 机电人脉编辑，分享供学习，如有侵权，请联系删除 住宅小区的公共空活动空间、私家花园、地下室功能空间、底层商业等因管线排布、功能房间布置等易出现美观、噪音、防护等各方面的问题而引发投诉。须在方案设计做好规划，或在施工图阶段找到解决。 #投诉风险项分析与控制指引给排水部分1、观光电梯及非消防电梯（包括洋房电梯）未设集水井。 综合分析：下大雨或爆管时水会流入电梯轿箱内，坑底无积水坑和潜水泵时易导致电梯停运。 设计指引：离电梯井一定距离范围设计1200x1500(mm)集水井，井底深度比电梯坑底深1200mm，内设潜污排水泵2台。 2、生活水泵房设置在住宅正投影下方，且泵房内未设集水井。 综合分析：生活水泵房水泵运行产生的低频噪音，通过结构体传导至上层住户，引起客户投诉，泵房不设排水设施，检修时放空困难，引起物业投诉。 设计指引：生活水泵房严禁设置在住宅正投影下方，且不能跨越结构缝，泵房内应设200x300(mm)排水沟（可内设1200x1500(mm)集水井，井底深度比泵房地面深1200mm，井内设潜污排水泵2台）。 3、生活水泵房面积太小。 综合分析：自来水公司要求生活水泵房最小面积为40平方米，并对多套供水设备都有规定的最小长宽比限制，不满足要求时容易引起五通组投诉。 设计指引：生活泵房最小面积均为40平方米，中法水务要求三套设备时不小于84平方米，自来水公司要求二套设备时不小于70平方米，三套设备时不小于90平方米；长宽均要求不小于3米。 4、地下车库未进行管线综合，且管道交叉时未按规范执行。 综合分析：车库净高不满足最低高度2.2米，或车道净高压抑，或施工图管线没有标高定位，工程按图施工后容易引起物业投诉。 设计指引：车库做BIM设计，管道交叉原则为 （1）压力管道让无压力管道； （2）可弯管道让不可弯管道； （3）小管径管道让大管径管道； （4）冷水管道让热水管道，同时各管线要有标高定位。 5、电梯厅或走道、单元入户大堂前车库通道的管道安装净高太低，引起业主群诉。 综合分析：施工时未预留孔洞或管道交叉随意无避让，或主风管位于单元入户大堂前车库通道，引起车库或电梯厅或走道处风管、桥架、管道下沿净高不足导致客户投诉。 设计指引： （1）车库主风管、主桥架、主干管不能穿越单元入户大堂前车库通道，若必须穿越应保证净高不低于2.7m； （2）施工时应预留预埋孔洞，并保证孔洞下沿离地高度不低于2.8m； （3）穿车库电梯厅、走道的各种管道、桥架净高不应低于2.8m，穿楼层电梯厅、走道的各种管道、桥架净高不应低于2.45m。 6、车库出入口喷淋管下喷或安装高度太低。 综合分析：车库出入口喷淋管采用集热盘下喷或主管走车道正中，导致安装高度太低引起客户投诉。 设计指引：车库出入口喷淋管严禁下喷且主管应沿车道两边靠边平行布置，支管与车道垂直布置。 7、车位上或入户单元门口、楼梯间踏步下、地下室电梯厅有集水井。 综合分析：车位上尤其前段或入户单元门口有集水井，除影响美观外，维修困难或维修时不方便使用，导致客户投诉。 设计指引：严禁在入户单元门口、楼梯间踏步下、地下室电梯厅设集水井，当车位上不可避免时应设在单车位中段至车档之间，电梯井的集水井应优先设在楼梯间平台下方，次选车库非车位、车道位置。 8、车库采用大尺寸排水明沟，且杂乱无章，沟盖板易生锈或破损。 综合分析：车库排水明沟尺寸大，影响使用和美观，沟盖板易生锈或破损，增加物业维修和保养的难度，引起物业投诉。 设计指引：车库严禁采用大尺寸排水明沟，应根据地面找坡和防火分区布局，采用明暗沟结合方式设置，并选用合理的盖板（如玻璃纤维盖板等）。 9、消火栓布置在车位后部或侧面，影响车位使用或消火栓无法使用。 综合分析：车库消火栓布置随意，导致业主停车无法开门或影响业主心里感受，或消防时无法使用，引起客户投诉。 设计指引：车库消火栓严禁布置在车位正后方、车位侧面墙上、侧面柱子上，若必须布置，应有距离车位1.2m以上的可操作间距。 10、垃圾房未设置冲洗设施和排水设施 综合分析：垃圾房没有排水沟和专用集水井，导致污水四处流淌，且没有高压冲洗设置，难以清洁地面和墙壁引发臭味，导致业主及物业投诉。 设计指引：垃圾房应设排水沟和专用集水井，排水沟最小尺寸为200x300(mm)集水井最小尺寸为1200x1500(mm)，且应预留不小于DN40的冲洗用给水管，并设高压冲洗装置。 11、一体化隔油池或污水提排设施未设置事故排水装置 综合分析：隔油池或污水提排设施检修时无法关停用水设备，无事故排水设备时需要暂停用水设备，易引起客户投诉。 设计指引：装一体化隔油池或污水提排设施的房间内应设事故排水装置或专用集水井，集水井最小尺寸为800x1200(mm)。 12、车库出入口未设截水沟 综合分析：车库出入口不设截水沟，雨天时引起室外水漫流进车库，引发客户群诉。 设计指引：首层车库出入口应两道设截水沟，第一道设在出入口与室外道路地坪的连接处，第二道设在车库地面与车库出入口坡道的连接处，截水沟最小尺寸为200x300(mm)，盖板采用专用玻璃纤维盖板或铸铁盖板。 13、一层出户排水管断裂或损坏，引起排水管堵塞或倒灌。 综合分析：因排水出户管强度不够（未执行集团标准）、坡度不够、管径偏小（未放大一级管径）、地面易沉降未采取措施等原因引起上述情况，导致业主投诉，此案例非常普遍，为投诉重灾区。 设计指引：首层出户排水管高层必须采用铸铁排水管、多层建议采用铸铁排水管，特殊情况下可采用加强型PVC管，在易沉降区必须采用钢筋混凝土管基。管道管径和坡度比规范最小值均应放大一级。 14、室外排水管网倒坡或无坡，引起管网堵塞。 综合分析：施工单位未按图施工，随意改变坡度和标高以及管井位置，引起管网倒坡或无坡至排水不畅，引起管网堵塞，导致业主投诉（此案例非常普遍，为投诉重灾区）。 设计指引：室外管网应严格检查其施工图中关于管径、坡度、标高、地质情况等指标，并与景观紧密配合，做到与景观施工图二图合一，同时做好管网施工与景观铺装的现场巡检，发现问题及时整改。 15、雨污管混接或就近随意连接 综合分析：施工单位素质较低，现场随意连接引起串味（阳台）或导致生化池无法按设计水质达标处理，导致客户投诉或环保单位处罚。 设计指引：加强现场施工巡检，尤其是室外管网施工，严禁污废水与雨水管直接连接，严禁雨污水管网混接，发现问题及时整改。 16、车库主车道集中设置风管、桥架、水管，且任意交叉 综合分析：车库主车道上空设风管、桥架及给排水主管道、导致主车道净高不足2.4m，甚至低于2.2m，引起业主及物业投诉。 设计指引：严格按车库审查要点设计，保证主车道净高不低于2.4m。 17、大于4层及以上层的建筑，首层排水未单排 综合分析：大于4层及以上层的建筑，由于上层排水在排出管段引起水澭，排水量较大或管中有杂物时易引起管道临时堵塞或返水至一层室内，引发客户投诉。 设计指引：首层排水无论是否满足规范要求，均应实行单排。 18、户内给水管未预留穿梁套管 综合分析：给水管入户后，由于只在户内安装一个水龙头，未考虑后期业主吊顶安装情况，未在梁上预留穿梁套管，引发客户投诉。 设计指引：给水管入户后，未做到位的，应在梁上靠墙段预留冷热水穿梁钢性套管，套管大小为DN40。 19、屋顶消防稳压水泵直接安装在顶层屋面板上 综合分析：屋顶消防稳压水泵是随管网压力随机启动的，且噪音和振动均较大，可直接传导到下层建筑室内，引起客户投诉。 设计指引：严禁屋顶消防稳压水泵直接设于屋面，即使做减震装置也不允许，有条件的时应设置于楼梯间屋顶平台，无条件时设置于消防水泵房内。 20、检查井设置于赠送的私家花园 综合分析：未按集团标准，将检查井设置于赠送的私家花园内，或必须设置时未采取有效避让措施，引起客户投诉。 设计指引：严禁将公共检查井设置于赠送的私家花园内，若自用出户管必须设置检查井时，可采用检查井靠花园边设置，同时设置为暗井，并做好标记。 21、上层建筑有退台时，室内外结合处应设结构反坎或上翻梁 综合分析：退台层室内外结合处不设结构反坎或上翻梁时，由于山墙雨水或退台层雨水的参透，在渗透水和毛细水作用下，易引起室内潮湿脱落，导致客户投诉。 设计指引：如下图所示，退台层室内外结合处应设置结构反坎或上翻梁，并在与外墙门窗结合处做好防水处理。 22、地下室采光井上空的玻璃窗漏水 综合分析：光井上空的玻璃窗与山墙结合处封口不密实，雨水参透到室内引起客户投诉。 设计指引：采光井上空的玻璃窗四周应做高度为200mm的反坎，并做好反坎与玻璃窗的封口处理，同时处理好防水。 23、与室外连接的夹层或架空层，防水不达标或未做防水 综合分析：夹层或架空层与室外挡土墙相连时，因室内外温差导致的凝结水或室外渗透雨水、地下水等直接渗透到夹层或架空层，在毛细水作用下引起上层住户内潮湿，导致客户投诉。 设计指引：室外挡土墙不能作为室内的一部分，同时与挡土墙相连的夹层或架空层应做好防水处理，并保持良好的通风效果。 24、室外检查井位于商业门口或广场主要活动场所及主通道上 综合分析：室外检查井位于上述部位，不仅影响美观且不利于检修，发生损坏时更易引起人身安全事故，容易引起客户投诉。 设计指引：严禁将室外检查井设于商业门口或广场主要活动场所及主通道上，若不可避免时，应设置双层井盖，上层井盖采用不锈钢框，框内采用景观同质铺装石材，且应保证检查井的位置能使铺装石材保持完整性和连续性。 25、生化池没做到四图统一 综合分析：生化池位置移动、大小变化、数量增减、位置不合理以及间距不满足集团标准或规范要求引起开发部和客户投诉。 设计指引：生化池应严格参照执行。 26、消火栓或消防立管离住户门过近（小于1.0~3.0米）或消火栓明装导致疏散间距不满足规范要求 综合分析：消火栓无论明装还是安装，与消防立管一样，都会突出墙面，离住户太近，易引起住户反感，且不便于住户日常生活，引起客户投诉。 设计指引：严禁将消火栓或消防立管设置于离住户门3m以内范围，并严禁消火栓在走道明装。 27、一层商铺门面未预留卫生间或厨房排水接口 综合分析：一层商业门面应预留卫生间或厨房排水接口以考虑其餐饮功能，设计时漏留接口，以及预留排水管偏小等均易引起客户投诉。 设计指引：严格按照金科股份商业设计标准（试行）[发文版]执行。 28、空气潮湿的车库，管道未采取防结露措施 综合分析：因车库潮湿或通风效果不佳，昼夜温差大，管道未采取防结露措施而产生凝结水并滴落在私家车上，引起客户投诉。 设计指引：智能化设计标准增加车库湿度探测器，并与车库风机联动，同时对设备用房内水管、风管等采取防结露处理措施。 电气部分1、配电房、开闭所、柴发、弱电机房设置于住宅正投影下方 综合分析：配电房、开闭所、柴发、弱电机房运行产生的低频噪音和振动，通过结构体传导至上层住户，引起客户投诉。 设计指引：严禁将配电房、开闭所、柴发、弱电机房设置于住宅正投影下方，即使有隔音降噪处理措施也不允许。 2、电气设备用房（配电房、开闭所、柴发）与水井或水池共用隔墙或正上部有卫生间或厨房等功能性房间 综合分析：配电房、开闭所、柴发等电气设备用房有严格的防水要求，水井爆管及水池本身潮湿均能引发电气事故，故通常引起五通组投诉。 设计指引：严禁将配电房、开闭所、柴发、弱电机房设置于卫生间或功能性厨房下方、即使上部做夹层也不允许，同时严禁与水井或水池共用隔墙。 3、充电桩前期10%容量按公变配电考虑 综合分析：按供电局要求，充电桩前期10%用电负荷应由公用配电房供电，若前期方案由专变供电，后期会引发配电房变更，导致五通组和开发部投诉。 设计指引：在供电局没有明确前期10%充电桩负荷由专变供电的情况下，必须由公用配电房供电，后期90%预留专用配电房。 4、用电同时系数取值不符合供电局要求（预留公用配电房的大小不符合供电局要求） 综合分析：方案阶段不了解供电局对不同性质的建筑关于同时系数要求，导致计算变压器容量时取值偏小，引起后期变压器容量增加，导致原配电房无法增加相应设备而引起五通组和开发部投诉。 设计指引：在供电局要求，高层计算系数取0.5，洋房取0.6，别墅取0.8，同时高层建筑严禁变压器一拖N(N>1)、也不允许手拉手式设计。 5、电缆进出车库处未做防水措施，造成车库渗水 综合分析：施工单位未按图施工或技术交底未到位，使得电缆进出车库处未做防水措施或防水措施不严禁，造成车库渗水，引起客户投诉。 设计指引：严格按照集团金科股份车库设计标准（试行）[发文版]执行。 6、配电房台阶设置不合理（2步或5步台阶） 综合分析：配电房台阶设置没考虑停车位或住户通行情况，与建筑配合不紧密，后期引起客户投诉。 设计指引：电缆上进上出时配电房台底部抬高300mm形成2步台阶，下进下出时配电房台底部抬高800mm形成5步台阶，在设备房评审阶段应与建筑明确台阶位置及做法，严禁台阶占用车位及人行通道。 7、设备用房或电井开门影响车位使用 综合分析：建筑对设备用房或管井开门没考虑对车位的影响，引起客户投诉。 设计指引：在设备房评审阶段应详细审查设备用房或电井开门位置及方向，开门弧线轨迹不得与车位冲突。 8、电气设备房跨越结构缝 综合分析：电缆、桥架跨越结构缝需要做技术处理，且车库结构缝不防水，电气设备房均有防水，各供电局均不允许电气设备房跨越结构缝。 设计指引：严禁电气设备房跨越任何形式的结构缝。 9、柴油发电机烟气低空排放 综合分析：柴油发电机烟气含有大量的有毒气体，如CO\SO2等，且一般为浓烟，低空排放极易引起客户群诉。 设计指引：柴油发电机尾气在有条件时必须高空排放，无条件时需进行尾气处理方可低空排放。 10、车库昏暗，照度不够 综合分析：部分车库按集团要求设计后物业拆除部分灯具，降低了车库照度，导致车库显昏暗，引起业主投诉。 设计指引：车库照明严格按照金科股份车库设计标准（试行）[发文版]设计，后期应加强灯具的智能控制应用，并与物业管理将强沟通。 11、消防控制室紧邻住户卧室或位于卧室下方 综合分析：由于消防控制室内部设备运行时发出低频噪音，通过结构传导，引起住户卧室噪音超标（即使通过噪音处理，仍然不能满足要求），导致客户投诉。 设计指引：严禁将消防控制室紧邻住户卧室或卧室下方。 12、车库监控范围不够 综合分析：车库车道和车位监控出现死角，对监控空白区出现的擦刮现象难以区分责任而引起纠纷，导致业主投诉。 设计指引：车库车道和车位监控应满足全覆盖要求，主次车道摄像机单向布置为间距不宜大于30米，相向布置为间距不宜大于50米。 13、车库无WiFi全覆盖、无移动信号全覆盖 综合分析：集团智能化标准无车库移动信号和无线WiFi具体要求，前期项目大部分均无此内容，导致很多车库无手机信号和网络信号，不能实现APP停车缴费,引起客户投诉。 设计指引：新建车库应满足无线WiFi全覆盖（无线WiFi的APP覆盖半径宜为20米）、移动信号全覆盖。 14、箱式变电站、配电箱、燃气调压箱、风井在住户近距离视线内 综合分析：二次设计或景观设计时，住户主要景观视线内有室外箱式变电站、配电箱、燃气调压箱、风井等附属设施，引起业主投诉。 设计指引：严禁住户客厅、卧室等主要景观视线范围8m内出现箱式变电站、配电箱、燃气调压箱、风井等附属设施。 暖通部分1、风机房位于住户卧室下方 综合分析：车库设置有CO与新风联动系统，半夜新风机自动启动，噪音和振动传导至住户卧室，引起客户投诉。 设计指引：严禁住户卧室正下方设置风机房，当风机房位于非卧室的住户下方时，应采取减震措施（吊装或离地架装时加装弹簧减震垫，不得采用橡胶减震垫）。 2、车库风机进风口或排风口、排烟口位于私家花园内，或位于住户卧室山墙面 综合分析：设计时未考虑风井位置，景观也未采取任何处理措施，导致风口位于描述位置，引起业主投诉。 设计指引：严禁将车库风机进风口或排风口、排烟口设于私家花园内或住户卧室山墙面；有架空层的，风口应优先设置于架空层，无架空层的，要优先采用下沉式风井，并做好排水措施。 3、商铺排油烟管道漏油漏烟 综合分析：排油烟管道采用咬口连接或法兰连接，油烟通过风管接口处外渗，引起客户投诉；另外户内部分接口处未安装止回阀或止回阀质量欠佳，引起烟气倒灌，也是引起客户投诉的重要原因。 设计指引：排油烟管必须采用不锈钢板，焊接连接，户内预留接口处前应安装优质止回阀（水暖设计师应严格把控其质量）。 4、商铺排油烟管噪音大 综合分析：排油烟管应按规范采取保温隔热措施及静音措施，实际施工时未采取任何措施，导致排烟风管发热及产生噪音传导至他户，引起客户投诉。 设计指引：排油烟管必须设计保温隔热措施及静音降噪措施。 5、排烟不畅或无法排烟 综合分析：区域公司排烟标准为排烟半径为20米，且风管应尽量减少直角转弯及次数，巡查中部分排烟管长度最长达70米，出屋面百叶排烟口面积不及排烟管截面积1/3，导致风管风速过大，压差减少而无法排烟，引起客户投诉。 设计指引：严格按照区域公司商业排油烟管道的设计管控要点执行。 6、空调位尺寸不足或落水管影响净空 综合分析：雨水排水管及冷凝水排水管占据空调位影响净空尺寸或空调位本身尺寸不足，引起客户投诉。 设计指引：空调位尺寸应满足空调安装设计指引，对于雨水排水管及冷凝水排水管安装于空调机位时，立管应位于机位短边并平行于短边，且立管位置不得遮挡空调预留孔洞。 7、未留安装洞口，或洞口太小、窗户开启方向或百叶问题影响安装 综合分析：设计未考虑空调安装洞口、或窗户开启后至机位距离过远而影响安装，引起客户投诉。 设计指引：严格按照空调安装设计指引执行。 8、空调百叶过密，无法散热容易死机 综合分析：空调百叶选型不符合要求未考虑散热问题，引起客户投诉。 设计指引：严格按照空调安装设计指引执行。 9、部分商业门面未考虑空调机位或机位不合理（高度不够、散热面不足） 综合分析：前期方案考虑不周全或方案未听取设备意见，导致先天不足，后期无法整改，引起客户投诉。 设计指引：严格按照空调安装设计指引执行。 |
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