房地产开发企业破产清算过程中“购房消费者”权利优先保护的法律基础演变

房地产开发企业破产清算过程中“购房消费者”权利优先保护的法律基础演变

在房地产开发企业的破产清算过程中，大部分会涉及购房人的权利保护问题。在该类企业的破产清算实践中，对于符合“购房消费者”条件的购房人，一般对其权利给予优先保护。对于其权利优先保护的法律基础，在《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）颁布前后也有所变化，但对“购房消费者”权利优先保护的本意，并无明显变化。

一、《民法典》施行前，房地产开发企业破产清算中对“购房消费者”权利优先保护的法律基础

（一）“购房消费者”权利优先保护的来源

对“购房消费者”权利的保护，最早来源于2002 年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，该批复第二条明确：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。以此开启了将“购房消费者”的权利置于抵押权和建设工程价款优先权之上，进行“超级优先”保护。

（二）对“购房消费者”权利优先保护的适用范围及条件
2002 年《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》适用后，“购房消费者”对房屋的优先权在现实中已经超越了抵押权和建设工程价款优先权，处于权利保护的首要地位。对于“购房消费者”权利优先保护的适用范围及条件进行限制，避免被滥用就显得尤为重要。2005年，最高人民法院在《最高人民法院执行工作办公室关于<最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复>中有关消费者权利应优先保护的规定应如何理解的答复》中明确：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条关于已交付购买商品房的全部或者大部分款项的消费者权利应优先保护的规定，是为了保护个人消费者的居住权而设置的，即购房应是直接用于满足其生活居住需要，而不是用于经营，不应作扩大解释。

2019年9月，最高人民法院印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》，该会议纪要第十一部分关于案外人救济案件的审理第126条也明确：根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民法院依法予以支持。但应当特别注意的是，此情况是针对实践中存在的商品房预售不规范现象为保护消费者生存权而作出的例外规定，必须严格把握条件，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。
通过最高人民法院的批复以及会议纪要可知，对“购房消费者”权利优先保护的适用范围及条件，只能是从基于保护个人的居住权、生存权的立场出发，决不能扩大适用。

（三）对“购房消费者”权利优先保护的法律现状
在《民法典》施行前，对于“购房消费者”权利优先保护所适用的法律或批复、文件，主要集中在《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条、126条、127条等条款。

在中国裁判文书网通过检索关键词“购房消费者”，根据检索结果，对排名在前、审理法院级别为最高人民法院或各省高级人民法院的部分案例的研究发现，涉及“购房消费者”的诉讼多集中于案外人执行异议之诉以及与破产有关的纠纷之中。在此类案件的判决中也多是引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对“购房消费者”的权益给予优先保护。

在破产清算实践中，多数地区也是按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的标准，将已支付商品房的全部或者大部分购买款项的购房人的债权，认定为优先债权，并给予优先保护。

比如深圳市中级人民法院关于印发《破产案件债权审核认定指引》的通知（深中法发〔2017〕5 号）第六十四条第一款规定：建设工程价款优先受偿权的审核认定，按照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》执行。消费者已支付商品房的全部或者大部分购买款项的，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

《昆明中院关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引（试行）》第28条：鉴于目前法律法规中未对优先权作出系统性的规范，优先权规定分散于不同的部门法及司法解释之中，通过整理相关法律、司法解释规定,目前房地产企业破产案件中普遍存在并享有优先权的债权在破产程序中原则上应当参照如下顺序清偿:（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权；（3）具有优先受偿权的建设工程价款；（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。

《广东省高级人民法院关于审理企业破产案件若干问题的指引》第一百一十二条【生存权的保护】破产案件受理前债务人出售商品房，符合下列条件且房屋具备过户条件的，买受人可以将剩余价款交付给管理人并要求管理人协助办理过户手续；破产程序终结前，房屋不具备过户条件的，买受人可以就变价款行使优先受偿权：(一）破产案件受理之前已经签订合法有效的书面买卖合同，且合同签订时不动产未被采取保全措施的；(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十。

二、《民法典》施行后，“购房消费者”权利保护的现行法律规定及认识表

2021年1月1日《民法典》施行，同时废止了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》。并且，《民法典》第八百零七条规定了承包人的建设工程价款优先受偿权。《民法典》颁布后修订的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条也规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

以此来看，在现行法律条款之下，对“购房消费者”的权利保护似乎失去了明确的依据，在破产清算实务中将“购房消费者”的权利置于何种地位似乎又陷入了模糊。

对此，笔者认为，房地产开发企业破产案件中，存在诸多价值冲突和利益衡平。为切实平衡好房地产开发企业、购房人、其他债权人之间的关系，公平保护各方当事人的合法权益，最高人民法院先后出台了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等司法解释，均赋予已支付全部或大部分购房款的购房消费者特殊的法律保护，不仅可以对抗其他优先权利，而且能够排除强制执行，体现了优先保护处于相对弱势的房屋买受人的法律精神，确立了购房消费与普通消费应当予以区别对待的原则。

虽然《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》在《民法典》施行后已经废止，但是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》关于“购房消费者”的权利保护并没有进行修改，对已支付全部或大部分购房款的购房消费者，其生存权和居住权至上的立法本意并未改变。在房地产开发企业破产清算实务中，仍应当延续对“购房消费者”的权利优先保护的原则。