资产评估期末串讲考试须知1.考试时间：2020年12月3日。不得缺考。2.考试不允许携带手机，可以携带计算器。3.考试自带钢笔或签字笔及草纸
。4.班长需提前去教务处领取答题纸。5.考试过程中需严肃考风考纪，不得查看手机及互相交流，若有违纪，按作弊处理同时上报学校。本学
期教学内容理论部分资产评估认知资产评估基础理论资产评估基本方法机器设备评估房地产评估实务部分资产评估的含义、特点与基本要素一资
产评估的含义二资产评估的特点三资产评估的要素评估目的评估主体评估客体一、资产评估含义资产评估资产评估是专业机构和人
员根据委托，对资产（不动产、无形资产、企业价值、资产损失或其他经济权益）进行评定、估算并发表专业意见出具评估报告的的行为和过程。二
、资产评估的特点1.市场性：模拟市场条件对资产价值作出经得起市场检验的评定估算和报告。2.公正性：服务于资产业务的需要，而不是服务
资产评估业务当事人任何一方的需要。（行业立足之本）3.咨询性：只提供参考，不提供决策。（检验标准与误差范围：资产评估不是为资产定价
。评估师是对资产的内在价值发表专业意见，而不是预测成交价格。允许评估价值与资产真实价值的误差在10%左右。）4.技术性、专业性：专
业人员、专业机构采取专业的方法。6.责任性：法律责任、社会责任。5.系统性：将评估资产置于整个企业或行业；不同资产进行匹配。三
资产评估的要素1、评估主体——即谁承担评估工作——受托方（评估机构、评估人员）2、评估客体——即对什么对象进项评估——评估对象（机
器设备、房地产、无形资产、流动资产、长投、企业价值等）；3、评估目的——即委托方基于什么目的委托评估机构评估，如转让房地产、收购企
业等；一般目的：为资产交易当事人双方提供拟交易资产的公允价值特殊目的：满足不同的经济业务的要求引发资产评估特定目的的经济行为资产转
让中外合资合作企业兼并企业清算企业出售
抵押企业联营担保（案例1
）股份经营企业租赁税收目的（案例2）4、评估价值类型：市场价值、在用
价值（使用价值）、投资价值等5、评估程序、方法：依据《评估规程》，依据法定程序，选择评估方法：成本法、市场法、收益法等；例题：资产
评估主体是指（）（2011年4月）A、被评估资产占有人 B、被评估资产C、资产评估委托人 D、从事资产评估的机构和人员6、
评估原则：行为规范、技术规范、准则。P67、评估假设：（1）继续使用假设（2）公开市场假设（可以搜集最近时期、与估价对象类似的估价
比较案例）（3）清算假设（假定被估资产将在非公开市场下被迫出售或快速变现具有清算价值）8、评估时点，即评估基准日：评估的资产价值所
对应的日期。形式：x年x月x日。9、资产评估的程序（结合第五节）（1）明确资产评估业务基本事项（重点）（2）签订资产评估业务约定书
；（3）编制资产评估计划；（4）资产勘查与现场调查；（5）收集资产评估资料；（6）评定估算（即进行评估，确定评估价值）；（7）编制
和提交资产评估报告书；（8）资产评估工作档案归档。10、评估依据法律法规依据产权依据行为依据价格依据时间依据丽都公司拟以快乐之城4
栋5楼C户的房屋为抵押，向中国工商银行南京市XX分行申请贷款。华瑞资产评估事务所接受中国工商银行XX市分行的委托，根据国家有关规定
，本着客观、独立、公正、科学的原则，为以该房地产申请抵押贷款确定抵押价值提供依据，对丽都公司所有的4栋5楼C户额房屋进行评估。华瑞
资产评估事务所履行适当的资产评估程序，对委估资产在2017年7月7日所表现的清算价值做出了公允反映。请你简要说明此资产评估项目有哪
些具体构成要素。资产评估的主体、客体、种类及依据资产评估的主体指从事资产评估的机构与专业评估人员资产评估机构是指具备一定条件、
经过申报批准、依法取得资产评估资格证书的中介机构。专业资产评估人员：取得资产评估管理部门认可的资产评估资格，能够胜任资产评估业
务的人员。排名前三的为中联资产评估集团有限公司、北京中企华资产评估有限公司和北京天健兴业资产评估有限公司，三家机构收入规模都
在2亿元以上。资产评估机构等级制度：统一政策、分级管理狭义分类分为可从事证券业务和不可从事证券业务的评估机构A股票上市企业
除企业股份化上市外BB级以下：相应范围内的专业资产-土地、房地产、无形资产等。北京北方亚事资产评估事务所中国十大资产评估机构，总
部位于北京西城区，公司创始于1993年，是由原国家国有资产管理局批准成立，财政部和中国证监会联合授予证券期货从业资格的大型综合性资
产评估机构。为不同类型的企业提供了以企业并购重组、改制上市、合资合作、融资、财务报告、战略管理为目的的评估服务，尤其在无形资产评估
领域。主要客户有：中石油、中国神华集团、中国铝业总公司、中国保利集团、中种集团、中国包装总公司、中冶集团、北汽福田、双鹤药业、青岛
双星、鲁能集团、汇源果汁、华龙面业、露露集团、河南许继集团、山西潞安集团、罗蒙服饰、浙江飞跃集团、正大（中国）、红牛饮料、格兰仕集
团、志高空调、柳钢股份、山西焦化等。其中中国注册资产评估师160名，中国注册会计师、土地估价师、房地产估价师、矿业权估价师、注
册税务师数十人。二、资产评估的客体经济学的角度看待资产资产评估的角度看待资产资产必须由某一特定权力主体拥有或控制资产对于特定主体来
说具有获利能力资产能够用货币计量资产泛指财产、财富。研究资源优化配置。“资产评估”的资产-特定经济主体拥有或控制。会计学的角度看
待资产资产评估的角度看待资产资产的现实价值资产是指企业由过去的交易或事项形成的资产。资产的特征（1）效用性-被当事人需求（自
然属性）（2）稀缺性-特定资产的有限性（社会属性）。1.资源特征权利：占有权、使用权、收益权、处分权、租赁权、抵押权、典当权等2.
法律特征资产的获利能力3.经济特征4.财务特征必须能用货币计量资产评估对象（资产）的分类1、按资产存在的形态，分为：有形资产（房
屋等不动产、机器设备等动产）-资金、资源无形资产（专利权、商标权、土地使用权等）（注商誉也属此列）；2、按是否具有综合获利能力，分
为单项资产：单台机器设备、一栋厂房等（单独获利）；整体资产：如一个企业、一个车间等（综合获利）。3、是否独立存在，即能够进行分离分
为可确指资产、不可确指资产；（重点）商誉为不可确指资产，其价值依附特定企业，不能独立企业存在，不能转让！区别与转让商标权等无形资产
！注意：按不同标准，同一资产归属不同类型资产；如商誉属于无形资产、整体资产、不可确指资产；1：一般说来，资产评估是指对资产在某一（
）价值的估算。A、时期B、时点C、时段 D、时间2：下列选项中，属于不可确指资产的是()A.商标B.商誉C.
专有技术D.计算机软件3：不可确指的资产是指（）。a、没有物质形态因而无法辨认的资产b、因不具有综合获利能力而无法单独出售的资
产c、不能独立于有形资产而单独存在的资产d、除有形资产以外的所有资产多选题1．资产评估中的资产具有的基本特征是（）。A．是
由过去的交易和事项形成的B．能够以货币衡量C．由特定权利主体拥有或控制的D．能给其特定主体带来未来经济利益E．是有形的?三、资
产评估的种类服务于产权变动主体评估对价值进行评估1.资产评估的内容及服务对象分类对评估结果的合理性负责评估复核其他评估者的评估报
告评估咨询评判和鉴定，对自己的意见负责对咨询意见承担责任三、资产评估的种类完全按照评估准则及其规定程序的完整性评估2.资产评估活动
遵循于《资产评估准则》的分限制性评估存在条件限制评估报告的使用者是能是委托方三、资产评估的种类单项资产评估3.按评估对象的构成及获
利能力分类整体资产评估三、资产评估的种类现实性评估资产现实价值4.按资产评估时点分类追溯性评估过去某一时点价值前瞻性评估预期价值四
、资产评估的依据（1）董事会关于进行评估决议；（2）评估委托人与评估机构签订的业务约定书。1.行为依据资产评估准则、资产评估法等2
.法律依据土地使用证、房屋所有权证等3.产权依据市场价格资料、统计资料、技术标准资料、土地管理部门容积率修正系数、财务会计资料4
.取价依据第四节资产评估的作用及其与相关行业的关系一、资产评估的功能1.评值：基本功能；2.管理：国有资产，派生功能；
3.公证：抵押贷款、财产担保等经济活动日益频繁，派生功能。二、资产评估的作用1.咨询：为资产业务提供专业化估价意见，该意见无强
制执行力，不能也不应该取代资产交易当事人的交易决策。2.公正协调：协调价格争议。3.鉴证：鉴别和举证。（资产评估从事的是价值鉴
证，而不是权属鉴证）三资产评估与会计和审计的关系一、资产评估与会计的关系（一）资产评估与会计的联系特定条件下资产会计计价和财务
报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料。（二）资产评估与会计的区别1.会计的基本职能是反映和监督；资产评估的基本职
能是评估和咨询。2.会计中对资产的确认和计价大量采用历史成本；资产评估中的资产确认和计价主要以资产效用和市场价值为基础。3.会计中
资产计价大量采用成本核算方法；资产评估中还运用预期收益折现、市场售价类比等方法。4.会计的基本目标为企业管理、会计核算和会计信息披
露服务；资产评估的基本目标位资产交易和产权变动服务。二、资产评估与审计的联系（一）资产评估与审计的联系1.资产评估中的资产清查阶段
，有相当部分采用了与审计类似的方法，具有事实判断的性质。2.流动资产和负债的评估有相当部分可借鉴审计的方法。3.经审计后的企业财务
报表及相关数据可作为企业价值评估的基础数据。4.审计审核会计资产计价大量运用资产评估技术和方法。（二）资产评估和审计的区别1.审计
是对企业财务报表所反映的企业财务状况和经营成果的真实性和公允性做出事实判断；资产评估旨在为委托人与有关当事人的被评估资产做出价值判
断。2.审计（防护）和资产评估（供需、替代、预测）原则不同。3.审计以会计学、税法及经济法规为基础；资产评估则还需要工程技术知识。
第五节资产评估的程序1.明确资产评估业务基本事项（重点）2.签订资产评估业务约定书；3.编制资产评估计划；4.资产勘查与
现场调查；5.收集资产评估资料；6.评定估算（即进行评估，确定评估价值）；7.编制和提交资产评估报告书；8.资产评估工作档案归档。
一、业务接洽与相关事项（一）受理资产评估业务1.确定项目性质、履行相关手续签订业务委托约定书（即合同）。2.确定评估目的、
评估对象与范围、评估基准日与价值类型。案例例题：资产评估业务约定书包括的主要内容有（）A.资产评估目的、资产评估对象B.资产评估限制条件和重要假设C.资产评估基准日D.资产评估报告使用范围E.双方的权利、义务及违约责任（二）了解客户基本情况，充分估计执业风险1.查阅基础资料，了解客户及其资产的特点与状况。案例2.对执业风险充分评估（不确定性-资产真实状况、权属状况、评估结论的使用等）。3.关注资产法律权属（三）委托方与相关当事方的承诺。案例二、拟定工作方案与计划（时间、地点、人员等细节）案例：未现场勘查的后果委托方的准备工作（一）资产盘点与自查（清查表）（二）提供各类相关资料（案例）（三）填报资产清单表资料收集与整理 |
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