 陋室铭
房屋征收过程中承租人权利保护（三） ——做一个征收中的谈判专家 作者丨吴华彦律师 房屋征收过程中，承租人为了维护自身的权益，自然难免与相对方有多轮的唇枪舌剑。然而，谁才是你的谈判对象呢？出租人，当然，这个答案显而易见，作为合同的相对方，与出租方谈判是毋庸置疑的，但是生活中除了出租方之外，还有很多身份主体，都可能成为谈判对象，和这些主体有效开展商务谈判，对于承租人的整体权利保护才是更有意义的。 出租人，无论如何都是承租人需要去面对的一个身份主体。在房屋征收过程中，租赁合同双方对于合同的履行、使用费用的结算、搬迁时间的安排、补偿费用的确定等往往会经历多轮的谈判。然而，实践中却存在几种特殊的情况，使承租人的谈判陷入僵局：
以上几种情形的出现，于出租人而言并非不愿意向承租人支付补偿款，而是基于本身补偿款的金额尚不确定，不愿意向承租人明确补偿金金额及支付期限，或者因为出租人本身基础权利的丧失导致可能不具备给付的资格亦无权利向征收人（权利人）取得补偿款所致。 出现该等情况非常普遍，解决谈判僵局的方法也非常简单，即是中止与出租人的无谓谈判，双方达成一致，由承租人直接加入与房地产权利人甚至征收人的房屋征收谈判。参与这样的谈判将会给承租人带来几点好处： 首先，承租人可以更充分地了解征收方案、补偿科目以及计算标准。 其次，承租人对于征收的时间安排有了预见性，可以针对性安排自身经营调整、搬迁乃至谈判策略。 再次，客观评价此前承租人对于补偿金额的心理预期，并据此对该等心理预期做出适当的调整，从而有利于谈判工作的展开。 最后，解决信息不对称的问题，承租人可更全面地掌握与房屋征收有关的政策规定与进程。 承租人可以充分向征收人、出租人表达在取得合理补偿款的前提下愿意积极配合征收的态度，避免因消息传递过程中的人为因素干扰，导致 “强迁”、“停业整顿”等情况的发生。 征收谈判过程中，承租人（经营型企业）往往容易忽略与员工的谈判。“堡垒往往最先是从内部被攻破的”，这句话用在房屋征收中再恰当不过。经营型企业在面临房屋征收时，通常较多考虑企业如何获得高额的补偿金，企业未来迁址何处，征收过程中如何确保正常经营等问题，但却将如何保持企业员工的人心稳定放在了次要的位置上。 笔者在总结承办的多起案件中，发现了忽略员工谈判带来的几个负面影响:
千万不要忽略以上的几个负面影响，一旦企业经营效益产生下滑，在“停产停业损失”的补偿科目下承租人将难以按照正常的经营损失求偿，即便承租人主张按经营损失赔偿的，也难以通过审计这一关。而企业经营过程中的违法违规行为都可能被无限放大，有关行政监管部门完全可以据此进行行政处罚，一旦停业整顿势必造成补偿金额的锐减。“知己知彼，百战不殆”，一旦谈判对手已经了解了公司内部的搬迁安排以及谈判底限，结果可想而知。 因此，一旦房屋征收启动，承租人（经营型企业）应当及时做好员工的安抚工作，通过公告、个别谈话方式稳定人心。同时，根据公司讨论确定的搬迁方案、员工安置方案，结合房屋征收补偿谈判的进度，在做好保密工作的前提下与员工保持良好沟通，适时适当披露公司安排，保证经营与征收工作同步进行。对于房屋征收过程中出现的公司内部的“害群之马”，公司应当及时予以严厉处置，切不可“姑息养奸”，“养虎为患”。 未必所有的承租人都是自己使用征收房屋的，目前市场上存在大量的“二房东”，通过低价承租房屋而后转租赚取价差。在房屋征收过程中，此类承租人将面临“腹背受敌”的局面。一方面承租人需要与出租人谈判，争取利益最大化，另一方面承租人需要面对次承租人主张征收补偿的主张。 该类承租人往往面对以下几类痛点：
根据上述痛点，结合笔者处理多起案件的经验，有以下几种谈判策略可供承租人参考： （1）尽可能先固定一方（出租人或次承租人）的补偿方案，确保不会因两边不时的方案变化而使承租人陷于手足无措的境地； （2）与出租人、次承租人一方确定的补偿方案附一定的生效条件，确保承租人不需要承担补偿款价差或在支付时间不对称情况下需要自行垫付款项； （3）与次承租人约定补偿款的分配方案并非以金额确定，而是以承租人可以自出租人处获得的补偿金额按一定比例进行分配； （4）坦然组织出租人、承租人、次承租人三方或多方共同商洽，争取达成一致，共同签署补偿协议。 通过上述谈判手段，承租人或可掌握谈判中的主动权，取得部分补偿利益的目的。 综上所述，房屋征收过程中的谈判，变化繁多，各方均有自身的利益诉求，不同的主体、不同的身份以及征收背景的不同、征收时间的安排以及其他商业要素均可能影响房屋征收谈判各方利益的实现。承租人在谈判过程中一定要审时度势，抓大放小，因势利导，做到“攻守平衡”，方可最大限度保护自身的权利。 吴华彦律师，毕业于华东政法大学法律系，现为上海星瀚律师事务所高级合伙人、房产部主任、上海市律师协会房地产业务研究委员会委员。 吴律师执业多年，是房地产法律领域的资深专家，多次接受包括上海电视台在内的诸多媒体采访，在商业地产、产业地产、房产政策方面经验丰富；曾承办诸多复杂、疑难和社会热点的商事争议案件，以其专业、负责的态度，凭借深厚的诉讼法律基础和精湛的法庭辩论能力，很好地维护了当事人的合法权益；其领衔的星瀚房产部也有机地将公司金融法律和房产法律结合，能够为房地产企业提供经营结构设计、房地产投融资、股权并购与重组、房企资产规划与处置等专业服务。 吴律师的代表案例：
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