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先看结论 （一）业主虽然是公共服务设施的投资人，但不一定是公共服务设施的产权人和管理人。 （二）分摊到业主房产证上的面积，产权属于全体业主。这些'分摊部分“不能再办理房产证，比如物业管理用房。 （三）未分摊到业主房产证上的面积，有其他产权人的，产权不属于全体业主，没有其他产权人的，属于全体业主。公共建筑使用管理权需要具体分析。 （四）人防地下室，产权属于政府，平时由投资者管理使用并收益，也就是平时由全体业主管理使用并收益。 再看分析过程 北京慧忠北里三塔楼小区304、306、308楼的地下二层，为人防工程地下室，小花园内还有人防地下室出口管理房，这些人防设施，谁有权使用呢？我们来学习一下。 一、谁投资谁管理谁收益 《北京市人民防空条例》： 第十五条 鼓励、支持企业事业单位、社会团体和个人投资人民防空工程建设。人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。 企业事业单位、社会团体和个人投资建设人民防空设施的，享受国家和本市规定的优惠政策。 《条例》说得很清楚，平时由投资者使用管理。那么，本小区人防工程地下室及出口管理房的投资者是谁呢？是开发商，还是全体业主呢？我们继续学习。 二、人防工程由全体业主投资 《商品住宅价格管理暂行办法》： 第五条 商品住宅价格由下列项目构成： （一）成本 1．征地费及拆迁安置补偿费：按国家有关规定执行； 2．勘察设计及前期工程费：依据批准的设计概算计算； 3．住宅建筑、安装工程费：依据施工图预算计算； 4．住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费：依据批准的详细规划和施工图预算计算；住宅小区的基础设施和配套建设项目按照国家和省、自治区、直辖市人民政府颁发的城市规划定额指标执行； 5．管理费：以本款1到4项之和为基数的1—3％计算； 6．贷款利息：计入成本的贷款的利息，根据当地建设银行提供的本地区商品住宅建设占用贷款的平均周期、平均比例、平均利率和开发项目具体情况确定。 （二）利润 以本暂行办法第五条成本1—4项之和为基数核定。利润率暂由省、自治区、直辖市人民政府确定。 （三）税金 按国家税法规定缴纳。 （四）地段差价，其征收办法暂由省、自治区、直辖市人民政府根据国家有关规定制定。地段差价收入存入建设银行。 第六条 下列费用不计入商品住宅价格： 1．非住宅小区级的公共建筑的建设费用； 2．住宅小区内的营业性用房和设施的建设费用。 由上述规定看出，除了小区内的营业性用房（即305号楼）建设成本不计入商品住宅价格外，其余小区内所有的设施、设备建设费用均计入商品住宅价格。 人防工程地下室，不属于营业性用房，属于行政管理用房，其建设费用计入商品住宅价格，也就是说，人防工程的投资者，初始是开发商，但经过商品住宅交易，投资者转变为全体业主。 三、本小区人防工程平时应由全体业主使用管理和收益 根据上述法规，小区304、306、308楼地下二层人防地下室，及出口管理房的投资者，是全体业主，平时应由全体业主使用管理，收益归全体业主所有。 四、小区配套公建的投资和使用管理 除人防工程外，小区还有一些配套公建，比如邮局等，这些公共建筑还有哪些？是谁投资、谁管理呢？ 根据《城市居住区规划设计规范》，公共服务设施共分为八类，建设住宅小区时，应根据规划配套建设。根据商品房价格构成，这八类公共服务设施中，除营业性用房和设施的费用不计入商品房价格，其余均计入商品房价格，也就是说小区业主是这些公共服务设施的投资人。
很明显，业主虽然是公共服务设施的投资人，但不一定是公共服务设施的产权人和管理人，比如学校、医院等都是由政府来管理的。那么哪些公共建筑产权属于业主，哪些公共建筑管理权属于业主呢？这就涉及到“分摊”的概念，凡是分摊到业主房产证上的面积，产权属于全体业主，这些'分摊部分“不能再办理房产证，比如物业管理用房。未分摊到业主房产证上的面积，有其他产权人的，产权不属于全体业主，没有其他产权人的，属于全体业主。公共建筑使用管理权需要具体分析，比如人防工程，产权属于政府，但平时的使用管理权属于全体业主。再比如学校、医院，产权属于政府，平时的使用管理权也属于政府。 《北京市商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定》： 六、可分摊的公用建筑面积。 （一）大堂、公共门厅、走廊、过道、公用厕所、电（楼）梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变（配）电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房、电梯工休息室、值班警卫室、物业管理用房等以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。 （二）套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。 七、不应计入的公用建筑空间。 （一）作为人防工程的地下室、仓库、机动车库、非机动车库、车道、供暖锅炉房、单独具备使用功能的独立使用空间。 （二）售房单位自营、自用的房屋。 最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》： 第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 根据司法解释，小区内的建筑及道路，分为这么几部分： 1.业主专有部分，这直接体现在房产证上，房产证面积除专有部分外，还有分摊的公共面积； 2.市政公用部分或者其他权利人所有的场所，比如人防工程、学校、医院等配套建筑，产权属于政府，也有产权证； 3.不属于上述1和2的部分，即除去有房产证的部分，其他部分属于业主共有。 五、结论 请见第一部分。 主编：王梦乐 |
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