看了5月份的房地产数据，一声叹息

作者｜地产十一郎

来源｜地产十一言（ID:dichanshiyiyan）

今天，国家统计局发布了1-5月份的经济数据。从各项数据来看，不出所料的是整体下降。十一郎忍不住一声叹息。

受影响最大的餐饮业、零售业咱们暂且不提，我们就把房地产的数据详细的解读下。

1. 量价齐跌。
   
   

前5个月，全国的商品房销售面积在下降，房价也在下降。也就是所谓的“量价齐跌”。

先说销量。1-5月份，全国范围内，平均来看，商品房销售面积50738万平方米，同比下降了23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。

再说销售额。1-5月份，全国商品房销售面积50738万平方米，同比下降商品房销售额48337亿元，下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

2、新房库存增加。

到5月末，全国的商品房待售面积，也就是新房待售面积是55433万平方米。这是一个什么概念呢？与去年5月末相比，新房待售面积增长了8.6%。其中，住宅待售面积增长15%。

这里需要区分两个概念：“商品房”与“住宅”。“商品房”的概念是比较大的，它包含了商品性质的住宅和非住宅。也就是“住宅”是包含在“商品房”里的。对于一般的购房者来说，“住宅”这个概念更有意义。

从上述两个最重要的数据维度来看，“住宅”的下跌程度，无论是量的下跌，还是价格的下跌，都要比“商品房”来的更猛烈。这也就是说，全国来看，住宅的销售情况更糟糕，更是拖了房地产的后腿。

3、开发投资额下降。

在房产开发的诸多环节，开发投资环节是最能体现开发商对市场形式的判断的，也是最能反应市场情绪的。

当开发商有了钱，可以先拿地，但地在手里时，他们会根据各种因素来考量什么时间节点开发，以寻求利益最大化。

一般情况下，在市场一片大好时，10个月的建设周期（现在有的开发商可以把时间缩短到3个月）就可以把面粉变成面包，只要手里有地，开发商会马不停蹄的开发投资进行变现。

据国家统计局最新发布的数据，1-5月份，全国房地产开发投资52134亿元，同比下降4%。其中，住宅投资39521亿元，下降3%。

要知道，开发商的开发投资速度，在2021年之前，几乎每月都是不低于20%。而2021年以来，投资速度是一个月接着一个月的放缓，一个季度比一个季度的数据难看。到了2022年4月，投资速度竟然成为了负数。

其中，我还注意到一个数据，前5个月，全国房屋新开工面积是51628万平方米，下降了30.6%。其中，住宅新开工面积37782万平方米，下降31.9%。

这个数据的下降说明了什么？

很明显，新造房屋数量在减少；也就是说，

新房供给在减少。

从开发商角度讲，投资放缓是一种对市场信心不足的体现，抑或是房企现金流紧张的体现……不论如何吧，开发商的困难现在连我县城老家卖菜的大妈都知道，且不讨论具体原因了吧。

但从另外的角度看，房地产作为经济的压舱石，现在的急速下滑让老百姓和政府都有点接不住，各个产业链也都指望着老大哥来拉动呢。所以，稳定经济大盘必定得稳定房地产市场。

虽然，从全国范围内看，我们目前的房屋总供给已经达到了饱和的不能再饱和的状态，但也得稳定住，软着陆。

在过去三四个月，各地政府无数的花式救市政策下，我们也看到，投资开发增速虽然还在下滑，但5月份单月的房地产开发投资额已经出现了环比拉升，即14%。

在稳经济大盘的框架下，5月份的房地产市场开始出现了一些新的迹象，尤其是一系列金融层面的政策助力，使得开发商的开发投资数据稍稍有些改观。

但是不是已经触底开始反弹迹象，十一郎觉得，最主要得看整个经济面的情况，最主要最主要是要看未来几个月就业率的走势。

4、土地购置、到位资金降至冰点。

1-5月份，全国开发商的到位资金同比增速为-25.8%，这是历史以来的最低点。从这个数据就可以看出，现在的开发商的“难”不是一般人能够想象的。

不仅如此，前5个月，开发商的土地购置面积同比增速为-45.7%，同样是历史最低。整体来看，开发商真的死了一大片，趴着没法动弹一大片。能够半死不活的维持着，算是幸运的了。

不过我们也要看到，整体看累计值的数据总是略显悲观，但是单纯看5月份单月的数据，已经相比4月份有了拉升，不仅资金到位情况比4月份有所改善，随着这一轮房屋销售市场的刺激，以及购地市场营商环境的优化，土地市场后续有望小幅复苏。

虽然，这个逻辑看起来不是那么强悍有力；虽然，国民景气指数在不断下滑。但是，我们总是要给自己留一点希望吧。有没有听过一个词：

否极泰来。

从前5个月的数据，十一郎总结出几个结论。

第一，房地产市场依然还在底部摩擦。

第二，至于市场啥时候能走出来，走成什么样，一是要看政府对房地产市场的刺激程度，二是要看国民经济基本面的支撑。

第三，政府对于房地产的态度其实已经很明确了。从那个史无前例的全国视频大会就能看出来，现在国家对于房地产的态度是温和放松而非强刺激。

而对于国民经济的基本面什么时候可以转好，最重要、最本质的是要看失业率的数据何时可以有改观。

今天，就连新闻发言人都承认，我国目前的失业率比较严重。据国家统计局今天发布的数据，5月份，16-24岁人口调查失业率为18.4%。

18.4%！

这个数据意味着什么？国际上公认的失业率安全边际是6%。当然，18.4%只是年轻人的失业率数据。但这个差距，足可以让人倒吸好几口凉气。

今年新毕业的大学生数据是1072万。十一郎从一位智联招聘的朋友了解到的情况，这届毕业生的就业率，男生大约是20%，而女生大概是5%到15%的样子。

当然，这只是社会就业情况的一个切面。与社会可以提供的就业岗位有关，与年轻人对于工作的期望值也有关。

那我们综合一下，来看一下全国范围全部劳动力年龄段的失业率情况。国家统计局发布，5月份，城镇调查失业率为5.9%。这个数据看起来比上月略好，下降0.2个百分点。但依然是比较严峻的。

疫情肆虐之下，国家难，企业难，个人也难。如何才能让经济活跃起来，这不仅要靠国家的政策，企业的扶持，最重要最本质的，是让个人兜里有钱，工作稳定，收入持续增长。

只有在收入持续增长的预期里，大家才有底气去买房，才敢透支未来进行消费。

看了5月的经济数据，一声叹息后，我也提醒大家，仔细的规划好自己的日子，回归到实际的生活中来，量力而行。