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“不予不取，自求平衡”！ 这八个字是近日某地出台的一项拆迁改造政策，对一处拟拆房屋不足1 W平方米，占地不足3000平方米 的小规模拆迁改造办法。 先看一下传统的拆迁改造模式：由区县人民政府发布房屋征收令， 由征收拆迁实施单位，对纳入征收拆迁范围的房屋进行登记调查、评估后，对被拆迁房屋给予补偿，待房屋拆除后由政府土地收储部门，依照房地产开发经营用地的要求，通过“招标、拍卖、挂牌”的方式进行变现，收取土地出让金，取得土地使用权的房地产开发企业，对土地在规划给定的容积率下开发，收益归开发商所有。 上面这一段话可以用一句通俗的话来概括表达： 开发商从政府土地收储部门取得土地后，通常按照拆除1平方米旧房，建设2 至少3平方米的新房。偿还相当补偿旧房后的新房面积即是开发商利润来源。  这种模式的优点暂且不说，弊病在于被拆迁户普遍认为房屋补偿过低，拆除一平方米旧房很难买到同一地段的新房，开发商与拆迁户的矛盾比较突出，一旦遇上“难迁户”“滞迁户”（过去所说的钉钉子户），项目很难进行下去，直接的后果是已搬迁拆除房屋，选择了产权调换实物安置的拆迁户长期得不到安置，而开发商因为项目不能启动，占用的资金利息等成本不断累积，矛盾随着时间推移越来越多。 最根本的原因是，拆迁户认为开发商为了多赚钱，从而有意压低拆除房屋的补偿价格，导致矛盾纠纷产生；开发商觉得被拆迁户不了解情况，预期要求过高，甚至认为拆迁户的要求是漫天要价。 可以说所有的拆迁纠纷都是补偿纠纷，所有的拆迁矛盾也基本上是因补偿而起！ 再看一看“不予不取，自求平衡”的具体内容： “予”字的意思是给予，投入； 而“取”字则是获取，得到的意思。 说通俗一点就是纳入必须拆除范围的房屋要进行开发改造，政府及相关部门不投入狭义资金，也就算是不投入金钱，只给政策。 与此同时，政府及相关部门也会在项目的改造中获得相应的收益。 一句话不给钱，也不从项目中收钱。 由社会资本包括有资质的拆迁户联合体都可以来参与拆迁改造，从而收到既能完成危旧房改造的社会效果，又能获得不予不取，自求平衡的经济效益！ 不予不取，自求平衡的优势有哪些？ 01 能大幅度地抑制当下的房价 这种拆迁改造模式的建设成本主要是两项： 危旧房屋的拆除费用，新房的建设费用。因此成本大大低于商品房的销售价格。直接成本不到3000 元。 拆除旧房后的拆迁户想改善原有的居住面积，就能以较低的价格购买多出来的面积，压力非常小。 另一方面按照规划部门给予的规划设计条件多建的房屋，因为成本低，就算加上必须有的其他建设成本和利润，一平米销售价格定位在每平米5000 元，建设方有空间，购房者有意愿，不予不取，自求平衡能顺利完成实现。 02 缓解当前下滑的财政投入压力 可能会有人问，政府不是靠卖地增加财政收入吗如此一来 ，“不予不取”，不能从卖地中获得收入，财政从何而来？ 这里需要搞清两个问题：一是政府获得的财政收入要“取之于民，用之于民”，收取的土地出让金又以城市基础设施建设或其他保民生的途径支出出去，并不是收而不用；二是危旧房改造改造拆迁政府“不予”的同时也“不取”，换个角度看实际上就是用减免城市基础设施配套费等方式投入了，用简单的投入方式代替了直接的投入方式！ 在当前财政收入整体下滑的大环境下，科学地减少政府的投入，将有限的财政资金用于其他更急、更需要的地方，有利于六稳六保，特别是保稳定、保工资等支出。 通过这种方式的探索能缓解目前财政的压力。的压力 03 有利积累经验类似项目复制推广  这种模式是一种全新的尝试，既能减少政府的投入，又能让小规模投资人有投资机会和场所，能激发民间资本的活力，也是一种激活经济的创新之举。 如果是有资质和开发能力的拆迁户联合体，能让拆迁户本着自己的事情自己办的姿态去拆迁和改造，成本更低。既能节约时间，又能扩大赢利空间。从而激发拆迁参与拆迁改造的积极性、主动性！ 这种模式的成功经验能复制推广，以点带面在城市旧城改造或城中村改造中推广。 04 能缓和拆迁户与开发商之间的矛盾 民间资本特别是有资质的拆迁户联合体，通过自己的亲历亲为，能体会到拆迁过程中酸甜苦辣，理解拆迁改造工作不容易，同时通过工程建设，也能眼见为实地体验工程建设的诸多难处，从拆迁到开发建设完成，全过程地体验和换位思考开发商的开发行为，与平时对拆迁的看法和认知是否一致。 一旦能换位思考，设身处地为他人着想，就会有“不知他人苦，莫劝他人善”的感悟，从而大大降低开发与拆迁的矛盾！ 无论有哪种体验都对拆迁工作都有益处，自求平衡过程中，项目运作较好，赢利空间大，能增加推广这种模式的积极性，带动其他项目推广经验。 倘若自求平衡的空间狭窄，也会改变过去对开发拆迁的一些误解，不至于将拆迁当作一种无本万利的暴利行业，更能减少其他拆迁项目的抵触，有利于其他项目建设的推进！ 辩证法的魅力在于任何事情有有利的一面，也有不利的一面，”不予不取，自求平衡“的劣势表现在： 05 适用范围较窄，不适合大规模的拆迁 常常是一些用地难成规模的小型地块，能新建的面积不多，自求平衡前提下允许和给定的容积率通常不高，没有较大盈利空间的吸引，受资金逐利的影响，参与的对象不会多，会错过优质和有实力的开发企业的产品。 l这种模式还有一个特点就是，拆迁改造必要性突出，投入多是硬性投资，如果全部由财政投入则变成了保障房建设，房屋安置分配成了福利分房，政策上有障碍，财力上也不允许。只能通过自求平衡的方式去解决。 06 对自求平衡实施协调要求高 自己的事情办虽然能激发拆迁户的积极性、主动性，但从房屋的拆迁到开发建设的完成，有大量的工作要做，这对自求平衡主体的要求较大，既要有相当的热情和责任感，又要具备相应的开发建设能力。 特别是前期的拆迁补偿阶段，没有政府相关部门的参与，拆迁补偿的公平性和权威性能否得到保证，拆迁户是否配合和信任还是一个未知数。如果遇到有的拆迁户不配合，同样会影响到工程项目的建设进度，这一点不得不考虑到，也必须考虑到。 不过，作为一种新的探索和尝试，鼓励自己的事情自己办，能激发拆迁户的主动性，就算有难处，一旦什么事情都当作自己的事情去办，就会好办得多，阻力也会减小不少，这一点持不同意见和想反驳的人应该不会多。 “不予不取，自求平衡”作为解决危旧房改造问题的探索性措施，能否从另一个切口切入解决房屋拆迁难，实践会给一个答案！  |
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