贵，甚至八年间都没有怎么涨。倒是房价一涨再涨，有些房子的租金相对于房价的收益远远低于银行存款利率，真是一件怪事。而十年间房子价格的上涨也远远高于上海普通人十年的工资总和，甚至相差很大。随着越来越多的人去炒作新房和学区房，二手老房子的前景堪忧。然而比这个问题更麻烦的是，人口老龄化和出生率的下降。当然了，这会有一段迟滞，任何一个问题的出现和解决都有一个过程。

回到最初的讨论，城市化其实都在走同一条路，小城市其实是大城市的精简版。但是有一点，在人口上，小城市面临的和大城市很不一样，小城市的常住人口少于户籍人口。。。