  上海市建纬律师事务所房地产团队专职律师，华东政法大学法律硕士。主要从事与房地产、建设工程相关的争议解决及非诉业务，并持续为多家大型企业提供常年法律顾问服务。 本文所讨论的涉疫情指因新型冠状病毒肺炎及相关防控政策，自2019年12月以来，陆续给全国各行各业造成了重大影响。2022年3月以来，上海市因疫情新一轮爆发，逐步采取了不同等级的疫情防控措施。笔者也陆续接到了不少关于疫情期间租金支付困难、是否符合减免条件以及如何申请等咨询。故本文重点讨论疫情影响下商业租赁合同履行过程中的常见纠纷，并结合相关判例和实务经验给出一些处置建议。
本文主要从租金减免、租金逾期支付、租赁合同解除几个常见纠纷问题入手，结合相关政策及法院意见和类案判例进行分析。 （一）相关政策及法院意见 1. 国家层面 《关于促进服务业领域困难行业恢复发展的若干政策》（发改财金〔2022〕271号） 2022 年被列为疫情中高风险地区所在的县级行政区域内的服务业小微企业和个体工商户承租国有房屋，2022 年减免6 个月租金，其他地区减免3 个月租金。鼓励非国有房屋租赁主体在平等协商的基础上合理分担疫情带来的损失。 2. 上海市层面 1）《上海市全力抗疫助企业促发展的若干政策措施》，相较于国家层面的政策，上海市政策中对于额外免除3个月租金的情形进行了更加细致的规定；并且明确间接承租的情况下优惠政策适用主体为最终承租人。 减免小微企业和个体工商户房屋租金。承租国有房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户，2022年免除3个月租金，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域或因落实防疫要求严重影响经营活动的，再免除3个月租金、全年合计免除6个月租金。存在间接承租情形的，转租人不享受本次减免政策，相关国有企事业单位要确保免租措施惠及最终承租人。鼓励大型商务楼宇、商场、园区等各类市场运营主体在协商的基础上，为实体经营的承租户适当减免租金，政府各类扶持政策优先支持主动减免房租的市场主体。 2）《上海市国有企业减免小微企业和个体工商户房屋租金实施细则》，在该细则中，对于适用租金减免政策的出租人和承租人都进行了更加细致的规定。 实施主体：上海市、区国资委监管的市属、区属国有企业集团（含委托监管企业）及纳入合并报表范围内下属企业。 适用房屋：实施主体自有经营性房产和使用权房。其中，使用权房是指依法建立公房租赁关系、执行市政府规定租金标准，由本市相关国有企业负责经营管理的公有非居住房屋。 减免对象：最终签约承租实施主体房屋从事生产经营活动的小微企业和个体工商户（以下简称最终承租方）。其中，小微企业参照《统计上大中小微型企业划分办法（2017）》《关于印发〈金融业企业划型标准规定〉的通知》（银发〔2015〕309号）划型标准认定；个体工商户是指营业执照登记类型为“个体工商户”的经营者。 减免期限：实施主体对最终承租方免除2022年部分租金，分两档执行。 第一档，普遍免除3个月租金。所有地区内的最终承租方，2022年免除3个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。 第二档，增加免除3个月租金。租赁合同存续期间，2022年被列为疫情中高风险地区所在的街镇行政区域内的最终承租方，或按有关部门防疫要求被封控、停业、征用房屋的最终承租方，以及全年经营亏损的最终承租方，经出具上述任一证明材料，2022年再免除3个月租金，全年合计可免除6个月租金。最终承租方在2022年租期不满一年的，根据租期按比例享受免租。符合第二档免租条件的最终承租方增加免除金额不超过3个月租金。 3. 最高法意见： 1）最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号，下称“最高法意见一”）：受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小，按照以下规则处理：……继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。 2）最高人民法院《关于充分发挥司法职能作用助力中小微企业发展的指导意见》（法发〔2022〕2号） 第3条 ：……对于受疫情等因素影响直接导致中小微企业合同履行不能或者继续履行合同对其明显不公的，依照民法典第五百九十条或者第五百三十三条的规定适用不可抗力或者情势变更规则妥善处理。 4. 上海市高院： 上海市高院于2022年4月10日发布了《关于涉新冠肺炎疫情案件法律适用问题的系列问答（2022年版）》（下称“上海高院问答”）， 第五问：商业用房承租人能否主张减免疫情期间的房屋租金？ 答：承租国有房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照上海市有关政策免除合理期限内的租金的，应予支持。 承租非国有房屋用于经营，因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，可以引导当事人参照上海市有关租金减免的政策进行协商调解；协商调解不成，符合《中华人民共和国民法典》第五百三十三条[1]情形的，可结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同约定。受疫情或者疫情防控措施影响导致房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免一定期限内的租金的，可视情予以支持。 （二）类案判例 案例1：王某与闵某房屋租赁合同纠纷案【案号：（2021）沪02民终4809号】 案件要点：出租人闵某诉承租人王某，确认双方租赁合同关系解除，要求承租人欠付的租金及违约金等，王某反诉要求减免租金并要求出租人支付违约金等。 法院裁判观点： 疫情期间的租金损失全部由出租人承担或者全部由承租人承担均不符合公平原则，一审法院综合合同履行情况、餐饮行业的经营特点等因素酌情确定租金减免的金额为一个月房租，上诉人要求减免3个月租金缺乏事实及法律依据。 笔者分析： 该案承租人为餐饮企业，主张的是因疫情影响导致经营困难，法院从公平原则出发给予了一定程度的减免。但是该案件情况与本轮上海市疫情造成的客观情况有明显区别，考虑到上海市本次受疫情影响程度较大，大部分企业经营受影响时间较长，故笔者同样检索了武汉市受2020年疫情影响的租赁合同纠纷案例以供参考。 案例2：郭某、A公司房屋租赁合同纠纷案【案号：(2021)鄂01民终2047号】 案件要点：出租方郭某诉承租方A公司要求其支付欠付租金及滞纳金，并判令解除双方租赁合同关系。 法院裁判观点： 在合同履行期间，2020年初经历新冠疫情及防控措施，属于遭受不可抗力，一审法院从合理平衡出租人和承租人双方利益的角度出发，依据公平原则酌情免除承租人A公司3个月租金， ……本院予以尊重。A公司提出免除2020年1月23日至2020年7月9日期间全部租金的主张，系试图将其损失的全部租赁成本转嫁至出租人，明显有悖公平原则，本院不予支持。 A公司主张合同履行的客观情况发生重大变化，应对2020年9月19日至2020年12月31日租金予以调整。租赁合同已经对租金的计付标准进行了明确约定。A公司虽主张调整租金，但郭某不同意对租金标准和支付方式进行调整，A公司主张调整租金的请求，本院不能予以支持。 笔者分析： 从该判例可以看出，法院酌情支持了承租人减免租金请求的50%，从公平原则出发，承租人不能将因不可抗力造成的风险全部转嫁给出租人。而关于后续租金的调整，因双方协议作出了明确约定，且由于案件中承租人并未充分举证，故法院不予支持。 （三）处置建议 1. 定位准确，及时申请 所谓定位准确，出租及承租方均应根据相关政策判断是否属于政策中明确规定应当减免租金的适格主体。 （1）对于承租人而言： 1）根据出租人工商信息界定其企业性质，以及其是否属于国有企业下属企业。 2）判断自身是否为适格的申请主体，享受上述租金减免政策主体为小微企业和个体工商户，其中小微企业的标准为工业企业年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过100人，资产总额不超过3000万元；其他企业年度应纳税所得额不超过30万元，从业人数不超过80人，资产总额不超过1000万元。 3）判断自身属于第一档还是第二档减免对象，对于符合第二档条件的积极提供相应证明材料。 4）判断自身是否是最终承租人，若存在转租情形的，转租人不享受本次减免政策，最终承租人才是享受此次租金减免政策的主体。 5）对于符合条件的承租人，应当主动向出租人提出申请，并根据出租人的要求准备好相应申请文件，并就减免租金的形式达成一致。 （2）对于出租人而言： 1）对于有国有企业参股但是并没有与国有企业合并报表的企业，并不属于本次必须要承担3-6个月减租义务的企业。 2）如果属于必须进行租金减免的企业，建议做好相应应对措施，就租金减免事宜签署协议，避免产生后续争议。 3）对于符合“对房屋土地被政府应急征用或主动为租户减免房地产租金的企业，缴纳房产税、城镇土地使用税确有困难的，可以减免相应的房产税和城镇土地使用税。”情形的，及时凭借相关减租事实进行申请。 2. 注意取证，保障维权 对于不符合政策规定可以明确减免租金的承租人，可以依据相关法律规定主张一定程度的减免。 1）应注意举证因疫情原因造成租赁物客观上无法使用的证据，如政府发布的政策性文件以及出租人发布的通知等。 2）积极与出租人进行沟通，或通过书面函件的形式向其表明希望获得减免租金的意愿。如出租人明确拒绝的，承租人可以从自身实际情况出发决定是否通过诉讼或仲裁途径进行维权。 除了上文论述的租金减免问题，很多企业同样面临因办公场所封控，相关支付设备无法使用、无法进行正常财务工作，或者确实因经济困难导致租金无法按时支付的问题。 故本文借此探讨，疫情期间逾期支付租金是否构成违约，以及出租人是否能够以承租人逾期支付租金为由解除租赁合同。 （一）相关法律规定及法院意见 1.《民法典》 第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 2. 最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）（法发〔2020〕17号，下称“最高法意见二”） 第5条：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 3.上海高院问答 第3问：因受疫情或疫情防控措施影响，合同当事人不能按时履约时负有哪些义务？ 答：合同当事人受到疫情影响不能履约时，应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等义务。因受疫情影响发生履约障碍的一方当事人，应及时通知对方当事人，并在合理期限内提供证明；对方当事人也应及时采取必要措施，防止损失的扩大。 第6问：疫情期间，出租人能否以商业用房承租人迟延支付租金为由主张解除合同，并要求承租人承担违约责任？ 答：承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。 （二）类案判例 案例1：A公司和B公司房屋租赁合同纠纷案【案号：（2020）沪0110民初22597号】 案件要点：承租方B公司诉出租方A公司要求其返还租赁保证金和扣留的办公物品，A公司反诉B公司支付拒不搬离的占有使用费和仓库保管费。 法院裁判观点： B公司因受2020年初“新冠”疫情防控措施的限制，经营活动受到影响，造成租金周转困难，未能及时支付2020年3月、4月的租金，符合合同有关因不可抗力导致的履行障碍而无需承担违约责任的相关约定，且B公司在合理的期限内通知了A公司，并就租金的支付和首东公司积极协商，故A公司以B公司违约而单方面解除合同，本院不予认可。鉴于A公司于2020年3月27日已单方面封闭了租赁房屋，B公司无法继续使用该房屋，本院可确认双方的租赁关系自2020年3月27日终止，B公司应结清2020年3月1日至2020年3月27日期间的租金、物业管理费。A公司收取的租赁保证金应于退还B公司，A公司另行向B公司收取的70,000元，可抵充B公司欠付的租金。 案例2：郭某、A公司房屋租赁合同纠纷案（案号：(2021)鄂01民终2047号，因上文列举的案例1同样涉及租金逾期支付的违约责任问题，便于阅读，此处再次列举。） 法院裁判观点： 依据最高法意见二第5条规定，本案中，A公司租赁房屋用作足浴经营，受新冠疫情及相应防控措施影响较大。A公司并未表明不履行支付租金的义务，双方之间的租赁合同并非无法继续履行或不能实现合同目的。另一方面，A公司迟延支付租金，郭某可以依照合同约定向该公司主张滞纳金等违约责任，以弥补损失。而A公司向不同业主承租多间房屋整合后经营使用，部分房屋租赁合同解除势必影响该公司整体的经营，动摇其他租赁关系，导致各方损失进一步扩大。因此，结合上述司法解释的规定以及本案客观情形，双方之间的租赁合同目前不宜解除。 笔者分析： 从法院意见和笔者所检索的包括但不限于列举的上述两个判例来看，承租人能够证明确实因为疫情影响导致欠付租金的，法院一般不支持出租人据此解除双方租赁合同关系。而关于欠付租金期间的滞纳金，笔者认为相关法院意见仅明确出租人不得因此解除双方租赁合同并要求出租人承担违约责任，但并未明确欠付租金期间是否产生滞纳金的问题，从判例来看也有不同的认定。 （三）处置建议 1. 对于承租人而言： （1）对于确实因办公场所封闭或其他客观原因造成支付困难的，及时与出租人进行书面沟通，最好能够证明存在客观上无法支付的情况，表示不可抗力因素影响消失后会尽快进行支付。 （2）对于遭遇经营困难、资金周转困难的承租人，除积极沟通减免租金外，还应及时通知出租人该情况，如确实无力继续承租房屋，也可以根据实际情况决定是否需要退租，从而避免承出租双方损失扩大。 （3）注意合同中关于逾期支付房屋的逾期利息或违约金约定，因为在很多租赁合同中由于出租方较为强势，逾期付款利息一般高于法定逾期付款利息上限（LPR4倍）。可以在支付逾期付款违约金的情况下主张按照法定利率上限进行调整。 2. 对于出租人而言： 理性判断承租人逾期支付租金的原因，虽然在很多租赁合同中均约定了对于出租方的保护性条款，如承租人逾期支付租金超过30日，出租人可以要求单方面解除租赁合同并追究承租人违约责任的条款。但是鉴于上述分析，建议出租人在疫情当下，无论是出于可能面临无法顺利解约还是主张解约后自身损失扩大，都不宜操之过急。
（一）相关法律规定及法院意见 1.《民法典》 五百六十三条：因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人方可解除合同。 2.最高法意见一： 疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。 因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。 依法准确适用不可抗力规则。人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件。对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和第一百一十八条等规定（笔者注：最高法意见出台较早，上述两法规已失效，原内容均为不可抗力条款）妥善处理；其他法律、行政法规另有规定的，依照其规定。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。 3.最高法意见二： 为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。 4.上海高院问答： 疫情或者疫情防控措施是否属于不可抗力？当事人能否主张适用情势变更规则变更或解除合同？ 答：不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，疫情以及疫情防控措施一般属于法律规定的不可抗力。疫情或者疫情防控措施致使合同目的无法实现的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一项的规定主张解除合同；疫情或者疫情防控措施致使合同不能履行的，当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条第一款的规定主张免责或者部分免责。人民法院应根据疫情发生时间、发展期间、严重程度、地域范围等对合同履行的实际影响，考虑到疫情防控分区管理下封控区、管控区、防范区等区域阶梯式封控措施强度以及不同行业、不同纠纷受人员流动限制的影响程度等因素，综合判断疫情或者疫情防控措施作为不可抗力与合同履行障碍之间的因果关系。 如果合同虽然仍有可履行性，但是因疫情或者疫情防控措施使得合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对一方明显不公平的，则可能构成情势变更。受到不利影响的当事人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条第一款的规定与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。 （二）类案判例 案例1：逯某、陈某房屋租赁合同纠纷案【案号：(2020)鄂01民终10742号】 案件要点：承租方逯某诉出租方陈某要求其返还已支付的租金和保证金等。 法院裁判观点： 此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力，新冠疫情对案涉租赁合同的履行必然产生一定的影响，但其影响是否导致合同无法履行，需要综合考量疫情或疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。疫情防控措施是阶段性的，结合本地新冠疫情的防控形势及其对案涉门面的影响、租赁合同约定的租期等情形考虑，本院认为疫情并不必然导致合同目的不能实现，逯某以不可抗力为由解除案涉租赁合同，本院不予支持。 案例2：A公司与B公司房屋租赁合同纠纷案【(2020)沪02民终10887号案】 案件要点：承租人A公司诉出租人B公司，要求确认确认解除双方租赁合同，并要求出租人退还租赁保证金等。 法院裁判观点： 新冠疫情系突发公共卫生事件，为保护公众健康，政府采取了相应疫情防控措施，培训机构在一定时期不允许开展线下培训，客观上对A公司房屋的使用造成了影响。但疫情影响仅是短期情形，租赁合同双方理应就租金的减免问题进行协商处理，协商不成，可以通过诉讼途径主张权利，A公司并不因此有权直接解除合同。 笔者分析： 一般认为疫情确实属于不可抗力，但是仍需考虑不可抗力事件持续的时间以及与合同履行之间的相关性。如果并未造成合同目的客观上无法实现的程度，法院一般不支持一方因此提出解约。 （三）处置建议 1. 对于承租人而言，如果签署租赁合同的目的是为展览、会议、庙会、演唱会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消的，可以重点关注合同中对于履行期限的约定。虽然法院意见是上述情形导致活动取消的，承租人可以要求解除租赁合同，但如果合同中有关于改期等特殊约定的，承租人此时应综合考虑解约风险。 2.对于受疫情或疫情防控措施影响导致合同目的无法实现的承租人，需判断与疫情的相关性以及影响度。 3.对于继续履行合同较为困难的承租人，也应积极与出租人进行书面沟通，并留下书面协商记录。 4.对于出租人的建议，可参照上文中关于承租人逾期支付租金时解除租赁合同的建议，此处不再赘述。  结语 对于租赁合同双方而言，均受到了疫情的重大影响。为了最小化疫情对于整个社会、对于经济发展、对于每个企业、对于每个人造成的影响。希望租赁合同双方在处理纠纷的过程中，能够以法律和政策为准绳、以合同为依据，本着共担风险、共渡难关、公平原则尽快的定纷止争。 [1] 《中华人民共和国民法典》第五百三十三条 合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。 精彩回顾 ◎【建纬观点】集体土地征收中村民住宅拆迁补偿利益涉及的争议焦点及应对思路 ◎【建纬观点】未与发包人直接签订施工合同的分包人向发包人主张优先受偿权的路径探讨——由一个破产清算中的别除权案件引发的思考 ◎【建纬观点】房地产争议解决丨退租时，违约显著轻微不足以解除的司法认定 |
|
|
