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指导〡朱代恒 撰文〡刘艳
全文共3871字，阅读大约需要7分钟。 自改革开放以来，我国的住房制度发生了由公有化、标准型住宅制度到多元化、商品化住宅制度的重大变化，随着商品房经济的快速发展，小区住房环境逐渐形成，由此也衍生了“业主”这一新兴名词。随之产生的住房小区管理问题，就催生了业主大会和业主委员会的诞生。 业主委员会自出现以来数量成倍增加，目前正处于蓬勃发展阶段。业主委员会的成立是为了加强小区的管理，维护业主的权利，它作为业主自治机构的重要组成部分，在物业管理中起着举足轻重的作用。但是对于业主委员会仍存在一些法律制度上的不完善，对其法律地位没有进行明确定性，致使在物业管理纠纷诉讼中，时常发生业主权益无法得到保护的情形，直接影响到广大业主的切身利益。
Chapter-1 业主委员会概述 一、业主委员会的概念 根据国务院制定的《物业治理条例》的立法原意可知，业主委员会是指由物业管理区域内由业主选举出的业主代表组成，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同的自治治理组织。 二、业主委员会的产生 业主委员会，是指由业主选举产生，是业主行使共同管理权的一种组织形式。一般情况下，业主委员会有两种产生方式:一是首届业主委员会由小区全体业主投票选举产生；二是根据小区业主大会议事规则约定的规则进行选举产生。业主委员会通常为5-11人，也可以根据小区情况在议事规则或管理规约中对委员人数进行约定。 三、业主委员会委员的任职条件 业主委员会由业主大会会议选举产生，由单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件: 第一，具有完全民事行为能力; 第二，遵守国家有关法律、法规; 第三，遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务; 第四，热心公益事业，责任心强，公正廉洁; 第五，具有一定的组织能力; 第六，具备必要的工作时间。 四、业主委员会的职责范围 业主委员会作为业主选举产生的在物业治理区域内代表全部业主对物业实施自治治理的组织，作为小区全部业主的代议机构，根据《物业管理条例》之规定，主要履行下列职责: 1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况; 2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同; 3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同; 4.监督管理规约的实施; 5.业主大会赋予的其他职责。 Chapter-2 业主委员会的法律地位 一、业主委员会的法律主体地位 我国法律规定的民事活动主体有三类:自然人、法人和非法人组织。业主委员会作为组织要想成为民事活动主体，要么具有法人资格，要么属于非法人组织。法人是指具有权利能力和行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。法人必须具备依法成立、有必要的财产或经费、有自己的名称、组织机构和场所、能够独立承担民事责任四大条件。非法人组织，是指不具有法人资格但能够自己的名义进行民事活动的组织，主要包括合伙企业、个体工商户、农村承包经营户、个人独资企业、企业法人的分支机构和其他不具备法人资格的经营实体和公益团体等。 法人和非法人组织的不同主要表现为能否独立承担民事责任，法人能够自己独立承担民事责任，与其成员的责任是严格分离的，如公司的责任与股东的责任彼此独立;非法人组织则不能独立承担民事责任，其责任与成员的责任虽然在一定限度范围内分离，但是成员必须承担最终责任，如合伙企业超出合伙财产范围的责任由合伙人承担无限连带责任。 业主委员会只是业主大会的一个常设事务处理组织，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，对外可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同，本身没有独立的意思能力。业主委员会虽然是依法成立的，但是没有法律法规规定业主委员会可以经过登记后取得法人资格，所以业主委员会不是法人。在物业管理实务中人们普遍把业主委员会作为非法人组织来对待，但是从法律责任上分析，业主委员会委员或者业主不可能对业主委员会的行为承担最终责任。因此，业主委员会既不是法人，也不是非法人组织，其并不属于法律明确规定的民事活动主体。 我国目前对于业主委员会的法律地位的立法是存在空缺的，若我国立法部门考虑到业主委员会的特殊性，针对业主委员会专门制定一部组织法，给予业主委员会法定的法律地位，明确业主委员会的性质、地位和作用，明确产生业主委员会的法定程序，明确业主委员会的组织形式，明确业主委员会的权利和义务，才能使业主委员会更好地找准自己的定位，更好地行使权利和履行义务，更好地为全体业主服务。
二、业主委员会的诉讼主体地位 《民事诉讼法》第51条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》对“其他组织”作了进一步的明确，其中第52条规定：“民事诉讼法第五十一条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（一）依法登记领取营业执照的个人独资企业；（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；（三）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（四）依法成立的社会团体的分支机构、代表机构；（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；（六）依法设立并领取营业执照的商业银行、政策性银行和非银行金融机构的分支机构；（七）经依法登记领取营业执照的乡镇企业、街道企业；（八）其他符合本条规定条件的组织。由此可知，业主委员会并不属于“其他组织”的范畴，其是否具有诉讼主体资格，未有法律法规的明确规定，致使业主委员会的相关案件长期存在诉讼主体资格的争议。 虽然业主委员会的诉讼主体资格在立法层面尚存在空缺，但长期的司法实践已经确认了依法成立的业主委员会具有诉讼主体资格。2003年8月20日发布的《最高人民法院关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》指出金湖新村业主委员会符合“其他组织”条件，可以以自己的名义提起诉讼；2005年8月15日发布的《最高人民法院关于春雨花园业主委员会是否具有民事诉讼主体资格的复函》指出业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议的，可以作为被告参加诉讼。 业主委员会成为诉讼主体限定于因物业管理纠纷而产生的民事诉讼，且应当是依法成立的业主委员会。业主委员会能够以自己的名义，在物业管理活动中，为保护业主的公共利益作为原告行使诉讼权。同时，业主委员会也可能成为被告。因拒绝或拖延与业主大会聘请的物业管理公司签订物业服务合同；因履行物业服务合同不符合约定；因其他涉及业主利益的事项而发生的物管纠纷等。 还需要注意的是，业主委员会在作为原告提起诉讼或作为被告参加诉讼时，须召开业主大会或业主代表大会，涉及提起诉讼的，还要向法院提交表决同意的书面材料，风险及诉讼后果由业主委员会及全部业主一起承担。其中判定的是业主委员会必须依法履行职责的，由业主委员会承担；涉及财产支付责任的，则由全部业主一起承担。
Chapter-3 业主委员会的作用 纵观业主委员会整个产生、发展的历史及其特点，我们不难发现，它在当今物业管理中所起到的重要作用。 一、业主委员会是维护业主合法权益的有效组织形式 业主既是物业所有者，也是物业管理服务的消费者，业主有权自主选聘物业管理公司。但每个业主的选择不可能都完全一致，而一个物业管理区域又只能由一家物业管理公司进行统一的管理，因此，业主委员会就应运而生了，它代表着广大业主的合法权益。 在物业管理消费过程中，由于单个业主与物业管理公司相比往往处于弱者地位，仅凭个人力量难以与之抗衡，业主对物业管理公司的监督权、建设权难以得到保障，而业主委员会则可以在享有对物业管理公司的选择权的基础上有效行使监督权。因此，通过业主委员会代表全体业主集中行使物业管理的选择权、决策权，是维护广大业主合法权益的有效组织形式。 二、业主委员会起到协调业主与开发商、物业管理公司之间关系的作用，是它们之间的桥梁 从根本上讲，业主、开发商、物业管理公司三者的利益是共同的，因为只有三方将各自的优势发挥出来并有机地结合在一起，共同的利益才能实现。当然，三方均能互利应是以相互尊重各自的合法权益为前提，以一个具有相互制约作用的有效机制为保证的。只有以此为基础，业主、开发商、物业管理企业三者相互尊重、相互配合，才有可能达到互赢的目标。 三、业主委员会还是监督协助物业管理企业实现小区物业保值、升值目标实现的承载 每一个业主都希望自己所在的小区能够保值、升值。而实现这个目标靠的就是业主、开发商、物业管理企业的有效配合。我们都知道，业主委员会的建立不仅仅只是为了解决一些具体问题，更重要的是要为提高小区的知名度、树立良好的公众形象而制订出一个长远规划，使它成为精品，以使小区物业保值、升值。
综上，在弄清业主委员会的基本概念及法律地位之后，我们也深刻认识到业主委员会对我们的生活所起到的重要影响和作用。这也就要求我们应不断探索出能使业主委员会朝着正确、高效的方向发展的途径。当然，首先要解决的问题就是一大顽症——立法问题。没有规矩不成方圆，没有一个完善而有力的法律保障，就不能很好地保证业主委员会正常运作和发展，也就不能很好地代表和维护广大业主的合法利益。总之，我们应充分肯定在现阶段的司法实践中业主委员会制度的现实合理性，也要深刻认识到其还存在着的缺陷，并通过自己工作不断完善业主委员会制度，使其能最大限度地发挥好它的根本作用，维护好广大业主的切身利益，保证房地产市场和物业管理行业的健康有序发展。
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