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香港兴业国际具有香港开发商中少有的情怀，坚持一个项目开发长达40余年。从亚洲环保小镇典范香港愉景湾到上海兴业太古汇，香港兴业国际的城市更新之道体现在对历史、文化以及土地的深刻理解中。
香港兴业国际执行主席 查懋成 从香港到内陆，从愉景湾到上海大中里项目的开发，香港兴业国际集团有限公司（以下简称”香港兴业国际”，香港联交所上市代码：00480）在城市更新领域无疑具有话语权，将可持续发展的理念贯穿在增量开发与存量更新的历程中，也将“尊人重土”的情怀植入到每一个项目里。 近日，香港兴业国际执行主席查懋成先生接受了《中国房地产金融》专访，对香港兴业国际的城市更新的探索之路进行了深入解读。 查懋成的父亲查济民，是香港兴业国际的创始人，浙江海宁查氏家族的代表人物之一。海宁查氏有着传奇一般的家族史，600多年以来，出现过“一门十进士，叔侄五翰林”的科举神话。查济民与查良镛（即金庸）、查良铮（即穆旦）同为著名的查氏后人，查济民与查良镛还一同参与制定香港回归时期的《基本法》草案。 查济民家族事业从纺织业起步,最初布局于长三角。1949年，产业进一步扩大到香港，查济民在香港荃湾创办了中国染厂，1964年又将生意拓展至非洲，被业内称为非洲“纺织大王”。目前，查氏家族的产业分布于全球，旗下拥有房地产、金融投资、纺织工业等诸多业务板块。 1985年，36岁的查懋成听从父命，从美国硅谷回到香港，加入父兄的团队，共同经营查氏家族的地产事业——愉景湾。其实这个项目最初并非查氏业务，1977年原开发商无力偿还借贷，愉景湾地块面临随时被外国银行没收的风险。查济民听说之后，斥资数千万倾囊购入，得以保住香港最大的私人开发地块不落入外商手中，查氏家族也因此从纺织业扩展到地产开发板块。
亚洲环保小镇典范愉景湾 作为查氏家族进入地产的首个项目，也是持续至今仍在开发的项目，倾注了几代人的心血。 位于香港大屿山的愉景湾（Discovery Bay），是香港兴业国际的旗舰项目，彼时是一个荒岛，水电、道路全无，甚至连码头都没有。其中的困难不言而喻，在打造整个项目的过程中查氏家族选择迎难而上，并在业界收获了良好的口碑。 愉景湾占地649公顷，相当于香港岛陆地面积的8%，经过40余年的长周期开发，现已成为香港占地面积最大的私人发展项目，亦是香港多元文化社区的代表，拥有来自50个国家及地区、约2万的常住人口，其中50%左右为外籍人士。 作为一个度假式综合住宅项目，是香港房地产开发史有名的代表，也是被公认为亚洲极具前瞻性的模范综合住宅发展项目。1980年首期开盘，一日售罄，轰动一时。愉景湾产品从第1期到第18期，后续的开发仍在持续当中。从产品来看，愉景湾建有花园别墅，低密度洋房等，并设有27洞的高尔夫球场、148个泊位的大屿山游艇会、400米长的人造沙滩与两大豪华住客会所、两个购物中心、多家国际学校及全港最大临海露天美食区。 作为亚洲首个绿色环保城，愉景湾的绿化面积占总面积的三分之二，目前整体容积率仅为0.16；区域内实行人车分离，禁止私家车通行，而代之以污染较少的电动公共大巴和高尔夫球车。 在配套设施方面，香港兴业国际投资兴建了储水量达350万立方米的水库和75米的大坝。此外，还修建了直升机停机坪、货运码头及船厂等后勤设施。在交通方面，为了方便居民出行，自建码头并营运专用轮渡，提供19条巴士线路连接内外。1997年斥资5亿港元修建愉景湾隧道，成为香港唯一私营企业出资修建的隧道，仅花30分钟车程即可抵达香港国际机场。未来，愉景湾亦会接驳港珠澳大桥公路系统，45分钟直达珠海，成为连通八方的重要交通枢纽。 香港兴业国际在愉景湾的打造上，用诸多个第一影响了香港住宅开发，也影响了内陆房地产开发，比如示范单位、住客会所打造及开发商公共事业设施。同时，可持续的开发理念也影响了香港兴业国际城市更新之路的探索。 香港中染大厦的改造与更新，深刻印证了查氏家族的可持续发展的理念。位于香港荃湾的中染大厦，总楼面面积约9.1万平方米，早期为工业大厦，经过改造之后变身为购物中心与办公楼一体的综合性商业楼宇。其中也为香港政府面向年轻人推出的“青年共享空间计划”提供空间，以三分一市值租金将近2,000平方米的办公室空间租赁予数码港，设立首个园区外的共享工作间（Smart-Space），推动了香港创业者来此创业，也促进了香港科技创新、创意产业的发展。 兴业太古汇的更新之道 香港兴业国际自1990年开始布局内陆市场，最初考察了多个项目，直到上海大中里项目进入视野。 香港兴业国际于2002年获得上海大中里地块项目开发权。该地块位于上海市南京西路的核心商圈，是当时最大的石库门建筑群之一，地理位置优越，文化底蕴浓厚。但是由于土地利用率低，加上石库门建筑群的安全、民生要求都跟不上时代发展，更新改造势在必行。 “当时大中里地块内居民居住环境和上海飞速发展的现状是极不匹配的，这块黄金地块有着必须要进行城市更新和地区商业能级升级的需求。”查懋成说。 俗话说“好事多磨”，正是因为当时条件的限制，这个黄金地块的规划让香港兴业国际筹备了15年，终于在2017年建成兴业太古汇。不同于新建项目，兴业太古汇所处的大中里地块是上海的核心位置，作为城市更新项目往往会涉及到历史文化的传承和城市风貌的缩影。 “国内的城市更新之路，有一点非常重要，大多数的城市都拥有比较深厚的历史文化。”查懋成说，城市更新不仅在于大的、对整个区块的改建，还有对历史文化的尊重与延续，因地制宜、因时制宜、因人制宜的去推进城市更新改造之路。 “兴业太古汇的地理位置和历史渊源都非常特殊，在建造兴业太古汇的时候，我们一直强调在重塑海派建筑特色、石库门里弄情怀的同时，要以新的形态丰富上海市民的生活，延续其土地厚重的历史价值，为周围居民带来更良好的生活居住环境。” 查懋成告诉《中国房地产金融》，在长达15年的开发过程中，香港兴业国际一直坚持改善周围的人居环境，最大化释放这一黄金稀有地块价值的目标。“有任何对这片土地、对周围人居环境更好的想法，我们都会不计成本的去做。”比如2006年主动改变了原三分之二住宅用途的土地性质，重新规划为纯商业用途以作长期持有营运，就是希望可以让这个项目“不留遗憾”。 查懋成认为，不仅要重视规划设计还要重视后续的运营。兴业太古汇在运营中一直尝试增添“新东西”、保留“旧东西”，不仅希望兴业太古汇能够为消费者提供良好的购物和社交体验，成为忙碌都市森林里的一片城市绿洲，也希望能为上海文化品牌的建设贡献更多力量。 在谈到大中里城市更新过程当中最为关键的是什么？查懋成对《中国房地产金融》表示，城市更新是一个综合范畴，涉及商业发展、人居改善、文化传承、生态保护等各方面。每一次更新或改造，都需要考虑到土地上的人、事、物，并遵循一定标准重新整合、提炼升华。所有的城市更新最终都是要为“人”服务，如何能够通过城市更新为属地居民和消费者带来好的人居环境，满足他们的生活要求、精神需求是城市更新的关键。 查懋成说：“对于香港兴业国际而言，这个标准就是牢牢嵌在我们价值观中的'尊人重土’。尊重这片土地和土地上的每一个人，以及其本身所蕴含的历史、文化、经济价值，最终达至个人利益（居民和消费者）、企业收益和社会效益的三赢”。 “如今回过头来看，这些坚持长期价值的发展思路不仅让我们赢得消费者的关注与赞誉，还让我们有种维护优秀文化建筑、传承历史文脉的使命感和满足感。”查懋成说。 “从大中里到兴业太古汇，15 年的建设历程并非一段易走的路，但我对项目的热诚和信心没有一天动摇。细品回甘，这堪称一段非凡之旅。”查懋成曾表示，如果说查济民、查懋声父兄两位是现代版的“愚公”，相信他也继承了十年磨一剑精神，堪称新时代的“愚公2.0”。 城市历史的二次“活化” 城市的历史肌理、风貌、文化、生活是城市独一无二的身份标签。正如北京的老胡同、上海的里弄、深圳的城中村，它们都有着不同的建筑形态和文化背景。历史建筑的保护和文化的传承，也是城市更新行动中需求考虑的因素。 在旧城改造中如何做到平衡保存与更新是企业需要思考的。查懋成介绍，在兴业太古汇设计过程中，也蕴藏着“小心思”。邀请香港知名建筑设计事务所——王欧阳建筑设计事务所，为兴业太古汇设计了一个能够呼应历史与未来、融汇中西文化内涵的“一轴三节”的商业综合体，呼应了老上海里弄中的“前厅”、“中庭”和“后花园”的格局，以及石库门建筑群中常见的“北闹南静”状态。 兴业太古汇的外观参考了欧洲古典风格，商场主动线上方的设计采用了具有现代感的玻璃天幕，通透明亮；整个地块的沿街立面又巧妙结合了石库门元素，与周围的历史风貌浑然一体。 兴业太古汇项目在建设当中，不仅注重商业层面的提升，还坚守对历史的呼应。 兴业太古汇项目内有一栋百年历史保护建筑“查公馆”， 在1999年获评上海市优秀历史建筑。其前身为民立中学4号楼。当香港兴业国际获得该地块的使用权后，发现这幢历史悠久的老洋房当时已“面目全非”，当年所处的位置又严重影响了整个超大型项目的布局和设计，为此，项目公司对其进行了历史建筑移位工程，随后还展开了历时八年的修缮工作，在工作中贯彻“修旧如旧、灿烂如新”的修缮原则，将建筑的风采恢复到刚建成时的靓丽样貌，并在修复完成后对其赋以“查公馆”之名，在这里举办文化展览、艺术活动，为其注入新的活力。
修缮一新的百年建筑查公馆 由于历史的不可复制性，所以历史建筑就更显珍贵。香港兴业国际重视对优秀历史建筑的保护性更新，实际背后体现了一种长期主义价值观，这也与香港兴业国际长期坚持的发展思路相一致。
查公馆平移过程 “对企业而言，当前城市进入有机更新的进程中，要求变开发为长期运营，需要抱持'尊人重土’的心态。”查懋成表示，“要对土地内涵、人文精神深入了解，承接历史、面向未来。要从城市有机发展的内在规律出发，顺应既有城市肌理，在可持续发展的基础上，谨慎细致、循序渐进地展开城市更新的改造，真正唤醒城市记忆”。 更新不仅仅来自物理层面、建筑层面的更新，还来自如何激活这边土地的商业活力。如今，兴业太古汇已步入运营的第四个年头。自开业后，凭借项目业态定位、多元活动运营与优质品质，一直受到消费者与业内的喜爱。这四年间，其根据市场消费需求，不断进行调整、优化，引入更新、更有品质的品牌，打造具有体验感与新鲜度的活动，升级场内软硬件与服务。作为南京西路商圈的网红地标，兴业太古汇通过持续的创新不断引领上海商业的发展。 当前城市建设总体由大规模增量建设进入存量提质改造阶段，城镇化进程也进入“下半场”，这也预示着城市发展的主线迈进城市更新时代。 “归根结底，城市更新是要为人服务。”查懋成表示，香港兴业国际也将在长三角区域继续探求新的投资机会，扩大业务版图，以“尊人重土”的匠心打造更多品质项目。截止目前，香港兴业国际在内陆拥有天津津汇广场、上海兴业太古汇、杭州金沙印象城写字楼三处商业项目。“我们希望坚持可持续的发展理念，在未来城市更新的浪潮当中，去打造更具有长远生命力，为居民提供更有品质的城市空间。” 本文转自《中国房地产金融》杂志12月刊 杂志订阅：周老师 13651743838  |
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