 陋室铭
房屋征收过程中承租人权利保护（四） ——如何签订一份补偿协议 作者丨吴华彦律师 承租的房屋突然被告知要征收了，承租人在经历多方了解、打探征收政策和谈判、协商补偿协议之后，最重要的一步就是准备补偿协议和签署了！那么，如何在补偿协议中将承租人的诉求进行最完整的表述？如何设计协议条款的内容使得承租人权益得到最大化的保护？ 下面，笔者将浅析承租人如何在房屋征收过程中签订一份有利补偿协议，供大家参考。 （注：本文主要分析的涉征租赁房屋类型为私有房屋，因公房承租人可直接参与房屋征收进程，根据征收政策与征收人签订格式文本的房屋征收补偿协议，故不在本文的讨论范围之内。）
签约主体 鉴于房屋租赁是一种合同之债，在新的《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，国有土地上房屋租赁关系的处理不再在房屋征收的法定程序之列，而交由租赁双方自行解决；集体土地上的房屋征收虽然没有国家的统一规定，但在实践中，征收人往往参照国有土地上房屋征收的做法，亦将租赁关系的处理排除在征收程序之外，而要求被征收人自行负责。因此，在出租人与被征收人身份竞合的情况下，补偿协议的签约主体当然是承租人与被征收人。 但是，随着社会分工的细化，租赁市场上出现了新的职业群体——“委托经营管理人”，通俗来讲就是“二房东”（当然，实务中“二房东”并非都是委托经营管理人）。他们的出现，导致租赁合同中的出租人不一定是被征收人，而承租人亦有可能实际是次承租人，也即针对同一被征收房屋而言，其上可能同时存在委托经营管理合同、租赁合同、转租合同等多个合同。在这样的情况下，次承租人为防止作为“二房东”的“承租人'独占征收补偿利益、承租人为防止次承租人越过承租人与被征收人洽谈征收补偿利益，根据租赁合同关系中的主体身份不同，在条件允许的情况下补偿协议的签约主体可扩大到该征收房屋之上的被征收人以及所有的出租人、承租人。 协议内容 签约主体已经明确，接下来就是确定补偿协议的内容了。征收房屋补偿协议的本质是一份民事合同，应当具备合同的一般性条款，如：当事人基本信息、合同标的信息、履行方式和期限、违约责任、解决争议等。那么，补偿协议应该如何设计一般性条款和特别定制条款的内容呢？
1征收房屋状况 签订补偿协议时，首先要确定征收房屋的状况，如房屋地理位置、范围与四至、建筑面积、房屋用途、土地性质等。征收房屋的状况确定，是补偿协议签订的基础，也是确定补偿项目与金额的重要计算依据之一。 2租赁合同的履行情况 在原租赁合同约定内容不明确、不完整的情况下，于补偿协议中对双方认可的租赁合同内容予以重申，是承租人为确定自己的承租权内容而采取的最直接的方法；尤其是租赁双方未签订书面租赁合同后租赁合同到期后未续签的，书面补偿协议中的内容，有极大的可能会被认定为租赁双方关于租赁房屋事项的书面约定。因此，该条款项下，承租人应对租赁期限、租金及支付方式、装修的费用承担及装修物归属、承租人使用租赁房屋的实际经营状况等进行具体描述。 在补偿协议中，承租人可充分利用鉴于条款，将上述第1、2项的内容表述为事实由协议各方进行确认，以确保该些条款的内容系对客观事实的真实描述，而避免争议的可能，加大各方反言的证明责任。当然，承租人在存在违法、违约使用承租房屋、逾期交纳租金等情形时，应避重就轻，在草拟前述条款时适当模糊化表述对承租人不利的情形或直接不予表述。 3补偿方式 房屋征收补偿方式常见有货币补偿与房屋产权调换。以上海市为例，除集体土地上非居住房屋征收排除适用房屋产权调换外，其他类型房屋征收均可采用房屋产权调换方式。因此，承租人可根据实际情况及谈判结果，选择以变更租赁标的物的形式继续履行租赁合同，或是以取得补偿利益等为条件解除租赁合同。 4租赁合同的履行与解除 基于公共利益目的的征收是一种强制性的国家行为，对于房屋租赁合同而言构成不能继续履行的不可抗力因素，承租人因为征收对租赁关系的打破而债权受损。因此，为避免出租人依据法定理由而直接解除租赁合同关系，承租人应在补偿协议中对租赁合同的后续履行与解除作出约定，常见有后续租赁期间租金的减少、租金支付方式的变更、预付租金的退还、租赁关系解除条件的特别约定与解除标志议定等。 5补偿利益分配（兜底条款） 如笔者在之前的《房屋征收过程中承租人权利保护（一）-属于承租人的补偿项目》一文中提到的，承租人在房屋征收过程中自身可以主张的补偿项目主要有：1）停产停业损失补偿；2）搬迁补助以及3）其他如装修补偿、证照补贴、搬迁奖励等。 因前文已具体分析，笔者在此不再赘述，但提醒承租人注意的是，补偿项目与金额应尽量详细与明确。如征、被双方的征收补偿协议尚未签订或征收补偿项目、金额尚未确定的，承租人应在补偿协议中设置兜底条款，以确保承租人可以根据兜底条款获得补偿协议中未涉及但应当属于承租人的补偿利益。 6补偿利益的支付 一般来说，以货币补偿方案为主的补偿协议中会约定以出租人实际获得征收补偿利益为向承租人支付补偿利益的条件与时间，但因承租人系房屋征收的实际权利受损方，其因房屋征收而承担的停产停业、安置员工、选址搬迁等经济压力最大，因此，在出租人逾期支付补偿时，承租人（尤其是经营型企业）往往会因为沉重的资金压力而直接倒闭。为避免前述悲剧的发生，承租人在补偿协议中，一方面尽可能约定由征收人或者被征收人直接向承租人支付其应得的补偿利益，另一方面尽可能将补偿利益的支付时间固定在某一具体的日期，避免签订以出租人“收到补偿利益后向承租人转付”作为支付条件的条款。 7搬迁交房的时间 搬迁交房的时间，影响着承租人获得相关补偿的事实依据认定及后续证据的固定采集，在补偿协议中，承租人应将征收人在征收范围内公告征收决定后的某一期间作为搬迁交房的时间，当然，在调查充分的情况下，以征、被双方的征收补偿协议中约定的最晚交房时间为标准约定承租人的搬迁交房期间就更好了。承租人应充分预见一旦搬迁房屋后将丧失对被征收房屋的实际控制权，由此可能带来的对于补偿利益受偿的风险。故此，在搬迁房屋与收取补偿利益的先后顺序设计时应做充分安排。 8违约责任 违约责任条款作为承租人权益受损后最有利的保护依据，承租人应充分发挥其作用，对协议相对方可能出现逾期支付补偿款项、非法逼迁等违约情形课以严苛的违约责任，最大的程度增加相对方的违约成本，并保障自身权利受损后可依约获得合理的赔偿与补偿。 补偿协议的签署、生效与履行 补偿协议的签署行为直接影响着协议的效力，承租人在签署补偿协议时，应核实各方的真实身份，确定实际签署人具有完全民事行为能力及已经获得相应的委托授权，并采取每页小签、正楷书写姓名、企业签约方应加盖骑缝章等形式，保障补偿协议的完整性及已被各方理解。 除了一般的自签署之日起生效外，承租人亦可以根据实际情况的需要，为补偿协议附上一定的生效条件。同样的，承租人亦可附上一定的条件或期限作为补偿协议的解除条件。 此外，如前面所说的，承租人签订的征收房屋补偿协议是一份民事合同，因此，依法生效的补偿协议对签订各方均具法律拘束力，协议各方应当遵循诚实信用的原则，依照约定全面履行己方的义务。承租人更是应该清楚并理解补偿协议中各项条款的内容，确保自身在协议履行的过程中没有违约行为，并及时告知协议相对方自己完成合同义务的情况，使得各方在信息通畅的基础上加速推动协议的履行；然而，在协议相对方违反合同约定义务时，承租人更是要做好留存有关证据的工作，为后续可能发生的二次谈判增加筹码、或是为即将提起的民事诉讼固定证据。 吴华彦律师，毕业于华东政法大学法律系，现为上海星瀚律师事务所高级合伙人、房产部主任、上海市律师协会房地产业务研究委员会委员。 吴律师执业多年，是房地产法律领域的资深专家，多次接受包括上海电视台在内的诸多媒体采访，在商业地产、产业地产、房产政策方面经验丰富；曾承办诸多复杂、疑难和社会热点的商事争议案件，以其专业、负责的态度，凭借深厚的诉讼法律基础和精湛的法庭辩论能力，很好地维护了当事人的合法权益；其领衔的星瀚房产部也有机地将公司金融法律和房产法律结合，能够为房地产企业提供经营结构设计、房地产投融资、股权并购与重组、房企资产规划与处置等专业服务。 吴律师的代表案例：
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