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熊猫贝贝专栏内容：地产话题第一百四十七期（NO.147） 专栏内容：关于实体商铺的未来思考
（独家内容，侵权摘抄必究，首发头条号） @熊猫贝贝小可爱 我是熊猫贝贝，地产行业策略研究者，欢迎关注。  图片来源：网络 导读：（全文3800字，阅读约需要5分钟） 新型冠状病毒的侵袭使全国各类线下零售商业正常运营受到严重影响，给实体商业带来巨大冲击，2020年第一季度实体商业营业额将呈现断崖式下降，已经成为了不争的事实。 根据汇纳科技发布的《汇客云中国实体商业客流桔皮书》测算，自1月20日至2月29日，全国购物中心客流与基于未发生疫情情况下的预测值相比，大幅下降，疫情预计将造成全国购物中心客流量锐减 33 亿人次。  ▲疫情对全国实体商业客流造成的影响 这与人们的在疫情期间的直观感受一致——生存至上，生活以下。 疫情之下，肚子仍要填饱，物质享受和精神文化的优先级可以往后挪一挪了。 特别是以服务业态为代表的商业业态，在疫情中受到的打击和损失，是最大的。  图片来源：《汇客云中国实体商业客流桔皮书》 但疫情毕竟是暂时的，人民群众对美好生活的向往却是始终如一的——吃穿要更好，精神富足也不能少。而实现这一向往的重要手段——消费，依然是国民经济发展的坚实支柱和第一拉动力。 中国经济的三驾马车：消费，投资，出口。 截止今天（2020年4月27日），受到全球疫情的影响，出口（最直接的就是对外贸易）受到严重阻碍，而投资（新基建）要产生效益最少也是按“年”为单位才能看的到。 目前中国经济发展的重中之重，只剩下消费这一条路了。 随着中国疫情的全面趋好，先有各地发放消费券刺激消费，后有各地党政一把手亲自带头“下馆子”，甚至市级领导都上线“直播带货”搞活经济都已经不算什么新闻了。 可见消费对于中国经济在疫情后的恢复，有多重要。  图片来源：官网对疫情的每日统计 被疫情阻隔的实体消费，也艰难而又缓慢的开始恢复。 单从社会稳定效益上来，实体商业每年至少提供超过3000万个就业岗位，对稳定就业、保障民生也起到相当大支持作用。 今天这篇文章，就从一个地产从业者，商业地产操盘人的角度，来和各位朋友聊一聊： 关于中国实体商业的载体的现状和未来发展的一些思考。 温馨提示： -本文不含任何广告和引导，请放心阅读，如有帮助，欢迎收藏、分享和点赞。 -本文除标明引用部分，均为本人原创，谢绝断章取义无脑摘抄和伪原创搬运，转载复制请注明原文出处，本文首发头条号。 PS：写不出来要搬运我也拦不住，至少带个我的ID我就不计较。 -本文引用图片和部分文字，会规范使用“引用标注”并注明出处，如有版权争议，第一时间处理。 尊重原创版权，从自己做起。 -熊猫贝贝原创文章，内容仅供交流参考，不构成实际投资指导或其他建议。 分享让生活更加美好，希望本人的文章能带给大家帮助！ 假如本文有什么不足的地方，希望大家提出宝贵意见和建议，本人会及时加以改正。一个小小的点赞动作就是最大的动力。 一、“日暮黄昏，四面楚歌”的实体商业载体：商铺，商场，商业街。其实商业经营的圈子里面，对于2020年爆发的疫情，和外界有着不太一样的认知： 就算没有2020年的疫情，中国的商铺经营，进入“存量竞争”已经是必然，而疫情，只是加速商业市场洗牌和升级的一个催化剂和触发点而已。 这个可能在一线经营的商户，最有体会，实体生意一年不如一年，是普遍现象。 实体商业，不仅要面对电商的围追堵截，还得面对城市居民被高房价的挤压的“消费降级”，更别说一直以来都存在的“同业恶性竞争”的普遍情况。 这是“四面楚歌”。  图片来源：网络  图片来源：网络 以零售，鞋服为例，实体店的房租水电人工成本，肯定高于电商的运营和物流成本，相同的利润率情况下，价格表现实体店对于电商来说基本不具备竞争力。 而家电，家具这样的“大件消费”，在网络低成本环境中的成长速度，也超过了所有人的想象。 可以说，单纯以商品价格利润的传统实体商业，已经被逼上了绝路，生死存亡，一念之间。 而疫情，只是加速了这个过程而已。 本已垂暮，不堪一击。 大体量的商场和购物中心，不谈体验和场景消费，没有未来。 那传统的临街商铺和商业街又该如何寻找自己的生存之路呢？  图片来源：网络 二、过度开发后遗症渐现：无所不在的商铺除了电商和消费降级，中国的商铺物业越来越多，也是一个现实。 以地级城市为例，一般地级城市都有一个传统的城市商业中心，通常以“百货大楼”或者“步行街”的形式，伴随一代人的消费习惯和记忆，这样的地方往往就是一个城市商业的发源核心和人气最为旺盛的地方，也是一个城市商业价值最高，租金最高的地方。 但随着城市发展，越来越多的地产项目开发，伴随而来的，是“新商铺，新商场”的大量出现，还有各种卖相好，概念新的商业街区，以最近几年特别热门的文创商业，亲子商业为噱头。 市场经济的规律摆在那儿的： 什么东西的数量一旦多了，必然不值钱。 商铺多了，租金就降下来了。这样的例子，就在每一个的身边。  图片来源：数据报告 原本一个城市的商业中心，可能汇聚了这个城市零售消费的60%以上，现在商铺一多，最明显的效应，就是消费分流。 北广上深这样的人口流入城市比较特殊，但是大部分城市的消费容量（也就是每个月这个城市的消费额）是相对固定的，原本1000万的消费额，在1万㎡的商业中消化，随着商铺数量无休止的增加，现在1000万的消费额，在100㎡的商业中消化。 就像一个蛋糕，原本两个人分，都能吃饱吃好，现在20个人来分，不抢怕都吃不到了。 这就是现在城市商业的一个现状：商铺的数量，因为过去几年的“过度开发”剧增，消费额被分流，生意收益被市场进一步瓜分蚕食。 以前开个店，做个三五年很正常，现在开个店，能撑三五个月，就已经可以算傲视群雄了。 中国大部分城市的商业面积存在过度开发的现象，进而导致现在商业经营市场激烈，商铺价值下降。 客观来说，中国现在市面上90%的商铺，其实都是过度开发的副产品。 基本商每个城市都开始出现大量商铺空置的现象，就是副产品的副作用，开始显现：  商铺萧条  商铺萧条 三、2020疫情带来的打击，或许是实体商业加速转型的契机这次疫情对于中国实体商业的打击不可谓不大： 不仅线下被疫情阻隔，实体商业还要面对的是消费信心的重塑和消费力降低的双重难题。  图片来源：深圳万人调研公司 图片来源：深圳万人调研公司 图片来源：深圳万人调研公司 就消费而言，尽管电子商务似乎在中国发展得如火如荼，但事实上，受限于地区发展差异、物流、消费者购物习惯等各类因素，线下实体商业依然是主战场。根据国家统计局的报告，2019年度，中国社会消费品零售总额41.2万亿元，较上年增加8%。而社零总额中的79%，是由线下实体商业实现的。 虽然疫情期间大部分生活必需品的互联网消费和线上消费的表现非常的抢眼和突出，但是毕竟是受到疫情营造的被动环境下的无奈选择，中国商业消费的主战场，未来还是在实体店。 随着疫情的好转和生活秩序的逐步恢复，线上的热潮很快褪去，这是必然。 79%的份额要想一夜之间转变，也只有疫情这样的极端环境才能实现。只能算阶段性的特征。 在这次疫情中，电商对于生活必需品的保障和供给过程中，也暴露了效率短板。 电商不能解决所有消费问题，只能作为消费的补充和渠道之一。 但是这并不能缓解实体商业内忧外患的现状。 而一次疫情的打击，不仅仅是对实体商业的一次考验，更是加速了对原本传统经营模式的实体商业洗牌和更新的速度。 如果说以前的商业竞争是“优胜劣汰”，那疫情后的实体商业，就是“腾笼换鸟”。 结果可能是一样的，但是现在的效率和周期更快了。 图片来源：网络 四、关于未来实体商业和商铺生存发展趋势的几点理性看法：1、市场消费份额相对稳定和固定的环境下，优胜劣汰的残酷竞争会更加白热化，最终留下来的，不一定是档次，模式，环境和运营能决定的，而是和市场消费能力最匹配的，才能笑到最后。 2、社区商业的趋势和方向不会变，并将逐渐加大在众多类型商铺数量中的比例。 3、疫情或许会改变城市之间的人口流动规律，或许会在一定时期内伤害实体经济，但是商铺作为实体商业的载体，永远还是跟着人口走才有价值，曾经的人气商铺可能会迅速没落，而新的人气旺盛和人口聚集的商铺，考验眼光。 4、品牌淡化，个性定制，粉丝经济从线上走到线下成为常态，品牌不再，店长当红。 5、业态多元化，“多功能小店”成为必然趋势。 6、老旧落后的商业业态升级加速，菜场超市化，专业市场融合化…… 7、体验服务业态平民化。 8、部分商铺转变为物流和线上交易中转平台，功能性决定存在价值。 9、无人式店铺，永远是伪命题。 10、自动贩卖机，娃娃机，自动按摩椅等自助类型的消费从街边进入店铺。 11、流量经济时代闭幕，未来的实体生意的流量，一个是社群，一个是私域。 还有一个是渠道展示引流。 “开门等客来”的生意，将逐渐没落消失。 12、当然，任何生意离不开消费的支撑，想要实体商业和商铺有机会，最核心的还是需要中国的经济面向好，老百姓手里有钱了，才谈的上消费。而未来商铺最大的机会，或许要更多着眼于老百姓“能消费，愿意消费”的业态上。 图片来源：网络 写在最后： 撰写此文，只求抛砖引玉，能够得到各界朋友对商铺未来发展趋势的宝贵意见和建议。 疫情之下，还望携手共进，共渡难关。 共勉。 关于这个话题，大家如果还有什么问题和意见，欢迎在下面留言区留下您的想法和看法。 个人拙作，原创辛苦，还请各位看官支持（小小点赞动力大，转发关注真有爱）~ 欢迎留言文明交流，有问必答，拒绝地域黑，拒绝无脑键盘侠。 本人不做标题党，不哗众取宠求流量，写作分享，自我修炼，与君分享。 网络不是无法之地，倡议客观冷静，就事论事，尊重事实，文明表达。 |
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