(接上期)四、业主与业委会、开发商、物业公司关系的可协调性 杭州市西湖区文新街道德加社区居委会和德加公寓业委会成立不久，就遇到了与物业公司和开发商的利益关系问题。由于这个矛盾无法回避，于是他们通过建立五项机制，较好地处理这些矛盾，初步理顺了业主、物业公司和开发商之间的各种关系，维护了居民的利益。 1.建立业委会例会机制。他们确定每月的第一个星期日晚为例会时间，业委会全体委员和物业公司负责人共同参加。业主委员会就小区的现状和发展进行了讨论，研究解决小区管理中出现和存在的问题。例会机制体现了业委会对小区重大事件的集体决策权和对物业管理的监督权。《物业管理条例》规定，业委会例会是每季度一次，而他们是每月一次。实践证明，月例会制度是必要的，它使小区管理和服务中存在的问题得到了及时性的处理和解决，也体现了业委会集体领导、集体决策的工作原则。那么他们又是如何体现业主自治的原则呢？――业委会定期对全体业主(住户)发放问卷调查表，然后将从问卷调查表中和在工作中发现的带有普遍性、典型性的问题集中起来，在每月例会时集中讨论解决，属于物业管理方面的问题由参加会议的物管处主任当场拍板解决，属于开发商的问题，以公函形式通报给开发商。 2.建立业委会和房产开发商的协商对话机制。他们根据广大业主的意见和要求，就开发商售楼书承诺未兑现问题对小区的发展建设和房产产权移交后遗留的问题，业委会与房产开发商进行第一次协商对话。如果这些问题得不到解决，业委会就绝不放弃努力，除了继续呼吁解决外，还将其再列入与开发商协商对话的内容，以维护广大业主的合法权益。事实上，通过与开发商开诚布公地对话，这些问题已得到解决。到目前为止，业委会已经与开发商进行了多次对话，并及时将对话情况公布在告示栏中。 3.建立业委会会务公开机制。就是将业委会做出的决定及时公开，让广大业主了解会议内容。让业委会的决定直接与广大业主见面的同时，也将业委会的工作置于广大业主的监督之下，并且，对事关重大的决定都以会议纪要或决定的形式公之于众。业委会的会务公开和业主民主管理相结合是业委会工作的一条基本原则，也是搞好小区管理和建设的重要保证。 4.建立业委会与业主联络机制。一是设立业主与业委会联络信箱，二是建立业委会专职秘书值班制度，接待业主的采访与投诉。经常下发《征求意见表》，广泛征求业主的意见和建议，将意见回收整理后，送交有关部门解决。同时根据业主入住后出现的一些情况，制定了《关于南都德加公寓业主配合物管工作的有关规定》并予以公布，有效地制止了个别业主的不文明行为，对提高业主的道德水平和整体素质起了一定的作用。 5.建立急事急办现场办公机制。就是如果业主的问题带有急迫性，业委会主任便和物业公司负责人亲自现场进行协商解决。业委会成立以来，就邻里纠纷、环境卫生和空调机位安装等问题成功进行了三次现场办公和调解。 业委会在协调与物业公司的关系时，提出了明确的要求："理顺关系，接受监督，优质服务，严格管理。"理顺关系，就是物管公司要摆正自己的位置，认清自己的法律地位，既然受聘于业委会，就应该全心全意为业主负责，而习之能只考虑开发商的利益，在业委会与开发商有意见分歧时，做好双向沟通工作，而不能厚此薄彼或搞两面派。接受监督，就是使物管公司意识到，接受广大业主的监督是合同规定的法定义务，要主动地向业委会汇报工作，并接受业委会的财务监督。 业委会在协调与开发商的关系时，必须采取沟通、协商、合作的态度。沟通就是将业委会的意见反馈给开发商，协商就是对话，其中也可能会出现抗争，没有摩擦就没有杠台，才能最后达到合作。因为双方有一致的目标，有一致的利益。沟通、协商是手段，合作共建小区才是目的。 五、社区组织可否成为业主、业委会、物业管理之间的管理者 社区居委会是以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，小区业委会是以业主对房产物业的所有权为基础形成的业主自治组织，两个组织都是自治组织，没有法律依据表明前者可以领导后者。 《条例》明确规定，小区的物业管理权力机构――业主大会及其常设机构业主委员会在物业管理中发挥着重要的作用。业主委员会以合同方式与物业管理企业建立物业管理委托管理法律关系，主要负责监督物业管理企业服务的质量，督促业主遵守物业管理公约和国家法律法规，协调业主、物业管理企业之间的关系，协助物业管理企业搞好物业管理工作，并接受政府主管部门的指导和监督。业主对于业主委员会的决议必须遵行。比如，对于一个管理年度开始前业主大会或业主委员会关于增减物业管理服务费标准的决议，或者关于公共维修基金归集的决议，业主必须服从。但实际情况并非完全如此，据称许多小区均未能重视召开业主大会和成立业主委员会。成立业主委员会的小区只占该地区所有小区的三分之。完全按市场化运作的小区物业管理也会反复出现业主、业委会、开发商、物业公司之间的利益冲突。在现行的法规框架下，谁可成为小区业主、业委会、开发商、物业公司之间协调者，或者说是指导者？政府主管部门？――受行政资源的限制，鞭长莫及。笔者认为，可以依靠社区组织，姑且将其定格为"社区物业管理"以示区别市场行为的小区物业管理。 结合社区建设，由政府和民间共同推进，在政府领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，提高社区成员的生活质量，促进社区经济政治、文化环境协调健康发展。所以，先以政府基层组织为轴心，再将民间组织如业主委员会作为辅助机构执行具体的工作，最后加上物业管理机构作配合，来实现居住区式的、以服务建设为先导、管理建设为补充的基层社会管理。 1.物业管理要纳入社区建设，必须出台操作性较强的相应政策，明确区政府、街道办事处和相关职能部门的职责分工，加强对物业管理工作的领导。按照"条块结合、以块为主重心下移"的管理思路，强化街道办事处社区居委会在发展小区物业管理中的功能和地位。充分发挥街道办事处协调社区管理、社区服务与物业管理的职能。要建街道办事处负责和社区党组织、社区居委会负责的两级社区综合管理、物业管理纠纷协调机构，确保社区综合管理、物业管理矛盾、纠纷就地就近得到及时、有效地解决，促进社会稳定。 2.理顺社区居委会与物业公司的关系。物业公司与社区居委会分别是专业管理机构与居民自治管理机构。创建文明社区是社区居委会和物业管理公司的共同任务，目的都是为居民营造一个安居乐业、环境优美的生活和工作的氛围。社区居委会是行政性管理主体，物业公司则是经济服务性企业，要各自履行好职责。要进一步理好两者之间的关系，必须解决好四个问题：一是坚持政企分开原则。协商确定双方的权益划分，推行社区物业管理的社区，其社区居委会一般不再从事与物业管理范围相同的公共事务和经济活动。二是明确职责。社区居委会负责小区内宣传教育、民事纠纷调解，拥军优属，扶贫帮困和计划生育等工作，而物业公司负责对小区内的房屋维修、{果洁、保安、车辆停放、绿化养护、公共设施等实行统管理。三是签订责任书。社区居委会根据上级行政部门的要求，与物业公司研究分工，社区内属于物业管理方面的任务，由物业公司落实，并签订责任书，便于社区居委会行政管理的意图在物业管理中得到落实，发挥社区居委会的监督作用。四是建立"三位一体"的管理机制。建立社区居委会物业公司、业主委员会参加的议事班子。同时建立工作例会制度，及时沟通情况，研究解决管理中的难点问题，形成小区统一的协调管理机制。 3.整合小区范围和区域，建立规范、有序、完善的物业管理模式。按照便于管理和便于资源、开发资源共享的原则，通过政府引导、协调和市场运作的方法，将现有的规模小、管理档次低的住宅小区进行重组，降低管理成本，提高管理档次，优化居住环境。整合后的小区原则上在一个社区居委会范围内，以主次干道为界。居委会应协助做好物业小区供水设施移交工作和小区竣工综合验收工作。 4.在社区指导下的业主委员会，其有序组建应是物业管理纳入新型社区建设的关键。应该明确以下六点： (1)应由街道办事处和行政主管部门指导业主委员会的组建。 (2)筹备组织的负责单位应该为居委会F由街道办事处、开发建设单位、物业管理单位和业主代表参与。 (3)要明确划分物业管理区域的基本原则。 (4)明确第一次业主大会召开的方式、程序候选人产生方式等。 (5)明确业主委员会的自治程度。 (6)加强居委会对业主委员会的指导。 作为基层的居民自治组织的社区，物业管理的作用就是通过动员居民积极参与社区物业管理工作1形成居民共住共建共管共享的氛围J为居民自我管理、自我服务创造良好的环境。 结语: 由此可见：因为小区实行市场化的物业管理，才可能衍生出业主、业委会、物业公司开发商之间复杂的关系，产生重重的矛盾。当前，在小区开发完成到业主入住之前是由开发商指定物业管理企业，当业主的入住率达到五成以上时就要成立业主委员会。业委会是在小区的物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。社区居委会是社区自治的主体。社区居委会在组织上和政治上可以对小区进行领导。社区居委会和业委会成员可以实行交叉任职，相互配合，形成合力，共同指导，监督物业管理企业搞好居民住宅区的管理和服务。也就是说，根据国家对社区职能的认定，社区居委会对物业管理也负有监督和指导的责任。 社区物业管理不同于纯粹市场行为的小区物业管理，它主要是以社区为管理主体，充分发挥社区自治组织的作用，以整合社区服务资源为重点，以居民自我管理与自我服务为主要形式，最终实现为社区居民营造一个文明和谐、安全方便整洁舒适的生活环境，从而达到不断提高居民生活水平和生活质量的目的。通过探索而得出，在实践中逐步形成的行之有效、独具特色的管理模式和管理办法。 如有侵权请您告知我们，我们会在第一时间处理或撤销；互联网是一个资源共享的生态圈，我们崇尚分享，让我们一起传播正能量。如果喜欢这篇文章，别忘了点赞、收藏、转发，也欢迎在评论区发表您的看法，欢迎关注：叶歪究 |
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