写给2022年买房人的一篇7500字的买房实操

《2018中国城市家庭财富健康报告》显示，中国家庭住房资产在家庭总资产中占比77.7%，虽然《2021中国家庭财富指数调研报告》中，2021年以来，房产对财富增加的贡献度在下降，但房产依旧是影响财富变动的关键因素，每季度住房资产对财富增加贡献均超 60%。

那么如何买房成了每个普通大众进入社会开始要面临的第一个人生难题，尤其对于那些一辈子凑齐六个钱包才可能买到一个家的载体的人。

本篇一文说清，记得收藏。

一、买新房还是二手房？

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新房优劣势

优势：

1.产品在不断更新迭代，新房更能造出更符合当下市场需求，更流行的户型和规划，如郑州市场中，2013、14年之后才慢慢开始流行的90平小三房；2016、17年之后衍生出的130、140平紧凑的四房；从机动车分流到非机动车完全分流；功能空间更加细节化等等。

2.高大上的售楼部和样板间更能激起人们对美好生活的向往。

3.交易手续简单，只需和开发商签订合同，交契税等待拿房本即可。

劣势：

1.频频推迟交房或烂尾楼盘的出现已构成了买房者对期房的后怕。

2.由于土地价格不断攀升及建材价格上涨等建筑成本的增加，及开发商资金成本的高企，70%甚至80%以上楼盘交房呈现结果低于预期。

3.与部分城市一二手倒挂不同的是，郑州市场同区域通常新房价格高于二手房。

4.随着城镇化规模的不断扩大，主城区屈指可数的新房太贵，四环外的太偏，配套太差，可选择性太少。

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二手房优劣势

优势：

1.现房，眼见为实，即买即住，节约租房或月供成本。

2.付款方式相对灵活，可附加金融杠杆，以满足对资金的合理使用。

3.交易对象是个体，总能遇到价格合适的标的物出现。

4.主城区可选择的标的物多。

劣势：

1.除近几年交房小区，大多数产品设计落伍，相中小区相不中户型，相中户型又相不中小区环境时有发生。

2.交易手续相对新房来说较复杂，需要更专业的中介机构帮规避风险。

3.容易有心理定式，觉得交易不安全、别人使用过的等等，总有自己不满意的地方。

找笋建议

综合个人情况，风险偏好型、”新房癌“、不差钱就果断选择主城区新房；资金有限，尤其首付有限的刚需上班族，一定要选择二手房，果断放弃四环五环外甚至远郊盘，不然哭就来不及。

未来一定是存量房的市场，就像现在的北上深，如果你没有抓住2016年前的新房红利，彼时的郑州主城区新房还是有得挑，当下的郑州就多关注下主城区核心区域的二手房。

如下图所示，二手住宅成交比例呈每年稳步攀升态势，未来随着市主城区的土地供应越来越少，二手房成交市占比会越来越大。

注：以上数据来源于《克尔瑞2021年报》，大郑州包括除八主城区外的郊县区域

二、对的购房时机

在聊购房时机这个话题之前，我们先来了解下房地产周期。

中信建投前首席经济学家，《涛动周期论》作者周金涛（2016年因病已逝）曾提出：“房地产周期作为康波周期的子周期，其一定会存在康波内部的波动规律。从逻辑上看，康波增长除了作为技术革命的主导产业外，增长的最核心载体就是房地产周期，这对于国别的经济增长最为重要”。

其成功预测中国房地产周期在2016年左右接近顶部。

备注：经济周期性最早的发现者是1926年俄国经济学家康德拉季耶夫，他在分析了英、法、美、德以及世界经济的大量统计数据后，发现发达商品经济中存在的一个为期50-60年的长周期。由于是康德拉季耶夫发现的这个周期，因此它也被称为“康波”。所谓康波，指的就是经济会从回升、繁荣、衰退最后至萧条，不断重复。

一个长的康波周期里，房地产周期又是一个不断波动的过程，有的学者认为3-5年，有的学者认为5-8年，每个人都想在上图的最低点买入以博得最大的收益，谁都希望自己的资产是在不断升值的。

但在中国特有的经济体制下，加上不可预测的随时随地爆发的疫情、国际环境变化、房住不炒政策等因素，所谓的房地产周期似乎又失灵了，但可以肯定的是，随着经济的发展，城镇化，人均可支配收入增加，房产和商品一样，中长周期一个大趋势——价格是一定在不断攀升的，涨的多与少、是否能跑得过通胀又取决于选择的城市和区域。

对于普通老百姓的我们，似乎一切都离得太遥远，只是不断地听到身边人诉说着“我想等房价降一降”，“房子涨不涨和我又有什么关系呢，反正我也买不起”......其实买房也是为了更好地生活，就像你可以决定吃泡面还是吃牛排一样。

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刚需买房时机

不要问什么时候买？问了就是需要你就买。

比如你要结婚，不买媳妇不和你结婚；比如你攒够了首付，等你看的房子降价，你会发现，首付的钱不知道干嘛去了，你看中的房子迟迟不降价或者已经卖出去了，而你房子没买，还需要每个月支付租金，找对象更难；比如你一家老小挤在一个狭小的空间里，有看中的就买。

这些所有要买的前提一定是：不要瞎买，要遵循专业的买房逻辑，买在某个时段的低价位。

有人会觉得你说的轻巧，我买了掉价了算你的，只要买房逻辑没大问题，相信大确定性事件，即使阶段性的回调，从长周期来看，都是会再涨上去。

从另外一个角度来看，你买了至少三五年甚至八年十年内你是自己住的，涨和跌和你没有太大的关系，但是大多数人明白却不能接受这个逻辑，这就是心理学中的“乐观偏差”，不论股票还是房子，认为自己买的就应该是涨的。

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投资买房时机

说到投资，很多人会开始骂，什么时候了，你还说房产投资。

其实对于大多数普通人而言，股票、债券甚至更高阶的理财并不适合，一些核心大中型城市比如郑州房子虽然几年不涨，但是你至少还有资产在，假如去买了股票，谁能确保他一定在股市里只赚不赔。

跟着找笋置业2套（纯投资）的一个粉丝，2021年中闲聊时，突然很严肃地说：告诉你一件事，我和家人也没有说过，短短一个月的时间，股票我差不多赔进去了50多万，幸亏之前赚的钱跟着你们买了房子，不然可能就不只是50万了。

50万对于一些人来说并不是很大的数目，要知道他做线上教培行业的，月收入七八万，但突如其来教培大变天，面临收入大降。前几天突然联系我们说哪天等我实在撑不住了，就帮我把房子卖了吧。

房产一定是你家庭资产的压舱石，最后的避险池。

除了自住的那一套，如果考虑持有房产作为家庭资产配置，那么标的一定要选对：一是好位置好流通的好房子；二是低于市场价不少于10%，如业主急售房源，如法拍标的，买到即赚到。

再给大家举个真实的粉丝案例。

有一位朋友，从2021年8月至年底，跟着我们置业了6套，1000多万，用的全是亲属的名字，且买的房子有以下共性：

1、全是金水区、郑东新区核心区，市场热门小区；

2、全部低于市场价不少于10%，急售二手房或法拍标的；

3、偏刚需，单套总价160-250W之间，好出租，好流通；

4、成交周期特别短，不过夜；

5、全款，好和业主溢价，JYD，DSF，持有资金成本年化约3.8%。

来算一笔账，扛过2年，因不满2年有5.3%增值税，6套房子，按照保守估计低于市场价10%购入，1200万。

由于均是核心区域核心位置，按最低均租金3500元/套来计算，2年租金收益50.4万元，1000万2年持有成本76万元，2年后不涨的情况下市场价卖出1320万，120万收益减掉25.6万持有成本为94.4万，用200万2年博了稳妥年化24%的收益，即使扣除4%的交易损耗成本，还有20%。

更何况即使经济下行周期，好区域好位置好房子依然是有涨幅的。

投机也好，钻漏也罢，这就是逻辑。

刚好你急需用钱卖出我能全款买入，各取所需，如果遇到这样的标的，一定要快，不要犹豫。

三、更优的付款方式

对于普通大众来说，往往存在认知误区，尤其对于父母辈的，婚恋市场上找媳妇的首要要求是除了要有房，而且必须是全款房。认为按揭买了房一辈子就在给银行打工，可往往忽视了通货膨胀率而导致了实际购买力的变化。

根据找笋团队服务的上千组客户经验，并结合当下房贷及JYD利率和二者优劣势，对买房付款方式做出如下建议：

以贷款286万房产，贷款200万为例，贷款30年:

四、关于城市的选择

省外置业，甚至全球置业，是当家庭资产达到一定规模后，资产配置的选择，鸡蛋不放在一个篮子里，省外置业为了更好地享有城市轮动带来的红利，全球置业为了更好地风险对冲。

不是你是郑州人，就只能买郑州。

此文只说国内，这么多城市，该如何选择呢？

综合经济、人口流入、产业集聚、资源稀缺性等各项要素：

北上深＞长三角＞珠三角＞其他强二线城市，其他弱三四线城市及县城只保留自住的。

相应的资金体量等量替换，按照资金维度：

资金规模小的，首要考虑所在的强二线城市或省会城市。比如你是河南人，首先要考虑的是郑州，能帮助你节省不少信息获取成本和交易摩擦成本。

资金规模大的，北上深一定是首选——

高校林立：同样的分数，更好的教育；

好公司扎堆：同样的学历，更好的职业生涯；

资源倾斜：同样起点，更多的机遇；

好医院：同样的开销，更好的诊断；

重要部门：同样的生活，更多的消息；

……

位置的稀缺，让同样的成本，得到了更多的收益。

介于二者之间的，资金规模中等的，可重点考虑长三角、珠三角这些经济强城市，如苏州、无锡、厦门、珠海等等，作为非房产行业人，除了依赖自我认知，更需要通过靠谱的平台，获取到各重点城市风口信息及规避各类风险，降低交易摩擦成本。

除了资金外，还需要考虑购房资格问题，购房资金门槛越高的城市相应的购房资格越苛刻，像北上深差不多需要提前3年准备。

除了学历，还得有社保、积分等等，当一切筹备完毕，你还得经受住市场的变化，所以，有计划，资格准备一定要前置，随时等待入手时机。

五、关于区域的选择

房价的涨幅除了城运就是区域，区域选对了，房产选筹差不多对了60-70%。

那么，什么是对的区域？

可以简单理解为位置具有稀缺性的区域。

1、能省下的支出(时间、钱)越多越稀缺=周边建设成本越高越稀缺；

小王家PK小李家：到大玉米所花时间更少，到地铁站出行所花时间更少（时间）；小牛家PK小李家：不用花钱搭乘交通设施就到大玉米（钱）。

假如小李家和小牛家都在郑东新区，同样的区域，小李家在白沙，小牛家在老CBD周边，房价孰高孰低，显而易见。

2、想买的人越多越稀缺；

人性决定了每个人都有对美好事物的向往，每个人都想有一个舒适的居住环境，有便捷的交通……

“我要是有钱，我肯定在北龙湖买一套大平层”似乎成了每个想逆袭的普通人的一个人生目标。

郑州哪的房子贵？郑东新区。

郑东新区哪的房子贵？北龙湖豪宅区。

郑东新区和北龙湖潜移默化成为了郑州高房价的聚集地和代名词，是每个想实现阶层跃迁的郑州人的必经之地。

3、周边人工资越高越稀缺；

居住需求是刚需，根据恩格尔系数，收入越高的时候，对于食物的消费会越

少，其他消费会越高，所以高收入人群将推动所在区域的房价，包括租房价格和买房价格。

通过以上图表可以看出：

1、金水区总GDP最高，但人均GDP排名第四位；

2、经开区和高新区与郑州前几年经济发展布局息息相关，产业集聚，但常

住人口量不多，使得人均GDP排名靠前，位居前两名；

3、郑东新区GDP排名第二，除经开、高新外，人均GDP排名第一。

2021年，大郑州二级市场商品住宅平均成交均价13305元/㎡，而郑东新区成交均价22161元/㎡。

4、人流量越大越稀缺：

“天下攘攘，皆为利往”，人群聚集的地方，也是资源集中的地方，人们通过资源达到目的，通过资源生活。

我们可通过百度地图上的热力图来随时监测各阶段的人流量。

以下为下午4点钟郑州市各区域热力图情况。

综合以上四个区域稀缺性要素，总结下郑州区域选筹逻辑：

1、选主城，放弃郊区；

2、郑东新区＞金水区＞经开区=高新区＞管城区＞惠济区＞中原区＞二七区；

3、对于管城区和惠济区而言，东片区＞西片区；

4、管城航海路以北＞以南，惠济北四环以外区域建议放弃。

六、什么是好的小区

一个好的小区需要“硬实力”和“软实力”兼顾。

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硬实力

1.好硬件：

（1）建筑质量无瑕疵，机器设备、卫生设备、通讯设备、电器设备等无缺运转；近几年交房的小区要有先进的智能安保系统、门禁系统，无线互联网、物联网，智能家居、物业服务等。

（2）居住安全，安保设施严密、有效，尤其老人、儿童在小区的安全设施；消防设施要完备有效，物业消防应急措施要及时；建筑的防震、防洪、防辐射要达标。

2.好配套：

小区功能配套是为了业主们更安全、高质、便利地生活，常有配套如小区超市、商业配套、共享娱乐空间、健身设施、儿童娱乐设施、公共社交空间、社区养老设施、医疗配套等。

但在小区开发过程中，根据规划，部分小区会分很多期或很多地块，过小的地块并不适合开发过多的相关配套，往往几期或几个地块共用一个配套圈。因此，在买房时一定要在配套方面考虑周全，尽量距离超市等常用配套近一些。

无论是小区内的配套，还是几个小区共用的配套，距离不能超过步行10分钟，超出了就会大大降低生活便捷度。

3.好交通：

内部交通：

小区内部交通一般分为人车（机动车、非机动车）完全不分流、人车不完全分流（机动车分流、非机动车不分流）、人车（机动车、非机动车）完全分流。

老旧小区大都是人车（机动车、非机动车）完全不分流，会对老人孩童出行安全带来不变；郑州2010年之后大多数小区初衷打造“人车分流”小区，但由于电动车成为了大多数普通民众出行代步工具，逐步演变成了人车不完全分流（机动车分流、非机动车不分流），且预留的非机动车位已不能满足小区居民需求，除了电动车上楼充电引发事故频发，每到晚上，电动车甚至会成为一道一道车墙，占用了人行道，成为各种安全隐患。

2013年之后，部分小区开始打造人车（机动车、非机动车）完全分流，预留充足非电动车位，非电动车也进地下，无论感观还是安全度都提高了不少。好的小区一定是人车完全分流的。

外部交通：

对于交通便捷性来说，判断是否好的小区有个不成文的规定：通勤时间半小时以内。

通勤时间是指从小区到上班地点所花时间。

在城市生活，尤其是上班族，比别人省下的时间可以用来享受生活，可以更好地提升自己，某种意义来说，时间就是金钱。

4、好绿化：

小区的绿化是判断小区环境质量的标准，通过看一个小区的绿化，通常可以看出这个小区是否宜居。小区内部要有融合观赏性和互动性的园林绿化设计，无论春夏秋冬，人们都可以感受到自然的生态环境。

绿化率越高，容积率越低，建筑密度一般也就越低，但开发商可用于回收资

金的面积就越少，而越具有居住舒适性。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿化率应不低于30%。一些高档小区，绿化率甚至超过了50%。

绿化率计算公式：绿化率=绿地面积/规划建设土地面积

这里的绿地面积包括公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地(道路红线内的绿地)，不包括屋顶、晒台的人工绿地。

公共绿地内占地面积不大于百分之一的雕塑、水池、亭榭等绿化小品建筑可视为绿地。

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软实力

1.好服务：

物业的服务质量直接影响居民的居住体验。

良好的物业服务会对建筑物、公共设施设备进行定期检查和维护，不至于发生电梯故障等情况，对于小区居住的人来说是放心和安心。

物业服务的对象是人，所以在服务中要坚持“以人为本”这个基本原则。除了谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁外，更要有温暖的态度，能切身为业主考虑，而不是为了履行职责而工作。

优秀的物业服务能够让居民生活更加舒适便利，也能够通过良好的保养，即使多年之后，小区环境、设施仍然如新，这样的小区肯定保值升值，而物业服务差的小区多年以后，房价不升反降。这也是为什么开发商永威的房子在郑州即使高溢价却仍然受市场认可的原因。

2.好邻居：

居住人群的素质和圈层也决定了项目的价值。

好房子的标准也包括小区居住者的文化程度、职业和文明程度。

一些人专门热衷于买XX家属院的房子，这些家属院往往公共配套设施做的好，甚至还设有食堂，中国人的“远亲不如近邻”已根植于骨子里。

有了好邻居，有了耳濡目染，就不难理解龙子湖高校园区的学校如“河师大附小、附中”、“春华学校”这几年越办越好了，天天和大学教授的孩子在一起能差到哪去。

3.好文化：

社区文化与邻里的和谐也是小区居住宜居性的一个重要指标。

好房子标准一定包括邻里之间的和谐，就像之前国人居住在大院和巷子里的时候，邻里之间相互熟悉，相互走动，交流和谐，社区不定期组织各种娱乐、文化和社交活动。

七、关于户型的选择

我们先从市场迎合度上来看，主城刚改主导，且进一步拉大，改善崛起。

注：以上数据来源于《克尔瑞2021年报》

随着时间的推移，人口、家庭模式的更替，刚需三房，刚改四房会越来越受市场欢迎和认可。

从功能上来讲，同等面积选功能多的，如90平刚需选三房而不选两房，140平选四房不选三房。

从面积来讲，100-120平左右三房，140-150平四房至少未来10年仍是主流。

从布局来看，大面积首选南北通透，小面积刚需户型选择纯南户，通常南北户型为手枪户型或长条户型，缺乏舒适性。

选装修还是毛坯？

如新房，装修与毛坯差价1500+，果断选毛坯，还可根据自己喜好来装，如差价小，还能接受开发商的工装，就选择带装修的，装修也是个费钱费时间的活。

如二手房，千万不要因为所谓的豪华装修选择了超高溢价，在二手房市场，装修是不值钱的，甭管卖家告诉你他装修时花了多少钱，用的都是什么大品牌，装修在二手房市场都是要折价的，精装修房略高于市场价是可以接受的，但溢价太高，建议放弃。

八、要不要买车位

随着汽车在家庭的使用率越来越高，停车问题是每个家庭在买房时不得不考虑的问题。

2019年4月，在郑州市十五届人大常委会第六次会议上，工作报告称：据统计，当前郑州机动车保有量突破400万辆，而全市主城区内机动车停车泊位（含住宅配建车位）仅有135.7万个，郑州市中心城区面积仅占全市的16%，但机动车保有量占全市一半以上，由此推算，机动车的保有量与停车位的比例处于失衡态势。

因此，车位买不买，取决于你居住的环境。

举两个朋友的案例，一个住在某城市市中心，05年买的房子，当时车位8万元一个。他没有买，租车位300元一个月。

后来房子附近的地段越来越繁华，因为是05年的房子，车位比例也没达到1:1，小区的车位很快紧张起来了，租金也水涨船高，最后涨到了1400，我这位朋友从15年开始意识到问题，但是小区的车位很少有出售的，去年终于买到一个，花费24万。而这几年他在停车问题上花费的精力，价值就无法估量了。

而另一个朋友，买的单位集资房，地段在城郊，2011年建成的楼盘，目前入住率大概在50%，周边商业都还没有成型，小区车位刚交房时卖5万块，现在还是这个价。租金300还要扣除物业费。目前他这个楼盘的二手房，大多都是买房子送车位。

所以买不买车位，看的是你对这个地段的评估，具体来说有三点：

1、小区住户和车位的比例。

2、周边商业环境，人口密度。

3、所在片区交警对违停的打击力度。

这三点，既要评估当下，也要对未来做一个预测。这样买不买车位，答案自然就出来了。

对于车位紧张的小区，买车位不是划算不划算的问题，是方不方便的问题，

如果大家都自己用，给钱也租不到，每天停车就会耗费你更多的时间和精力，这种情况下，买就是，不论是投资还是自用。

而对于远郊或停车位配比绝对充足的小区，租就是了，即便便宜，停车位并非一个好的投资品，因为郑州市场来说，车位并无产权，是不能用来融资的。

至此，文章共计7479字，字字真挚，句句干货。