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王景伟 建纬（北京）律师事务所 合伙人 王景伟律师具有工程师、国家一级注册建造师、国家注册安全工程师资格。加入建纬前，曾在某交通局公路处、某房地产集团任职工程建设、房地产项目管理工作多年，谙熟建设工程、房地产行业全产业链管理实务。2004年加入建纬以来，专攻建设工程、房地产和争议解决领域，为诸多大型基础设施建设、房地产开发、园区开发、环保、特许经营等项目及政府部门提供专业法律服务，代理多起重大疑难复杂的诉讼、仲裁案件，具有丰富的争议解决实务经验。 执业领域：建设工程、房地产、争议解决
目前，住宅装饰装修市场需求庞大，带动相关产业快速增长，但也因缺乏政府主管部门的有效监管，长期处于野蛮生长的状态，施工方鱼龙混杂，导致质量问题比较突出。据中国消费者协会发布的“全国消协组织受理投诉情况分析”统计数据显示，装修建材和家具投诉量连续多年均位列前十,在这一细分项中，质量问题投诉又是最高的。如何对家装质量问题进行法律风险防范？又如何对发生的质量问题进行有效索赔（维权）？ 《装饰装修合同纠纷案件精解》系列上篇文章《建筑装饰装修工程的法律适用及资质对合同效力的影响》中，笔者通过对装饰装修工程的法律适用、法律关系、资质问题及资质对合同效力的影响等问题进行了解析，并提出立法建议。 本文则通过作者多年办案经验总结，对家装的质量问题进行总结、解析并提出法律风险防范建议。下篇文章《打开家装质量问题索赔的密码》中，笔者将结合案例对家装质量问题有效索赔（维权）进行深度解析。这两个问题相辅相成，前者是做好家装的基础，后者是家装争议的终极解决方案。 本篇我们重点解析家装的质量问题及法律风险防范措施。 
除上述第9、10、12项问题外，其余均与质量问题有关。很多业主因缺乏专业知识和装修经验，通常在和装修方“老油条”的对弈中处于下风：签约准备不足，被忽悠不签合同或在合同中被挖坑设陷；遇到质量问题不懂得如何有效交涉、维权；对争议解决束手无策等等，甚至很多人由于维权知识、经验、时间、精力或维权成本等因素制约，只能吃哑巴亏，认倒霉。 那么，有什么办法能够防控家装质量问题风险，装修出一个质量合格、居住舒适的家呢？且看下文分解。 家装业内人基本都知道，家装行业水深坑多——陷阱多、猫腻多、潜规则多。家装中，业主如何完美避坑，如愿住进温暖、舒适的“新家”呢？篇幅所限，下文仅就其中最重要的质量问题展开探讨。笔者建议，家装质量问题法律风险防范措施重点关注合同、设计、施工、合规和保修五个方面内容。 （一）签好家装合同，避免合同陷阱。 签订家装合同时，装修方为谋取不正当利益，往往会利用业主不懂行、没经验的弱点挖坑设陷，甚至不惜采取欺骗的手段。业主必须提高警惕，做好充分的准备，如果自己不懂，应向工程师、建造师、律师等专业人士咨询。一份公平合理、内容齐全、风险防控到位的家装合同，是家装质量问题风险防控的基础，如同高楼大厦的地基。  1. 建议家装合同采用书面形式 公装合同因标的大，施工内容多，合同一般都采用书面形式。这也是《民法典》第789条规定的内容：“建设工程合同应当采用书面形式。”很多人认为家装合同没多少钱，就那点活，口头合同行不行？依据《民法典》第469条规定：“当事人订立合同，可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。”口头合同也是合法有效的。但是，口头合同无法全面保护业主的权益，且极易产生争议。司法实践中，因无书面合同，导致业主维权难，消协受理投诉难，法院审案难，最终使得业主维权失利的案例很多，业主悔之晚矣！因此，家装合同，大到一栋别墅装修装饰，小到购买一件家具，笔者建议都要采用书面形式约定清楚。 2.家装合同应该约定哪些内容？ 民法典第470条规定：合同的内容由当事人约定，一般包括当事人的姓名或者名称和住所；标的；数量；质量；价款或者报酬；履行期限、地点和方式；违约责任；解决争议的方法。这是法律规定的合同基本要素。 住建部《住宅室内装饰装修管理办法(2011修正)》第24条规定：“装修人与装饰装修企业应当签订住宅室内装饰装修书面合同，明确双方的权利和义务。住宅室内装饰装修合同应当包括下列主要内容：（一）委托人和被委托人的姓名或者单位名称、住所地址、联系电话；（二）住宅室内装饰装修的房屋间数、建筑面积，装饰装修的项目、方式、规格、质量要求以及质量验收方式；（三）装饰装修工程的开工、竣工时间；（四）装饰装修工程保修的内容、期限；（五）装饰装修工程价格，计价和支付方式、时间；（六）合同变更和解除的条件；（七）违约责任及解决纠纷的途径；（八）合同的生效时间；（九）双方认为需要明确的其他条款。”这是规章规定的家装合同主要条款内容。 各地住建委或市场监督管理局也发布了一些家装合同范本，可以参考使用。例如：《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（BF-2013-0203）一共15条内容，包括：工程概况、工程监理、施工图纸、甲方义务、乙方义务、工程变更、材料供应、工期延误、质量标准、工程验收、工程款支付方式、违约责任、争议解决方式、附则和其他补充协约定。按笔者的经验，这些官方范本的内容是普适性的，草草填写仍不足以保护业主的权益，需要补充或修改后签订。有条件的业主可以在专业律师帮助下签订更专业的家装合同，使业主的利益得到充分的保护。 笔者建议，在签订家装合同中重点关注并详细约定以下主要内容：
除上述内容外，笔者在上篇《建筑装饰装修工程的法律适用及资质对合同效力的影响》一文中，还建议家装装修人委托具有建筑装饰装修资质的施工方进行装饰装修，并在合同中明确约定。 对于装修方提供的格式合同，业主要特别注意，千万不能草率签字，要仔细阅读、思考、修改、补充后形成适用的合同再签订。 （二）图纸审查 图纸审查的重要性在于：在开工前及时发现施工图可能存在的不符合标准规范或业主要求的疏忽或错误等。施工前，建议业主先进行图纸审查。若业主不懂，可请专业人士协助，有条件的，可以组织工程师、监理、设计师和装修工长进行图纸会审，发现问题及时修改设计；图纸没问题了，由设计师对装修方进行设计交底。 （三）加强施工质量管控 1. 如果条件允许，建议业主聘请专业工程监理。如果没有，就需要自己亲力亲为，多学，多问，多去施工现场，多沟通解决。 2. 监督装修方按图施工。若发现设计缺陷或其他问题，及时与装修方沟通解决。 3. 严把装修材料、设备、家具、家电等进场验收关，发现与合同约定或施工图纸不符立即要求装修方更换。确需变更的，需经业主确认。 4. 严格监管装修方的施工行为，要求其按图纸和标准规范要求施工。 5. 及时验收隐蔽工程，验收后方可进行下道工序施工。例如：卫生间防水，完工后必须进行闭水试验，验收合格后方可进行贴瓷砖等后续工序施工。 6. 发现施工质量问题，坚决要求装修方进行整改或返工，及时、有效的质量检查、整改，是保证施工质量的重要管理方式，对大小工程均有效适用。 7. 业主应高度重视竣工验收，最好有工程专业人士参与陪同业主验收，对验收中发现的质量问题列明清单，与装修方商定整改期限，经合同双方签字确认。整改完成，最终验收合格后，业主方可使用。对于安装的重要设备或系统，甚至可以约定竣工验收后一定期限的试运行期间，试运行期满后对该设备或系统做最终验收。 （四）严格管控增项 前期以低价手段诱导业主签约，后期在装修中再以各种借口让客户增项，增加装修价款，是装修方惯用的“套路”之一，屡试不爽。不懂装修的业主虽然反感、愤怒，但为了保障装修质量或效果，只能吃亏掏钱。因此，除了在前述合同签订、图纸审查等防范风险措施的基础上，还要在施工中加强管理，严格管控增项，不给装修方太多施展增项套路的机会。 （五）业主切勿指令装修方违法违规施工，也要坚决制止装修方违反安全规定施工的行为。 一个典型的反面案例是：2021年8月，杭州市萧山区瓜沥镇商贸公寓31幢某一楼业主在装修时擅自敲掉屋内承重墙，导致整栋楼成D级危房，该户业主、包工头因涉嫌过失以危险方式危害公共安全罪，已被当地警方采取刑事强制措施。类似案例还有很多，都是深刻的教训。 很多家装施工方不重视对施工人员的安全教育、培训，经常违反安全管理规定。需要业主/监理加强监管，对其违规行为及时制止，重点预防火灾事故。例如： ● 施工现场不可住宿； ● 不可抽烟或在无安全管理措施的情况下使用明火； ● 不可使用电炉子、“热得快”； ● 不得在室内进行电动自行车电池充电等等。 装饰装修工程施工中，因此导致火灾事故的案例很多，不可不防。例如下面笔者代理的某物业公司与某保险公司财产保险合同纠纷案。 2021年3月，石家庄某商务楼的物业服务公司为该楼顶进行防水维修，与无资质的石家庄某商贸有限公司签订了合同。该公司又以6元/平方米的价格违法分包给工人董某某施工。2021年5月28日，董某某在施工过程中失火，造成直接财产损失近100万元。因物业公司投保了《公众责任险》，故向保险公司申请理赔，保险公司查勘后决定拒赔，双方涉诉。据分析，造成本次火灾事故的原因如下： （1）物业公司委托的施工方无防水施工资质、安全生产许可证。 （2）施工方违法分包给无资质的工人施工。董某某使用了危险性极高的施工方法——热熔法（用液化气多头火焰喷枪或汽油喷灯等喷火加热防水卷材，使卷材底面的热熔胶呈热熔状态，对防水卷材进行搭接粘结的一种施工方法，见下图示）。热熔法的危险性极高，因采用热熔法进行防水施工导致了很多建筑物火灾事故发生。因此热熔法施工已被北京、上海、成都、青岛、等地方住建部门禁止使用。
热熔法防水施工图 （3）施工方无安全管理制度，未在施工现场采取有效预防火灾措施，施工现场管理混乱，未对热熔法施工区域采取防火分隔措施，热熔施工区域堆放大量易燃材料；未对相邻建筑物采取防火分隔措施；现场未置备灭火器等消防器材；现场无安全员进行旁站安全监管，施工方未对施工现场进行安全隐患排查等。 （4）董某某无证(防水工职业资格证)上岗。 （5）董某某在上岗前，未接受安全教育和安全培训。 （6）董某某违章作业。 （7）物业公司未尽发包人的安全监督管理责任，造成火灾安全责任事故。事故发生后，未第一时间协助灭火。 （8）物业公司和装修方未遵守国家有关消防、安全、生产操作、劳动保护等方面的规定，维护保险标的的安全。 因此，物业公司、装修方和董某某的上述行为，违反了诸多法律法规、国家标准的规定，造成了案涉大厦在防水维修施工期间危险程度显著增加，却未通知保险公司，保险公司依据保险法第52条规定和保险合同的约定决定拒赔。本案可谓教训惨痛。 （六）保修 如上所述，笔者建议在家装合同中约定保修条款，主要内容包括保修期限、保修责任与保修金等，保证在竣工验收后，房屋装修质量问题能够得到及时维修。  1.保修期限 可以参照《建设工程质量管理条例》第40条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。 建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”除此之外的其他装修内容，建议约定保修期限不少于1年或2年。 2.保修责任 建议约定保修期内装修方免费保修；保修期满后，装修方可以有偿维修（可以收取一定的人工费、材料费成本）。 3.保修金 建议约定预留装修款总价一定比例的保修金（一般为5%），保修期满后向装修方结算。 如果装修方跑路或不履行保修义务怎么办？可以扣留其保修金，委托第三方维修，维修费从保修金中扣除。若维修费超过保修金金额，可以按合同约定的方式向其索赔。 【小结】 家装质量问题突出，装修人应高度重视，笔者建议从合同、设计、施工、合规和保修五个方面加强法律风险防范。 下一篇文章——《装饰装修合同纠纷案件精解》系列下篇《打开家装质量问题索赔的密码》中，笔者将结合经典案例，对家装质量问题有效索赔（维权）进行深度解析，开启家装质量问题争议解决的终极方案。 END 作者 | 王景伟 编辑 | 建纬品牌部 |
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