自 2014 年开始试点该产品以来，主要由保险机构如幸福人寿保险公司推出，但发展较为缓慢，与国外初期推出该产品发展历程类似。本文借鉴美国、英国、新加坡等国家开展住房反向抵押贷款的经验，为中国顺利开展住房反向抵押贷款业务提出政策建议。
住房反向抵押贷款属于较为复杂的金融产品，为确保借贷双方信息对称实现市场有效，政府需扮演中介咨询者的角色。
按照国际标准，中国在 2000 年已完全步入老龄化社会，但与发达国家不同的是，中国是在“未富先老”的情况下进入老龄化社会，这种条件决定了在宏观上，国家和社会尚缺乏雄厚的经济实力和物质基础为数量庞大的老年人提供充裕的经济保障和丰富的物质生活。在微观上，传统的家庭养老模式受到严重挑战而难以为继，数量庞大的老年人生活贫困。本文在借鉴美国、英国、新加坡等国家开展住房反向抵押贷款的经验，为中国顺利开展住房反向抵押贷款业务提出政策建议，近期建议由天津市住房公积金管理中心开展该业务，并通过完善法律法规、税收优惠政策等构建运营环境，推动该业务顺利开展。该业务的推出，可有效改善老年人生活水平，进而提高即期消费，促进经济增长。中国快速步入老龄化社会，截至 2021 年 底， 中 国 65 岁 以 上 老 人占比为 14.19% 。按照联合国制定的“60 岁以上老年人占总人口比例达到10%，65 岁以上老人占 7%，即开始进入老龄时代”的标准，中国已完全步入老龄化社会。但中国是在养老金不足、老年人储蓄不足等情况下步入老龄化社会，如何在现行养老保障体系下拓宽老年人收入途径，维持老年人合理生活水平是亟待解决的重大民生问题。住 房 反 向 抵 押 贷 款（ReverseMortgage）自 20 世纪 30 年代诞生以来，一直作为一种养老金融工具在老龄化国家普遍存在，成为养老体系的一个重要补充。住房反向抵押贷款是指老年人以拥有产权的住房做抵押，向银行或其他金融机构借款消费，同时老年人仍然保留房屋居住权的一种金融产品。也被称为“倒按揭”或“逆抵押贷款”。住房反向抵押贷款的主要特点是：申请人一般为养老收入较少但有住房产权的老年人，取得款项主要用于晚年的日常生活开销；在贷款期间或申请人生存年限内无需还款，申请人去世后，以住房变现价值为限归还贷款本金和利息。这一金融产品最为显著的功用是，为老年人的晚年生活提供新的资金来源，提高老年人退休后的生活质量。国际经验和研究表明此项金融产品对于减少贫困、提高老年人的即期收入和生活质量、缓解社会保障压力等，均可起到积极作用。因此，借鉴国外经验将住房反向抵押贷款引入中国是改善中国老年人生活质量的有益举措，但该业务在中国的推行的过程中如何构建良好的运行环境、选择何种运作模式等，都是顺利开展该业务必须做出的选择。
中国自 2014 年开始试点该产品以来，主要由保险机构如幸福人寿保险公司推出，但发展较为缓慢，与国外初期推出该产品发展历程类似，许多学者对住房反向抵押贷款市场发展缓慢问题进行了研究：国外学者对住房反向抵押贷款发展缓慢进行了深入研究，认为发展缓慢的原因主要有三方面：一是高额的交易费用。Donald L Redfoot, KenScholen, S Kathi Brown(2007) 认为，由于住房反向抵押贷款市场尚未达到规模效应，早期交易费用一般会达到住房价值的 10%, 通过问卷调查显示，63% 的调查者认为高额的费用是其放弃住房反向抵押贷款的主要原因；二是遗产动机。Caplin(2002)指出美国参与住房反向抵押贷款中75% 的借款人没有子女，尽管学者对遗产动机有不同看法，但基本认同遗产动机是影响住房反向抵押贷款发展的一个关键因素；三是贷款机构动力不足。如果政府税收等政策支持力度不够，贷款机构没有动力开展该业务，主要原因在于开展住房反向抵押贷款业务面临较高的逆向选择、道德风险和流动性风险，导致该业务无利可图。通过研究美国、英国和新加坡开展住房反向抵押贷款业务的发展历程，总结了成功运行的经验。一是政府政策支持是必要条件。政府相关部门需通过税收支持、为老年人提供免费宣传，建立成熟的房地产市场，构建法律框架进行监管等方面提供支持；二是有庞大的市场需求，产品设计满足老年人多样化需求，合理的风险分担机制等是顺利运行的前提条件；三是政府开展型、政府支持型和私人运作型适合不同人群且依赖于本国金融市场发展程度，在金融市场不完善阶段，应该采取政府开展型，金融市场比较完善阶段可引入私人机构开展，由政府提供必要的支持。
随着中国房改政策实施，中国住房自有化率高达 83%，远高于美国的 65% 和新加坡的 70%，同时中国老年家庭住房资产占总资产的比例为49.3%，也高于美国的 28%，在中国涌现出大量的“房产富翁、现金穷人”的老年人，潜在需求规模较大，但自中国开展住房反向抵押贷款以来，该业务发展较为缓慢，截至 2018 年底，仅有 180 单左右，参加的老年人较少。为推动中国顺利开展住房反向抵押贷款，助力老年人提高晚年生活水平，国内很多学者剖析中国住房反向抵押贷款业务发展缓慢的原因，并提出了相应解决措施。付博（2021）借鉴美国推行 HECM(Home EquityConversion Mortgages) 的 经 验，找出中国发展缓慢的原因，从公共政策角度提出具体建议。崔琳涓（2020 ）通过对比分析中国试点运行情况，认为传统遗产观念、政府参与力度不够、养老服务体系不足和金融市场不完善是阻碍发展的重要原因，从加强宣传、加大政府推进力度、重视专业人才培养、完善金融和养老体系等角度提出合理化建议。蔺峰、李曦光（ 2020 ）建议开发性金融发挥培育引领作用，增强市场参与各方信心，提供产品和定价基准，推动市场和制度建设。根据美国、英国和新加坡等国运行经验，住房反向抵押贷款运作模式的选择取决于一国金融市场发展状况，考虑到中国目前金融市场状况，近期中国应采取政府开展型，远期可发展为政府支持型运作模式，并且政府应营造合适的运行环境，推动住房反向抵押贷款业务发展。（一）住房反向抵押贷款宏观调控的机制设计由于住房反向抵押贷款具有正的生产外部性和消费外部性，根据外部性理论此时市场失灵，外部性使私人的活动水平低于社会最优水平，无法保证全社会资源达到帕累托最优和社会福利最大化。鉴于政府无法掌握贷款机构的住房反向抵押贷款成本函数，而且其外部性很难定量化处理，使得贷款机构的津贴和借款人的补贴难以找到一个定量标准而只能给一个定性原则，借鉴国外经验，通常应采用以下四种方法弥补市场失灵，促进住房反向抵押贷款业务顺利发展。一是制定与完善相关法律法规实现市场有效监管。住房反向抵押贷款的借款人为一定年龄的老年人，他们的金融知识、抗风险能力和维权意识比较弱，如果缺乏必要的市场监管而损害到借款人的利益，会对整个住房反向抵押贷款行业产生颠覆性的负面影响，因此国外都比较重视市场监管的法制化，如美国、英国和新加坡均制定了专门的法律法规规范市场。实践表明，由于住房反向抵押贷款产品的特殊性，需要制定专门的法律法规来规范市场和实现对市场的有效监管。如房产和土地使用权时间匹配度、贷款机构的准入与退出、风险分担机制等。二是实施逆周期调控保持房地产市场稳定发展。由于贷款机构的损失概率对抵押住房价格升值率异常敏感，住房升值率一个微小变化都会对贷款机构的损益产生重大影响，因为房地产市场平稳发展对开展住房反向抵押贷款业务异常重要。因此，顺利开展住房反向抵押贷款业务，需要政府采取宏观调控政策来维持房地产市场平稳健康发展，避免大起大落，拉长房地产经济周期，熨平波峰与波谷，具体包括实现市场供给总量与需求总量和结构均衡、合理信贷政策、注重保障性住房的供给等。三是政府相关部门提供宣传和免费咨询服务，降低贷款机构运行成本。尽管住房反向抵押贷款在国外已经发展为一种成熟金融产品，但对于中国的普通消费者来说还属于一种全新的金融产品，需要政府普及相关金融知识。由于住房反向抵押贷款属于较为复杂的金融产品，为确保借贷双方信息对称实现市场有效，政府需扮演中介咨询者的角色，以确保咨询服务主体的中立性、咨询过程的规范性，确保老年人获得客观、公正、准确的住房反向抵押贷款产品信息。四是从供需两端给予税收等补贴政策，弥补市场失灵。在供给端，可以适当减免贷款机构在开办该业务的营业税、增值税、所得税和在二手房市场出售抵押房产时的房地产交易税等，降低运营成本；在需求端，借鉴美国和新加坡做法，给予优惠的财政贴息，从贷款机构获得的收入不影响其他保障性收入，并给予免所得税等政策，也可借鉴新加坡做法，直接给予住房反向抵押贷款借款人一笔现金，鼓励老年人参加住房反向抵押贷款业务。如新加坡，在申请完住房反向抵押贷款时给予 10000 元补贴，期初时给予 5000 元，其余 5000 元划入其公积金账户逐月返给老年人。
（二）近期政府开展型具体建议政府开展型是具有政府背景的公共部门作为贷款机构来开展住房反向抵押贷款业务，不以营利为目的。建议借鉴新加坡的做法，由各地住房公积金管理中心作为贷款机构来开展此项业务，将长寿风险通过购买保险的方式转移到保险公司，通过发行资产支持证券等方式管理流动性风险，必要时由中国人民银行提供长期低息贷款支持。主要考虑中国住房公积金制度建立以来，已经开展个人住房抵押贷款业务近 30 年了，积累了丰富的管理违约风险、住房价格波动风险等经验，也形成专业运作团队，同时，不以营利为目的、政府背景机构也容易获取老年人的信任，可充分体现民生和普惠性，可在短期内保证业务达到一定规模，可大幅降低运营成本。贷款机构应在与借款人协议里写明提前还款的违约金制度，设计合理违约金额来管理借款人的违约风险；通过协议约束和现场检查管理等手段管理抵押住房维护的道德风险，保证老年人对抵押住房给予合理和适当的维护和保养。住房反向抵押贷款产品按照不同支付方式可以将住房反向抵押贷款产品分为一次性支付和终生生存年金两种方式，贷款机构开展两种产品面临的风险不同，由于一次性支付产品贷款机构面临风险较大，且不符合开展此项业务的初衷，因此建议贷款机构先开展终生生存年金支付方式，降低风险；按照贷款期限结束时借款人的子女等有无权利将住房赎回，可以分为有赎回权产品和无赎回权产品，通过价格对比分析，有赎回权产品价格较高，在初期先开展无赎回权产品，增强该产品的吸引力。三是开展区域选择。由于历史原因、自然条件、产业结构和开放程度等因素的综合作用，中国各区域发展极不平衡，初期开展选择的区域应该具备：房价升值率较高地区，如人口净流入较大的城市，房价预期增值率较高；老龄化程度高、贫困率高、住房自有化率高的区域，能满足潜在客户较多的特性，如上海、天津等地；考虑到在开展住房反向抵押贷款业务的期初、运行过程中以及最后变现房产，均需要房地产评估机构对抵押房产进行动态评估，对房地产评估机构的专业性要求较高，因此应选择房地产评估机构发展相对成熟的区域。（三）远期政府支持型具体建议政府支持型是由政府提供相应支持，监管机构根据住房反向抵押贷款业务的特性，完善私人机构开展住房反向抵押贷款的准入和退出机制。选择具有一定条件的私人机构开展住房反向抵押贷款，私人机构至少具备两方面的条件，一是具有一定的资金规模，此业务的运行在初始阶段需要大量资金投入，后期才开始回收，对流动性风险管理能力要求较高；二是具有良好的违约风险管理能力，由专业人才对中国的宏观经济走势和房地产市场做出合理预测，构建相应模型制定合理价格，能够运用资产证券化等金融工具和衍生工具来管理各类风险等。1. 蔺 峰 李曦光，开发性金融支持住房反向抵押养老模式研究 [J], 开发性金融研究 ,2021年第 1 期：19-262. 付博，美国住房反向抵押贷款研究及借鉴[D], 武汉科技大学，2021 年3. 崔琳涓，中国推行住房反向抵押贷款的困境及对策 [J], 中国经贸导刊，2020 年第 12期本文刊发于金砖财经《中国房地产金融》5-6月合刊 P103-106. 欲要了解更多资讯及其他独家稿件，请联系订阅杂志：周老师13651743838 商务合作：赵小姐18616559051 或 jinzhuancaijing （注明 商务合作） 此内容为金砖财经原创，著作权归金砖财经所有。未经授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。金砖财经保留追究侵权者法律责任的权利。 
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