【原】到目前为止，买房还是比租房便宜

买房还是租房？这个问题困扰着很多人，往往只能根据各自的生活情况来回答。一项新的研究做了详细的分析。

根据德国经济研究所 (IW) 的一项研究，购买公寓或房屋通常比租房便宜得多，尤其是在签订新租房合同的情况下。然而，贷款利率的急剧上升显著降低了收益。根据IW的分析，到 2021年，德国所有地区的房地产买家的情况都好于租户。但随着利率上升，买家的利益正在减少，尤其是在昂贵的城市。

IW与房地产公司Accentro进行的研究中，将自住业主的成本与租户的成本进行了比较。购房者需要承担购买价格和辅助购置成本，例如房地产转让税和公证、贷款利息负担和利息损失，买房者也可以将这笔钱用于投资房产，那将是基于一级公司债券的回报率。将维护和折旧成本也被考虑在内，价值增长的上限为每年3%。

而租房，无论是新签合同和现有合同则包含中净冷租金。

目前买房更有优势

德国的自住业主在 2021 年(当时贷款利率非常低，略高于 1%)平均每平方米支付4.21 欧元，而租房必须为可比的公寓新租约支付每平方米10.30 欧元，现有合同则每平方米7.04 欧元。买房相比新租约的有近60%的优惠，比现有租金优惠40%。

根据这项研究，即使在昂贵的大都市也有很大的领先优势。IW 房地产专家 Michael Voigtländer 说：“过去一年的利率下降过度补偿了购买价格的上涨。” 经纪人佣金划分的改革也让买家松了口气。“但利率上升将显著降低自住业主的成本优势。”

不同贷款利率条件

随着高通胀，融资成本迅速上升：根据 FMH-Finanzberatung 的数据，自去年 12 月以来，十年期标准贷款的利率从不到1%翻了一番以上，平均约为2.5%，而且还有上升趋势。

将贷款利率提高到2%、2.5%或3%的三种情况下，IW 计算了今年购房者的生活是否仍会比拥有新租房合同的租户更好。

• 2.5% 的贷款利息水平已经使自住业主的成本增加了一倍多(8.55 欧元）。如果考虑到购买价格的上涨，结果是每平方米为8.97 欧元。

• 贷款利息为 3%，自住业主的成本上升至 10.63 欧元。在这种情况下，在德国 401 个行政区和市区中的86个区，租房已经比买房便宜。

• 尤其是在德国七大城市和其他主要城市的周边地区，即使利率较高，买家也有优势。自住房成本与新合同租金相对应的十年期融资“临界利率”在大都市地区为 3.6%，在其他大城市为 3.1%，在其周边地区为 3.5%。如果利率更高，租房就有优势。对于其他地区，IW 得出的临界利率为 3.7%。在包括柏林、慕尼黑和汉堡在内的七个大都市中，贷款利率达到2.8%后，租房就已经比买房划算了。

租房人的生活选择

拥有自住房被认为是很好的养老保障。但是，租房和买房的决定取决于个人的生活状态，例如是否需要因为职业的关系频繁搬家。有些人希望独立于房东生活，但也有一些人认为不负债，不支付昂贵维修费用是重大优势。

过去几年，房价的强劲上长给业主带来的好处比研究中显示更多。另一方面，在昂贵城市持有老的便宜的租房合同的人并没有处于不利地位。

《Finanztipp》理财指南的专家还指出，任何将资金长期投资于股票等高收益投资的人“也可以作为租户建立长期资产，在某些情况下，甚至比购买房产收益更多。”

对于买家来说，很大程度上取决于利率的发展。IW 专家 Voigtländer 表示：“买房贷款利率的快速增长难以持续。” 这意味着通货膨胀可能还会徘徊在高水平上。而FMH-Finanzberatung 的专家预计，10 年期贷款的抵押贷款利率最早会在夏季月份升至 3%。他们最近写道，上涨趋势停止还遥遥无期，这也给买房者带来了痛苦：“今年 4% 的利率完全可能成为现实。”