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盛宣怀 （1844年11月4日—1916年4月27日） 清末官员、洋务运动代表人物
(1823年2月15日-1901年11月7日) 晚清名臣，洋务运动的主要领导人之一 盛宣怀曾被李鸿章（前排左二）称为：“一手官印，一手算盘，亦官亦商，左右逢源”的中国近代实业家。 本文介绍的盛毓常（1897—1966），是盛昌颐子，盛宣怀孙。1897年3月出生在苏州。1909年，父盛昌颐病逝。祖父盛宣怀把他送到英国去求学。20世纪20年代，盛毓常在上海南京路设立了《毓常地产经理处》开发了上海闸北乌镇路附近的一大片土地。先后在那片土地上建造了360幢公寓房。“一二·八”、“八·一三”两次淞沪抗战中，上海闸北区被日军几乎炸毁。被炸的民众，惨不忍睹，流离失所。《毓常地产经理处》的360幢公寓房，被炸剩20多幢，盛毓常的房地产项目频临破产的境地。1966年2月，盛毓常在苏州家中去世。  父亲名字的由来 我的父亲盛毓常，是盛宣怀的长子长孙，生于1897年3月，字绳祖，号静威，是我祖父盛昌颐在任职湖北德安知府期间所生。光绪辛卯年（1891年）,祖父参加湖北武汉顺天乡试，乡试中举，从一品封典。并以正二品任湖北侯补道、湖北德安府知府，祖父在湖北任职直至1904年，才回到江苏。 父亲出生那年正逢曾祖父盛宣怀被清廷任命为太常寺少卿，父亲在家谱中排在毓字辈的首位，于是起名盛毓常。父亲一生出来，长辈们都亲热地称呼他为“盛宝”。他的童年是在百般宠爱中度过的。 父亲年幼的时候在苏州居住为多，尽管在长辈的簇拥下生活，但是严格的教育并不因此而放弃，从小就受到扎实的基础教育，孔孟经书自不必说，父亲还能写一手好字，能背诵许多古诗词。由于是盛宣怀的长孙，父亲小的时候经常有机会在曾祖父的书房里玩耍，看着曾祖父起草公文，并帮着他去办一些小差事。 可惜，好景不长，1909年8月，在父亲12岁的时候，刚创办民营“裕商银行”的祖父盛昌颐病逝了，年少的父亲内心显得十分孤单，常常会觉得孤立无援。当然，曾祖父盛宣怀对我父亲也就越加关爱了。1911年6月，应清政府对盛宣怀褒奖而奏准给予盛宣怀长孙盛毓常以正二品廕生衔，并先后授二等嘉禾章、候选主事. 父亲14岁的时候，曾祖父便将他送到英国去求学，曾祖父的这种决定，即使在今天来看，也是十分超前的。与父亲同去求学的有比他大5岁的四叔公盛恩颐。父亲所读的学校是英国格拉斯哥大学，四叔公则就读于英国伦敦大学。之所以把他们送到英国去求学，是希望他们能掌握英语、自然科学、经济管理等知识，当时英国是世界上最发达的国家，是中国人留学的首选地；同时也想培养他们独立的能力，让他们从小就远离家门。 父亲从英国学习回国后，讲一口正宗流利的盎格鲁撒克逊语，以及写一手漂亮流畅的英文。另外，由于面包及牛油，加上参加橄榄球等运动，使父亲练就了一身棒棒的身体，年轻时受到西式的文明教育，使他在思想及行为举止上，时时会流露出英国绅士的气质与风度。 投身上海早期房地产开发 中国的房地产开发是在鸦片战争后才出现的，1843年，上海开埠成为通商口岸，由于其独特的地理位置，迅速成为中国近代东南沿海的外贸中心，人口激增。1843年上海仅有23万人，至1890年已超过100万人，增长近4倍；又由于英、法、美等国相继在上海设立租界，1841年全国洋人仅为462人，至1860年，上海的洋人就达1400人，增长近3倍多。 那一时期，农民起义、边疆危机等造成社会动荡和心理恐慌，使上海的租界被看成是最安全的地方，江浙两省富商、望族避乱上海，且创业淘金者大增，大批人口涌入上海租界，新建房屋激增，“华屋八千七百四十宅”，“华人约七万有余”。 在太平天国、小刀会起义时期，洋人放弃“华洋分居”的规定，房地产交易日益普遍。人口增长、经济繁荣，使房地产的刚性需求增加，高额利润的诱惑，使很多人投资房地产，以谋求高额回报。 轮船招商局的会办徐润就是从事房地产投资的一个头面人物，他一面主持招商局的局务，一面从事自己的房地产经营活动。他依靠在宝顺洋行和早年商业活动的积蓄，投资房地产业。 至1881年，他已成为上海有名的“地产大王”。“如余所购之地，未建筑者二千九百余亩，已建筑者计三百二十余亩，共造洋房五十一所，又二百二十二间，住宅二所，当房三所，楼平房街房一千八百九十余间，每年可收取租金十二万二千九百八十余两。地亩房产名下共合成二百二十三万六千九百四十两”。（见唐博：《晚清上海“地产大王”徐潤的房地产投资》，《读万卷书》，2014年7月1日） 随着房地产投资的成功，徐润想创办一家房地产公司，一展平生之抱负。他找到英国人顾林进行合作，商议各投入200万两规银，创建宝源祥房产公司。但是顾林回国后患脑病致癫痫，最后杳无音信。 在这种情况下，基于他对上海房地产前景的信心，乃决定借高利贷。他利用自己招商局会办的身份及以往业界的威信，从钱庄借款、将股票抵押给洋行，筹集到一笔巨款，并在招商局挪用了部分款项，用于开办房地产公司。 1883年世界经济危机波及中国，当年秋天，上海发生严重的金融风潮，钱庄大批倒闭，股票大幅度下跌，招商局也深受其影响，其股票甚至跌到票面价的一半。主持商局的徐润因投资股票和房地产失败，濒临破产，徐润最终欠下了22家钱庄100万两白银而告终。 为此，李鸿章派盛宣怀重新整顿轮船招商局。 民国初期，我的父亲受曾祖父盛宣怀办实业的影响，希望创办自己的事业。他在英国留学期间，印象最深的是英国的乡间别墅及城市里的公寓住房。19世纪初，随着英国工业革命的进步，城市化也大大加快了步伐，钢筋水泥的大批量生产，使得英国市民的居住条件发生了根本的变化。 1913年，从英国回到国内后的父亲，感觉上海、苏州与英国的居住条件存在明显的差距，在旧式的公馆、住宅里生活，他感到十分不便，没有卫生间、洗手池、抽水马桶，没有电话等通讯设备。公馆和苏州老式房子里阳光不充足，阴暗又略带潮湿，夏天闷热，冬天阴冷。可这在当时的上海、苏州，还是最好的住处了。 尽管上海开埠已经70多年，外滩等地已经耸立了像招商局办公大楼那样的一批高楼大厦，但整个上海当时的房地产业、住宅产业还远远不能适应上海经济与人口的增长水平；而苏州在上海开埠之后，经济社会发展的速度，明显比上海慢了下来，城市发展的动力远远不及上海；“大上海、小苏州”的格局，在上世纪二、三十年代开始就逐步形成。 最主要的原因是苏州古城14.2平方公里内，已经基本上是建成区，不可能有成片的土地供投资者开发，家族虽然在留园边上买下了两千多亩土地，但是在当时并不具备开发的条件，即使开发了，苏州城里人也不会选择到那里去居住。在这种情况下，父亲没有选择在苏州发展，首先想到的是在上海从事房地产开发，但这也应该属于上海的第二波房地产开发高潮了。 创办地产经理处大规模开发 在上世纪二、三十年代，城市土地的所有权与房屋所有权是允许私人拥有的。要开拓住宅产业，重点是经营“地皮”，所以父亲的房地产开发企业取名为《毓常地产经理处》。 《毓常地产经理处》始创于上世纪二十年代末，经理处设在离外滩招商局不远的二马路（九江路）上，后搬至中央路。当时上海的二马路远没有今天这样的繁华与热闹。经理处所做的第一件事，就是投资与开发上海闸北乌镇路附近的一大片土地。 当年分家产时，父亲分得了曾祖父盛宣怀留在上海的地产“乌镇路空地二亩六分四厘”，于是父亲又购置了周边的一大片土地。（见下图）
在开发过程中势必会发生与原土地上居住者的一些纠纷，为此，1934年8月21日，曾有闸北乌镇路北首荒地各住户联合登报声明，维护他们原先在荒地上搭建房屋与草棚的权益，而状告毓常地产经理处的事宜（注1）。 父亲从英国朋友那里找来了相关的图纸，再请当时上海有名的规划师、建筑师，参照英国的图纸进行规划设计。先后在那片土地上建造了360幢公寓房。所开发的房产从新闸桥开始，范围涉及乌镇路、新疆路、曲阜西路等多条马路（见下图）。
房屋建筑分为毓常左里（乌镇路东新疆路北）、毓常北里（乌镇路西新疆路南）、毓常西里（乌镇路西曲阜西路南）、毓常南里（乌镇路东新疆路南）、毓常总里（乌镇路西曲阜西路北）。楼与楼之间排列有序，车道与便道都用水泥铺就，每一幢楼的建筑面积虽然远没有今天这样的规模，但在当时的上海，已是显赫一时的房地产项目了（见下图）。
为了保证建筑质量，父亲通过英国洋行购买了钢筋、水泥、水管以及相关的建筑材料，保证了房屋的建筑质量，每栋小楼，都设有自来水、电灯及抽水马桶，大大提升了当时居民的居住水平。对于小区的基础设施建设，父亲也很重视，由于当时闸北区那一带尚未全部开发，离市中心较远，隔了一条苏州河，上面又没有桥，为便于居住者进入市区，父亲在苏州河上造了乌镇路桥，大大便利了居住者的出行
（见上图，1929年所造的乌镇路桥是一座木桥，毁于“八一三”战火，后由民国政府重建，改为钢筋水泥桥）。 同今天房地产开发项目不完全相同的是，居住在《毓常地产经理处》住宅里的居民，绝大部分都是房客，不是业主，房地产的产权还是属于《毓常地产经理处》的，居住者按年或季交纳房租。 因此，《毓常地产经理处》实际上，从事的是经营性物业，或者说是收益性物业。地产经理处的日常工作，即是管理物业、收取租金、处理有关的住房纠纷、进行财务成本核算等。 如毓常地产经理处曾分别于1936年6月16日与9月18日在《申报》上登报，警告某房客拖欠巨额租金及追究闸北乌镇路部分地基被某地棍冒充业主擅行出租的行为（注2、注3），日常小区的卫生清扫、安全保卫则由专门人员负责。 与今天小区物业管理最大不同的地方是，《毓常地产经理处》开发的物业小区，设有自己的救火会，里面有一、二十个救火人员，都是由《毓常地产经理处》发薪供饭的。24小时值班，备有专门的救火车与救火设备，随时准备扑灭小区所发生的火情。 之所以设置救火这一专项，缘自父亲在英国读书时，对英国伦敦曾发生大火，救火会所起的作用印象很深；也是吸取1893年父辈们经受的，上海机器织布局那场大火的教训，于是想到了要仿效英国的模式，在小区管理中，特别要考虑预防火灾的事项。 《毓常地产经理处》基本上是按照现代公司管理制度开展业务的，所经营管理的物业，主要是闸北乌镇路的360幢住宅及地皮，此外，还有父亲从盛宣怀那里继承下来的其他房地产。父亲自任公司总经理之外，聘有专职的公司职员、秘书，并聘有专职的律师。我记得，专职律师叫卓腾干，是广东人，我们都称他为卓伯伯，后来他成了我们家的世交。 《毓常地产经理处》在上海成功的开发，对苏州地界也有不少影响，苏州当时到过上海闸北乌镇路附近的人，见到成片新建的住宅之后，都会停顿下来，多看上几眼，上海城市的开发建设，吸引了不少苏州人到上海去读书、到上海去找事做、甚至举家迁往上海。  日本侵华父亲房地产损毁殆尽 拥有巨额财富的父亲，上世纪初在上海轰轰烈烈地搞了一场房地产开发，然而，两次淞沪抗战，使得他的房产损毁殆尽。 1932年发生在上海的淞沪抗战，最先是日本关东军在上海制造事端，要求上海市长于1月28日13时45分前全部接受日方提出的无理要求。并以保护侨民为由，要中国军队撤出闸北。 然而，日军不待答复便于当晚突袭闸北，攻占天通庵站和上海北火车站。上海军民义愤填膺，担负沪宁地区卫戍任务的第19路军3万多军人，在总指挥蒋光鼐、军长蔡廷锴的指挥下奋起抗战。 1932年1月29日凌晨，日机从停泊在黄浦江上的“能登吕”号航空母舰上起飞轰炸闸北华界，宝山路584号商务印书馆及东方图书馆均被炸毁，日本人轰炸上海，定点炸毁商务印书馆与东方图书馆，造成印刷制造总厂、栈房及尚公小学全部被毁，焚烧纸灰飞达十多里以外。 尤其是东方图书馆中大量藏书全部烧毁，其中有中文书26.8万余册，外文书8万余册，另外还有古今中外各科学术参考书，以及5000余种珍贵图标照片。 当时一位日军司令说：“烧毁闸北几条街，一年半年就可以恢复。只有把商务印书馆这个中国最重要的文化机构焚毁了，它则永远不能恢复。”（见俞晓群：《王云五：《毁誉参半的文化商人》一文），我父亲在闸北乌镇路的房产多处被炸、燃烧。 五年后，即1937年的“八·一三”淞沪会战，闸北华界又遭日军轰炸，几乎全部被毁。据有关资料表明，事件中中国的金钱损失约为14亿元（当时的币制，1937年的法币是一个天文数字）。闸北华界的商号被毁达4204家，房屋被毁1.97万户。我父亲《毓常地产经理处》在闸北的360幢住宅，炸剩了20余幢（见《上海“闸北”的前世今生（里弄）一二八、八一三两次淞沪抗战中闸北区被日军炸毁的街坊里弄一览表》）。被炸的民众，惨不忍睹，流离失所。 淞沪会战之后，部分存活的居民，用炸残的瓦砾搭起棚户房，作为栖身之处。而父亲的《毓常地产经理处》及其所残留的房产濒临破产的境地。 1937年，父亲正好40岁，是生活与事业发展最好的年华。然而，一场侵略战争，把他的梦彻底打碎了。 在物价飞涨、民不聊生中求生 1945年抗日战争取得胜利后，已经48岁的父亲重新燃起了开发房地产的希望。一方面要考虑采取什么方式让棚户区的居民搬迁，另一方面要寻找合作伙伴，在他的努力之下，《毓常地产经理处》与美国房地产投资商布鲁斯达成了合作意向，并且初步拟定了规划设计方案。但是好景不长，由于内战爆发，父亲的希望再次破灭。 以前，《毓常地产经理处》正常营运，房租由专人负责收取，现在房租大部分收不到，公司无法正常运转，不少专职人员被辞退了，只能委托居住在那里的人员，代为收取有数的房租。 随着国民党政权的摇摇欲坠，物价飞涨，商人囤积聚奇，人心惶惶，我们家的人口又多，生活的境况越来越差。 那时候国民党政府发行金圆券，没有过多少天，金圆券就不值钱了。有时候，父亲一下子拿回来几大捆金圆券，看起来很多，其实根本不值钱，而米价一天可能涨几次，那几大捆金圆券还不能买上一担米。 一张金圆券就相当于一张草纸。因此，那不值钱的金圆券，过了一段时间就变成我和哥哥用来作为叠纸工玩具的原材料了，用它们折成“飞镖”，或用它们编成纸质的“腰带”等玩意儿，一点也不会心疼。总之，入不敷出的生活，摆在了我们家的面前。 家境的衰败沿续到了解放后，解放初期，家里的生活开始靠变卖与赊欠来维持。凡是家里能值钱的东西一样、一样地往外卖。到家里来买旧货的，既有寄卖性质专门收旧货的商店的雇员，也有串街走巷、挑着担子上门收旧货的小贩。 1951年8月8日，中央人民政府政务院颁布并施行《城市房地产暂行条例》，当时政府仍然允许私人可以拥有城市土地，但是根据《条例》的细则，父亲的《毓常地产经理处》欠下了人民政府一大笔税收，父亲不得不将闸北的地产及剩下的房屋上交给了上海政府的有关部门，最终彻底终止了《毓常地产经理处》的运营。 父亲幼时在蜜糖罐中长大，40岁前曾经十分富裕，并且致力于房地产投资与开发，取得了骄人的业绩，然而由于日本侵华战争的爆发，使得我们家真正走向了贫困；面对时势的变化，他泰然处之，他对自己青年时代所开发的房地产可能遇到的风险，已有了足够的承受力，抱着听天由命的态度，从没有怨天怨地。 ———————————————— 注1：1934-08-21《申报》 闸北乌镇路北首荒地各住户联合紧要声明并告 毓常业注意各住户居住体该地昔以上系已有数十年之久因当时爲一极正瞩野水荡之地住户先是小小船住于其间后山我等集力填平盖搭草屋居住从未有人发生如此及干涉情事自民国十八年二次失火后有毓常经理租人认收租金各户爲安全计向租地惊 周多劳动苦力份子则集欵盖屋或草棚忽于是月十八日见有毓常地主经理处之通告加以解答各户自数十年迄至今日始终未知有经理处而认毓常经租人各户当不能受理其止经理处之通告内称未得业主之同意则民国十六年十八年火灾后亦经登载新闻业主亲到视察此地后并未加以通告迁移亦未阻止打 笆经各户借贷集欵恢复原状后由毓常经租人尚收租金称限期迁移恢复原状各户所盖之房屋生财在事实上固难一时所能迁移而各户之损失将来归何人负责切恩受三人之打击已损失不堪社会人士均所共知盛毓常之间人善士者不致于此乎尚恐不明业主真相特此登报以告望其明察而得相当之解决以免此后之纠纷特此郑重申明 注2：1936-06-16《申报》 警吿房客丁滋生查君租赁敝处闸北乌鎭路毓常东里六号房屋自民国二十三年八月份至本年六月份止积欠租金廿三个月共国币八百廿八元之巨乃竟潜行迁出避匿无踪兹限于登报日起五日内前来敝处清付租金否则除将房屋另行出租外决依法诉追特此通知幸勿自误爲要 毓常地産经理处 注3：1936-09-18《申报》 毓常地産部经租处代表人韩玉峯啓事兹爲盛毓常先生所有坐落在闸北乌鎭路之西新疆路之北新民路之南一带地基被地棍冒充业主擅行出租与人搭盖棚屋公然营业殊属不合除由业主依法另究外所有该处基地由鄙人代管仰各用户迳来登记幸勿自悮登记处暂设新民路久大木行内此啓 韩玉峯啓通讯处小北门大境路济恒里三号 （中国早期房地产开发案例 2020年8月23日）
作者简介：盛承懋 1941年8月出生，籍贯江苏武进，盛宣怀之曾孙。中共党员、教授，毕业于北京师范大学。先后在中央教育部中央教育科学研究所、安徽师范大学数学系、人民教育出版社大学编辑部、华东冶金学院经济管理系、苏州城建环保学院城市管理系、苏州科技学院管理科学与工程系任职。1998年至2006年担任建设部高等学校工程管理专业指导委员会委员，2007年被聘为建设部房地产估价与房地产经纪专家委员会委员。长期从事房地产研究，曾任苏州科技学院房地产研究所所长。先后在《中国房地产》、《中国房地产研究丛书》、《中国房地产评论》、台湾《现代营建》、《营建管理》、英国《房地产管理》、《苏州科技学院学报》等国内外房地产杂志发表论文40余篇。编著出版了房地产专业相关著作三十余册。1993年10月享受国务院政府特殊津贴；1999年9月被江苏省教育委员会授予江苏省普通高等学校红杉树园丁奖银奖；2008年6月被中共苏州市委员会授予“全市优秀共产党员”称号。 特此鸣谢吴立岚、邵阳夫妇推荐此文并让本公众号转载发表。 新华路时光 音乐欣赏频道 醉人男低音《叶塞尼亚》 点击视频右下图标可全屏收看 - END -
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