 陋室铭
房屋征收过程中承租人权利保护（八） ——承租人必须知道的房屋征收知识 作者丨吴华彦律师 正如笔者一直强调的，房屋征收补偿事宜除了法律法规明确规定，更多的是依赖于当地政府的政策规定，因此，有别《房屋征收过程中承租人权利保护》专栏之前的分享内容，本期，笔者将分别从国有土地房屋征收和集体土地上房屋征收两个部分，具体介绍根据上海市的各项法律法规和政策规定如何计算征收补偿项目金额。注：房屋征收补偿的方式分为货币补偿与房屋产权调换，因房屋产权调换方式主要是通过与被征收房屋补偿金额结算相应差价完成，故笔者在此仅以分享如何计算被征收房屋的货币补偿为主。 国有土地上房屋征收 1居住房屋的征收补偿项目 征收居住房屋的,征收部门一般会给予以下补偿项目:
（点击图片，可查看大图） 根据上海市的规定，一般居住房屋的征收补偿金额为（1）+（2）+（5）+（6），特别类型房屋的征收补偿会增加（3）、（4）项补偿项目。 2具体类型居住房屋征收补偿的计算 （1）一般居住房屋 一般居住房屋的征收补偿金额为：评估价格+价格补贴+搬迁费和临时安置费+各项签约、搬迁奖励等。 具体计算方式为： 评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×被征收房屋的建筑面积； 价格补贴=评估均价×补贴系数×被征收房屋的建筑面积； 搬迁费、临时安置费、各项签约与搬迁奖励等补偿标准由区/县人民政府制定。 注：①市场评估单价低于评估均价的,按评估均价计算（评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积）。 ②补贴系数不超过0.3,具体标准由区/县人民政府制定。 ③旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的被征收补偿金额增加套型面积补贴（套型面积补贴=评估均价×补贴面积，按照房地产权证、租用公房凭证计户补贴,每证补贴面积标准不超过15m2,具体标准由区/县人民政府制定）。 （2）执行政府规定租金标准的公有出租居住房屋 在租赁关系终止情形下，对被征收人的补偿金额为:评估价格×20%；对公有房屋承租人的补偿金额为:评估价格×80%+价格补贴。旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。 （3）执行政府规定租金标准的私有出租居住房屋 该类房屋是指,由房屋行政管理部门代理经租的私有居住房屋、落实私房政策后由房屋行政管理部门代为经租的居住房屋,以及1983年12月17日《城市私有房屋管理条例》实施前已经建立租赁关系,执行政府规定租金标准,且租赁关系延续至今的私有出租居住房屋。 对该类房屋被征收人的补偿金额为:评估价格×100%；对房屋承租人的补偿金额为：评估价格×80%+价格补贴。旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋的,按规定增加套型面积补贴。 （4）居住困难户 居住困难户是指按照本市经济适用住房有关住房面积核定规定及折算公式计算后,人均建筑面积不足22平方米的居住困难户。该类被征收人的征收补偿金额应增加保障补贴，但被征收人已享受过经济适用住房政策的除外；该类被征收人符合经济适用住房政策规定条件的，可以优先购买经济适用住房。 折算公式为:被征收居住房屋补偿金额÷折算单价÷居住困难户人数 保障补贴=折算单价×居住困难户人数×22平方米-被征收居住房屋补偿金额（折算单价由区/县人民政府公布） 3非居住房屋的征收补偿 征收非居住房屋的，征收部门一般会给予以下补偿项目：
（点击图片，可查看大图） 其中，停产停业损失按照被征收房屋市场评估价的10%确定。如被征收人、公有房屋承租人认为其停产停业损失超过该金额的,应当向房屋征收部门提供相关证明材料。由房屋征收部门委托房地产价格评估机构对停产停业损失进行评估,并按照评估结果予以补偿。 4执行政府规定租金标准的公有出租非居住房屋 租赁关系终止情形下，对被征收人的补偿金额为：评估价格×20%，对公有房屋承租人的补偿金额为：评估价格×80%。 5设有抵押权房屋的征收补偿 抵押人与抵押权人就抵押权及其所担保债权的处理问题达成书面协议的，房屋征收部门应当按照协议对被征收人给予补偿。达不成协议的，房屋征收部门对被征收人实行货币补偿的，应当将补偿款向公证机构办理提存；实行房屋产权调换的，抵押权人可以变更抵押物。 集体土地上房屋征收 1一般居住房屋的征收补偿 征收居住房屋的,征收部门一般会给予以下补偿项目:
（点击图片，可查看大图） 2具体类型居住房屋的征收补偿 （1）建制撤销的居住房屋 货币补偿金额为:(房屋建安重置结合成新单价+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴)×房屋建筑面积。 其中：单价,是指每平方米建筑面积的价格；房屋建安重置结合成新单价,由区/县征地事务机构委托具有相应资质的估价机构评估;同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价及价格补贴标准,由房屋所在地的区/县人民政府制定并公布。 （2）建制不撤销的居住房屋 建制不撤销的，但该居住房屋户内成员全部转为非农业户籍的，按照建制撤销房屋的补偿方式执行；未全部转为非农业户籍的，按照下列规定予以补偿: ① 具备易地建房条件的区域，宅基地使用人可以在规划范围内申请宅基地新建住房,并获得相应的货币补偿。货币补偿=(房屋建安重置结合成新单价+价格补贴)×房屋的建筑面积。 ② 不具备易地建房条件的区域，按照建制撤销房屋的补偿方式执行,不得再申请宅基地新建住房。 3未建房屋的征收补偿 （1）已批未建的房屋 征地公告时，已取得建房批文但新房尚未建造完毕的，新房在建工程按照实际完成的工程量重置价补偿。建房批文规定应当拆除尚未拆除的旧房，可以按照重置价结合成新价格补偿。前述重置价由区/县征地事务机构委托估价机构评估。 征地公告时，已取得建房批文但新房尚未开工或未建造完毕的，土地使用权基价和价格补贴按照建房批文规定的建筑面积计算；建房批文规定允许保留旧房的，应当将旧房面积和建房批文规定的新建建筑面积一并计算。建房批文规定应当拆除尚未拆除、已自行拆除的旧房，没有土地使用权基价补偿和价格补贴。 （2）可建未建的房屋 征地公告时，符合住房建设申请条件的村民家庭，因建设规划控制等原因未新建、扩建住房的，现住房建筑面积低于现行农村村民住房可建面积标准的部分，可给予土地使用权基价补偿和价格补贴，但他处有经批准建造的农村住宅、已享受过福利分房或已享受过房屋拆迁补偿安置的除外。每户可建建筑面积与原建筑面积总和，不得高于当地现行农村村民住房建设标准，且不作分户计算。 上述可建建筑面积的认定，应由具备条件的农村村民家庭提出申请，房屋所在地的镇(乡)人民政府或街道办事处按照农村村民住房建设标准进行审核，并在征地范围内公示。 4非居住房屋的补偿 征收非居住房屋的,征收部门一般会给予以下补偿项目:
（点击图片，可查看大图） 注：第（1）项补偿仅适用农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋。如否，则应适用《土地管理法实施条例》的规定：土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物的补偿归该附着物的所有者所有。 5其他类型房屋及设施的补偿 （1）超标准建房 批准建房时，超过本市农村村民住房建设标准审批的，或只批准房屋建筑占地面积，未明确房屋层数、建筑面积的，对超过本市农村村民住房建设标准的建筑面积，可给予房屋建安重置结合成新价补偿，但不给予土地使用权基价补偿和价格补贴。 （2）违法建筑、临时建筑 未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。对违法建筑、超过批准期限的临时建筑，以及《拟征地告知书》公布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，不予补偿。 （3）居住房屋附属的棚舍、其他非居住房屋及构筑物 按照上海市有关国家建设征地的财物补偿标准执行。 总结 除了集体土地上非居住房屋征收补偿方式不能选择房屋产权调换外，其余类型房屋的征收补偿均可根据货币补偿金额选择房屋产权调换。在法律法规未对征收补偿项目的计算方式作出明确约定或设置具体标准情况下，征收房屋所在范围内的房屋征收政策即成为最重要的参考标准。 吴华彦律师，毕业于华东政法大学法律系，现为上海星瀚律师事务所高级合伙人、房产部主任、上海市律师协会房地产业务研究委员会委员。 吴律师执业多年，是房地产法律领域的资深专家，多次接受包括上海电视台在内的诸多媒体采访，在商业地产、产业地产、房产政策方面经验丰富；曾承办诸多复杂、疑难和社会热点的商事争议案件，以其专业、负责的态度，凭借深厚的诉讼法律基础和精湛的法庭辩论能力，很好地维护了当事人的合法权益；其领衔的星瀚房产部也有机地将公司金融法律和房产法律结合，能够为房地产企业提供经营结构设计、房地产投融资、股权并购与重组、房企资产规划与处置等专业服务。 吴律师的代表案例：
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