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上海达必诚律师事务所主任律师周宇龙提醒您，签订房屋买卖合同时，一定要注意双方的权利义务约定，在交付条款和违约责任上多加注意，以防法律风险。必要时，可参考法律专业人士的意见，降低财产损失和诉讼风险。
朱先生在2013年购入一套别墅，房款早已付清，开发商却迟迟不能交房，朱先生无奈只能起诉到法院要求赔偿损失。 朱先生于2013年2月26日认购A房产公司开发的某靠山别墅一套，签署了《购房认购书》，A房产公司当时承诺可以按揭付款，后又以朱先生不是本地人无法办理为由，要求朱先生支付全款。朱先生无奈之下以房屋抵押贷款，于2013年7月8号缴清购房款190万元。当时A房产公司承诺的交房时间是2013年9月30号，后因A房产公司资金链断裂，建设施工处于停滞状态。由于 A房产公司迟迟能交房也不退款，朱先生无奈又与A房产公司协商, A房产公司答应2016年1月31日前交房，朱先生于是在2015年12月与A房产公司签订了《商品房购销合同》一份，合同约定：房屋价款为190万元，交房日期为2016年1月31日前，逾期交房的违约责任为：自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方（即被告）按每天50元向乙方（即原告）支付违约金；逾期60天后甲方以乙方已付款金额的银行同期存款利率按日向乙方支付违约金。 但A房产公司一直未向朱先生交付房屋，朱先生无奈之下只能起诉到法院，请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金自2016年2月1日起至2017年6月30日止，合计：12万元整。2.由于原告与被告约定的逾期交房违约金低于给被告的损失，请求法院调整被告利用格式条款和强势地位与原告签订的逾期交房违约金，即被告以乙方已付款金额的银行同期贷款利率按日向乙方支付逾期交房违约金。3.判令被告按已备案的房屋设计图要求，建设好一层各房间之间的隔墙和所有未按设计完工的卫生间及平整度不合格建筑外墙和所有未按设计质量要求需求要整改的不合格之处。4.要求被告赔偿延期违约交房给原告造成的精神损失费10000元。5.要求被告逾期交房期间装修价格及人工费上涨给原告带来的损失20000元。6.被告承担本案诉讼费及原告因诉讼产生的交通、食宿等与本案诉讼有关的其他费用。 朱先生称，自己房款已在被告手里达4年之久，买受人没有任何过错，尤其是逾期交房后，前60天被告仅按每天50元支付违约金，更是不合理，与之仅隔一条马路的世纪城，前30天每日按500元支付违约金，30天后按0.1%/天向乙方支付违约金。同是同等级别墅，相同地段，违约金相差巨大，明显有失公平，违约金明显偏低，太不公平，希望法院对逾期交房的违约金予以调整。由于被告逾期交房违约使得原告装修房屋无法如期进行，而材料费、人工费却不断上涨，装修成本增大。截止起诉日，原告仍未收到被告收房通知书，被告也未向原告说明逾期交房的原因。被告迟延交房，既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱、时间、精神及生活质量等多方面多重损失，严重损害了原告的利益。 法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》是双方的真实意思表示，合法有效。被告应按合同约定的时间向原告朱先生交付房屋，但被告A房产公司至今未向原告朱先生交付房屋，已违反双方签订的合同约定，构成违约，应按合同约定承担逾期交房的违约责任；由于双方对违约金的支付有明确约定，依合同约定优先的原则，应按合同约定处理，被告应向原告朱先生支付约定的违约金，即2016年2月1日至2016年3月31日期间按每天50元计算共计3000元，2016年4月1日至交房之日止按已付款190万元的同期银行存款利率按日向乙方支付违约金。故原告要求被告支付违约金的诉讼请求法院予以部分支持。对原告主张的因诉讼产生的交通、食宿等费用，法院对其中合理的4696元费用予以支持；对原告的其他诉讼请求，因其所提交的证据无法证明其主张，法院不予支持。 最终法院判决如下： 一、由被告A房产公司于本判决生效之日起十日内向原告朱先生支付2016年2月1日至2016年3月31日期间的违约金3000元，并自2016年4月1日至交房之日止按已付款190万元的同期银行存款利率按日向原告支付违约金。 二、由被告A房产公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱先生交通、食宿等费用4696元。 三、驳回原告朱先生的诉讼请求。 上海达必诚律师事务所主任律师周宇龙提醒您，签订房屋买卖合同时，一定要注意双方的权利义务约定，在交付条款和违约责任上多加注意，以防法律风险。必要时，可参考法律专业人士的意见，降低财产损失和诉讼风险。 文案：华 莉 编辑：丁金金 审核：曹 凯 |
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