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        罗老弟已经记不清这是衡阳楼市下行来第几波“多楼盘齐宣布涨价”了，8个盘中，除了美的金科檀樾和奥莱祥生府，其它都是碧桂园的盘。 而除了碧桂园衡中心，其它几个盘因为拿地价格高，入市价格接地气，罗老弟觉得性价比都很高。那么这次涨价是要来真的吗？还是开发商们继续“自嗨”？我们来掀开他们的“裙底”，看到底谁是“真涨价”，谁在“假涨价”。 先来说说碧桂园，楼盘较多，罗老弟挑几个盘说说。 2017年-2018年，碧桂园在衡阳疯狂拿地，其中就包括了衡州盛世、衡中心、华新时代、酃湖世家这四个准地王，这几个项目应该是最令碧桂园最头疼的，拿地时站在了楼市顶峰，还没开售就碰上了楼市下行，只有衡中心赶上了一趟末班车，卖了一阵子好价格。
华新时代是最“惨”的，前有自家衡中心，后有佳兆业，拿地一年没敢轻举妄动。738万元/亩拿的地，楼面价就达3700元/平米，最终入市销售价均价才6000出头一平，罗老弟一直觉得华新时代首开这几栋是不赚钱的，甚至亏本在售。有人会说，不可能的，只有买错没有卖错，碧桂园怎么可能亏本卖房。
其实对于这种超大型房企来说，资金链的健康，比赚钱更重要，2017年，碧桂园疯狂在三四线城市扩长，随后却遭遇楼市180度大转弯，销售冷清。2018年碧桂园负债率逼近90%，为12606亿，比2017年年末新增3275亿，整体增幅超过了35%，资金回笼压力还是相当大的。 为了快速回笼资金，不赚钱卖甚至亏本卖也就很正常了，只要资金链健康，这个项目不赚钱，别的项目可以赚钱嘛。另外华新时代首开的只有四栋，后面熬一熬可以边卖边涨，利润点留在后期。 我们再来刨一刨华新时代的“底细”，看他这次是不是真硬气了。  项目一期1、2#已基本清盘，目前6、7#主力在售。 其中6#共计住宅120套，已售64套； 7#共计住宅64套，已售46套。 目前来看华新时代库存非常少，碧桂园别的盘宣布涨2%，只有华新时代宣布涨5%，什么原因你应该懂了吧？之前价格买华新时代的算捡到漏了。 衡州盛世算是陆家新区“接地侠”之一，2018年6月，碧桂园以675万元/亩（折合楼面价3400元/平）摘得陆家中央公园旁地块，成为陆家三地王之一，地价站在了楼市顶峰，而后楼市却一路下行。
不过他的日子比华新时代好过些，旁边的中梁卖完了，中泰天境因定位等原因没有什么销量，另外一个地王（珠江和院）也一直没有启动，衡州盛世安安稳稳的在这个片区圈了一年多的粉，在毛坯开盘+良心定价之下，卖得一直是不错。得益于相对低的地价，相比华新时代他的利润要高些。 衡州盛世的库存量也不多，一期7、8、10#已基本清盘。 在售的5#共计住宅188套，已售26套； 6#共计住宅91套，已售76套； 9#共计住宅131套，已售62套。 碧桂园衡中心衡阳首批房价破万楼盘，名动一时，而随着楼市的下行，他也渐渐来到了9字头，8字头，为了适应市场，衡中心还推出了部分“精改毛”楼栋，这也让他的单价再度下探到7字头。 相较于前两个盘，碧桂园衡中心的性价比就没有那么高了，为了对应破万房价，碧桂园也用智慧豪装+2.5元/平的物业费，“赋予”了他高端的定位。
虽然相较自家几个盘性价比不算高，但毛坯房进入了7字头俱乐部，罗老弟觉得比旁边某4.0容积全塔楼盘还是更值得推荐。 碧桂园衡中心一期首开的2-8#仅有少量房源在售，其它栋还有大量“屯货”，2018年9月就已下证的 9#共计住宅116套，已售24套； 12#共计住宅193套，已售9套； 13#共计住宅56套，已售0套； 二期27#共计住宅36套，已售13套。 2018年6月，碧桂园以570万元/亩摘得酃湖新城地块，项目位置不算该片区最好的，除了大学城和离高铁站近，周边没有太大的亮点，但这个摘地价却让他妥妥的成为了珠晖地王。
碧桂园酃湖世家一期南地块2、3、5、6、7#已基本清盘，目前在售的9、10、11#中 9#共计住宅32套，已售31套； 10#共计住宅63套，已售7套； 11#住宅254套，已售178套。 2018年底，碧桂园紫宸府率先打出5字头口号，几天时间首推两栋楼一售而空，现在回头再看看碧桂园这招还是高，当大家纷纷跟进降价时，紫宸府早已脱身。而放到现在来说，5字头的性价比也只能说一般，远不及当时的吸引力。
碧桂园紫宸府首开的2、3#已基本清盘 17#共计住宅99套，已售61套； 23#共计住宅134套，已售72套； 24#共计住宅134套，已售128套。 余量不算太多，但2018年12月下证的4、5#还没有放出来卖。 总体来看，在2019年以价换量策略下，碧桂园各盘卖得都很不错，但也不能说房源紧缺到要涨价的地步。况且，碧桂园目前处于缓慢放量中，多个盘都只开了少量几栋，随时可以加量，整体库存压力依然不小。
得益于奥莱拿地价便宜，祥生府入市定价也比较厚道，仅5988起就能买到3.0容积复式板楼，且旁边又是杉杉奥特莱斯和国际化学校，性价比可见一斑，首开的销售火爆，就是最好的证明了。 整理了一天，截止罗老弟发稿，又有多楼盘宣布月底涨价，篇幅关系，就不一一聊了。 最后问题来了，疫情好转的楼市小阳春，会持续带动衡阳房价上涨吗？罗老弟觉得，疫情结束后，积压了几个月的消费需求得到集中释放，给楼市带来的“报复性消费”是会出现的，但也只是阶段性的，就好比三甲医院周六和周日各科室基本不上班，到了周一早上，就是人山人海。但到了周二又基本回到了常态。 目前地方政府已经开始以各种补贴政策来救市了，态度很明确，不会“允许”楼市再走下坡路，不出意料的话，接下来楼市会慢慢进入回暖期，但房价从长远来看，还要看货币等政策，和全国大趋势。接下来房企也将进入洗牌阶段，实力强的还能过得美滋滋，小房企的日子会越来越难过甚至退场。 虽然衡阳今年土地供应量是少了，但库存量还有不少，虎视眈眈观望等待入市的新盘也不少。所以此时买房更需理性，不要被“赶紧交定金，过了今晚12点就涨价”所吓到，冲动是魔鬼，如果他实在要涨价，也可以考虑别的盘，衡阳可选的优秀楼盘还有很多，今年将入市的新盘也有很多值得期待的。 |
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