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前 言 自2022年4月以来，北京市受新冠疫情影响各行各业经营活动暂停，营业收入断崖式下跌。为了助企纾困，北京市政府发布了房租减免的相关政策。鉴于政策在执行过程中多有纠纷与争议，本文在梳理政策规定、执行依据以及2020年新冠疫情减免房租经验的基础上，为大家梳理本次疫情北京市房屋租金减免规则以及非国有房屋减免房租的可行性案例分析，助力广大受困企业渡过难关。 北京市房屋租金减免规则对照表 为便于简化理解2022年疫情期间北京市房屋租金减免规则，结合国家及北京市政策规定（政策附后），笔者梳理减免租金对照表如下供各企业直观参考（下图为集合梳理相关政策后制作，如需转载请注明出处）：
承租非国有房屋减免房租 可行性案例分析 实践中，承租非国有房屋经营的企业占比远大于承租国有房屋企业，但相关政策其并不强制非国有房屋出租人减免房租。因疫情导致经营损失的承租人，是否有权要求减免房租？有无明确的法律依据做支撑？新冠疫情属于不可抗力吗？房租能减免的话，能减多少？笔者通过历史案例分析及承办案件经验，结合新冠疫情下的政府政策与人民法院的审理观点，对此作如下分析供企业参考。 *北京地区法院对非国有房屋因疫情影响* *减免房租最新案例*
***不可抗力or情势变更*** 新冠疫情在法律上的定义，决定了法律的适用以及责任的承担。在2020年新冠疫情刚爆发时，已有很多法学专家、律师和法院分析了不可抗力和情势变更的不同以及法律应当如何适用的问题。对于新冠疫情属于不可抗力还是情势变更，已有比较主流的观点，在此直接援引最高法的指导意见：人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条（《民法典》第一百八十条）、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条（《民法典》第五百九十条）等规定妥善处理。 ***可行性案例分析*** 上述案例情况可以看到，受新冠疫情或防疫措施影响而经营收入大幅度减少甚至没有经营收入的企业，可以向非国有房屋出租人主张减免一定期限房屋租金，法院根据企业的不同情况给予1-3个月不等的租金减免。至于何种企业可以减免、减免的标准以及是否可以解除合同（退租）的问题，则基于不同案件情况有所变化，但笔者结合上述案例检索结果及疫情相关政策，总结经验如下： 1、承租非国有房屋的经营主体，确实因疫情或防控措施受到经营收入重大损失的，提出租金减免诉求，法院会酌情支持。 2、经营主体是餐饮、健身房等服务业中小微企业以及直接被防控停止营业的其他企业的，主张租金减免诉求获得支持的可能性较大。 3、北京法院在裁判过程中一般会基于公平原则、关联性原则和整体性原则综合考量是否支持承租人租金减免的主张。具体租金金额由法院根据个案具体情况酌定，整体范围在1~3个月之间。 4、承租人要求解除租赁合同的（退租），法院倾向继续履行合同，更多通过协商变更合同条款（延付租金）、调整租金（减租）、减免违约金等方式平衡房屋租赁双方的利益，以鼓励和促进经济良性发展。 5、需要注意的是，新冠疫情爆发至今已有三年，疫情防控常态化已是共识，并不是所有承租人都能以新冠疫情为由主张减免租金，如对于承租方在疫情防控措施实施前就已经长期经营困难、拖欠租金而趁机要求减免租金的，不属于可以减免租金的情形。 结 语 在新冠疫情影响下，全社会都对抗疫工作作出了牺牲与贡献，租赁合同双方都是受损者，更应相互理解。如发生租金纠纷或经营困难的情况，期待双方友好磋商、相互体谅、共渡难关。 笔者下期将以“出租人视角”对减免租金等问题做专业分析研究，为出租人疏解困顿。 ---相关政策摘录---
----------END---------- 北京市道可特律师事务所介绍 北京市道可特律师事务所成立于2003年，2021年被司法部评为“全国优秀律师事务所”，还曾荣获“ALB年度亚洲十大精品律师事务所”“商法卓越律所大奖”等行业奖项。道可特律师事务所以公司法律业务为主，为央国企事业单位、党政机关、知名民营企业提供了法律服务，担任企业法律顾问、参与公司并购、代理商事争议案件。 道可特律师事务所定位高端法务、事前法务、战略法务，以金融资本和大型综合项目法律业务为核心，在私募基金、资管债券、并购重组、房地产、基础设施、国际投资、海外上市、高端争议解决等领域，道可特已经成为国内领先律所之一。 道可特律师事务所适度规模化逐渐成型，北京、天津、济南、深圳、上海、武汉、哈尔滨、成都、太原、香港、伦敦等地办公室陆续成立，律所规模突破400人。 |
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