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1 众所周知，6月初我们对长三角主要城市展开了一轮深度调研。 我们是端午节当天，米公子亲自带队，连节日都不过了，就开始了长三之行。 说实话，不就是调盘吗？有必要这么着急吗？ 有必要！ 1、着急看市场。 5月份长三角的杭州、苏州、南京、宁波等几个城市都出了限购放松的政策。 比如杭州之前外地人需要48个月社保改为12个月社保，应该还能补半年，之前落户需要2年社保，现在是落户就能买二手房。 苏州之前外地人2年社保现在是半年社保，还可以补缴。 南京现在是外地人可以补6个月社保等。
除了限购的调整，还有贷款政策的变化。 这些信贷政策对买房人来说是很重要的，对市场的影响也很直接。 这就是为什么我们其实对这些城市已经很熟悉了，却依然要跟随政策变化跑市场调研的原因，就是为了更真实的了解政策尺度和市场变化。 另外，这些城市的新政基本上都满30天了，效果已慢慢显现，接下来是继续加码放松还是就此打住大概就能看出个端倪。 另外赶上端午假期，能更真实的看到销售中心的来访、成交情况，要不然你赶上个周一、周二，能看个什么呢？ 所以表面上是调盘，其实里面也有很多门道儿。 2、着急找项目，找机会。 所以，这一次米宅长三之行的成果是什么呢？ 2 在给大家透底之前，先来给大家汇报一下此次长三之行跌宕起伏的调研过程。 第一站，南京。 目前南京新房市场状况：半死不活。 主要表现是新房价格和去年差不多，去年摇号 8成首付，现在不需要摇，不需要抢，正常首付（除河西南个别后盘）。 南京市场的问题：二手卖不掉。 南京城市框架拉的特别大，新区、新板块众多，也就二里地的距离就能再规划个新板块。 每一个新板块的提出，其规划都是产业中心 商务中心 地标 商业中心，然后拉地铁、拉学校过去，然后把地价炒上去，然后再新房限价，然后媒体一顿乱炒一二手倒挂，然后大家都去摇号抢房，市场就火了，然后地价年年涨，新房限价也年年涨。  这也是南京房价整体都很贵的原因，因为地价先贵。 可这种模式有一个bug，那就是二手房没有流动性，地价涨、新房涨，但二手卖不动是不行的。 这就是去年还需要摇号8成才能买的江北核心区、青奥、江心洲等，今年都不需要摇号，不需要装修包，不用全款，甚至降价的原因。 因为二手卖不掉。 目前之所以河西南部分楼盘还需要摇号，是因为有河西发展快20年做基础，二手有流动性，带学区，一二手互为促进。 但别的地方不行，比如江心洲不行、江北核心区不行等。 这也是为什么南京会着急出台二手房不限购政策的原因，其希望全国人民来盘活南京二手房的心昭然若揭。后来虽然被收回，但现在社保可补，也基本上是放开了。 对南京市场的基本看法，南京2018年之后新房涨幅水分很大，19年之后更大，更虚，或者更直白一点是2019年之后在南京买房的都是买到了高点。 今年随着全国救市、南京救市，或许会成为这些买到高点的人解套的一年。 因此，对南京今年市场持悲观态度，有行情也不会大涨，即使大涨，后期回调的空间也会很大，很有可能是个急涨急跌的行情。 第二站，杭州 相比南京，杭州这个城市不仅购买力强，且更有活力。 因此，杭州市场冷热分化严重。 钱1、钱2、未科、奥体、市北这些限价5万 、7万的新房依然是社保摇号，像江河汇、新世界、华润绿汀路项目等等，都是秒清的，售楼部也都是不接待的。 但，除了这些顶级板块的顶级红盘，其它区域的在售新盘，摇号已经徒有其表了。 杭州全民抢房的疯狂时代已经基本结束了。 因此，当下在杭州，能摇到的，大概率没啥价值，摇不到大概率是最有价值的。 杭州市场的问题：比南京更严峻的卖不掉的二手房。 目前杭州限购政策是，外地人落户就能买，不落户，社保半年。就是吸引更多的人去消化，去接盘。 所以杭州确实很好。但有倒挂红利的，你买不到；你能买到的，极有可能买了就被套。 第三站，宁波。 相比杭州，宁波落寞了，新兴经济、新兴产业不突出。 但宁波底子还在，依然是有钱人很豪横的城市。 从房价来看，宁波也是限价的。和杭州一样，都是参照板块，但比杭州科学的是，宁波不是一刀切。 所以，宁波的房价体系是一级地段的房价贵是真贵，比如鄞州的长丰板块的江皓府5-6万。二级地段的房价却没有预料的贵， 比如说老江东、高新区、城东南3万 的价格也还可以。但三四级地段的房子却贵的离谱。比如说姚江新城毛坯都要3万 ，其实姚江新城卖得主要是一个学校概念。 为什么会这样呢？ 就是因为宁波主城框架不大，购买力又太强。 所以宁波就是本地人自己玩的市场。 这一点从本地开发商很强也能看出来。荣安、江山万里、雅戈尔都是本土开发商的代表，像万科、保利、中海、龙湖这些开发商和本地这几家开发商的产品力、市场号召力相比，都是渣渣，就连绿城都不行。 外来的开发商都不行，更何况是外地人呢。所以宁波市场外地人别掺和，你也掺和不起，这就是本地人市场，好地段的你买不到，差地段的你买不起。 最后一站是苏州。 苏州和杭州、南京、宁波是完全不一样的。 苏州一二手倒挂没有被放大，因此，苏州没有经历过杭州、南京那种疯狂炒房的阶段，房价既没有像南京哪儿都贵的离谱，也没有像杭州房价天花板起的那么高，直接7万去抢房。 所以苏州在长三角四个核心城市中，房价是最低的。 苏州上次调控是在2019年7月，早于全国早于 2020-2021 的全国调控周期。所以苏州房价也是长三核心城市中调整时间最长，调整最充分的城市。 从时机上看，苏州也应该是本轮最先回暖的城市之一。 最后，放在整个长三角看苏州： 1、城市价值和活力：杭州>苏州>南京>宁波 2、跨城市投资价值：苏州>摇得到的杭州>南京 3、对比房价：苏州房价最便宜。 在苏州，有三个基本选盘逻辑： 1、靠上海。 苏州紧邻上海，所以整个城市都向上海发力，因此东强于西，北强于南。  这点从苏州地铁规划也能看出，在苏州园区强者恒强。 2、教育壁垒 园区、新区、姑苏区三区通考，其它区不能考这三个区的高中，而苏州最好的高中都在这三个区。 这三区中，园区是站在苏州教育鄙视链的最顶端。 3、限价红利 苏州也是限价的，但是苏州是按地价限房价，目前苏州最高房价官方限价是不过4.25万。 所以这个城市是没有房价天花板。这也就意味着，在苏州地段越好，价值越高，房价一定是被限制的最狠的，恰恰也是房价相对最低的。 所以苏州的房价梯度是，一级地段房价不能过4.25万，但二三四级地段房价都是三万 ，吴中太湖新城、吴江的太湖新城、相城的高铁新城都是三万 ，园区的科技城也是三万左右。 综上三点，它们最终都指向园区。因此，在苏州，你可以永远相信园区。 科技城的产业，太湖新城的产业，在园区产业面前，都是个小啰啰。园区随便一搞，产业都可以碾压其它区域。 产业为王，产业至上，房价的背后，最大权重是产业和人口。 因此，在苏州选房，能园区不选其它。 3 米宅此次长三之行推荐的两个项目都在园区。 1、园区车坊板块，中海独墅云著，单价3.4万起。 核心信息如下： 1、园区内没供地了，极其稀缺。 2、车坊第一个项目，后续还有七八块地。 3、有地铁，2号线已通。8号线2024 通车。 4、低密洋房，央企。 5、离独墅湖科教产业园区一路之隔 。  如果你在独墅湖科教园区上班，只需要一公里的距离就能回到家。 2、金鸡湖东中海星湖one，单价3.5万 核心信息如下： 1、位置无敌了。在湖东，仅挨着金鸡湖。 2、锦程学区，至少园区（苏州）1.5梯队 3、租金高、现金流好。 4、再看一张视野图
这种城市核心地段，一线稀缺景观资源的资产，卖一套，少一套，永远是稀缺的。 最后，周末去一趟苏州吧。去看看3.5万的价格，在长三角，还能买什么？ 南京，想买河西南以及周边辐射区，没戏！至少5万 杭州，想买滨江两岸以及周边辐射区，做梦！至少5万 社保摇号 宁波，想买鄞州城南CBD以及周边，不可能！至少4万 苏州，园区的两个项目，都可以买！ 这就是城市与城市之间的不同。同样3.5万的价格，在别的城市买垃圾的价格，在苏州可以买到园区。 周末，去一趟苏州吧！ 去看一看，我们千里万里为了你选的项目，走一走我们走过的路，吹一吹封控之后自由拂面的风，看看项目是否如我们所说的那样，是长三角目前最好的机会。 |
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