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大家好！我是四海筑家，对，我又出来吓唬人了。最近一些可爱的同行朋友陆续提了不少物业管理操作实务的问题，既然大家好心好意问了，我们就整合在一起作个集中解答。有些问题问得比较“节约”，我只能按照自己的理解来回答，如果回答得不称你的心意，你可以选择原谅我，也可以选择打破砂锅问到底哈！ 李军:业主装修要办什么手续？ 万物君：如果是住宅业主的一般装修，根据原建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》的“龟腚”，应该向物业服务企业报备，那么物业企业一般会要求业主填一个“装修备案表”，并要求提供装修方案和图纸。聪明的物业服务企业，这时会要求业主、装修施工单位和自己签订一个三方的《装修服务协议》。不要小看这个协议哦，把一个本来只能站在旁边看并没有权利管的事情，变成了一种合同义务，让物业企业名正言顺地介入业主的装修监管，还可以收取一定的服务费用，你看多聪明？那么，哪些装修需要向政府部门办理手续呢？如果涉及到更改建筑主体部分，需要有原设计单位出图，向规划主管部门申请。如果是商办物业，涉及到消防设施的变更，还应该向消防主管部门申请。 江淑燕:地上车位物业可以收取租金吗？租金都用于哪里？ 万物君：“万科物业说”曾经发过两篇相关的文章，可以解答你的问题哈。请参阅：141215——公共车位，物业凭什么收费？ 141031——停车费里有乾坤。肿么查阅这些文章呢？ 方法1：回复6位数字编码。方法2：点击右上角，选择“查看历史消息”。 王珊:业主厨房下水的公用管道堵塞，应该谁负责？ 万物君：其实厨房下水的管道也是分成两部分的，支管部分（就是从业主家地漏或洗菜盆连接到公共管道的这一截）是业主的自用部分，如果这部分堵塞，一般都是业主自己使用不当导致的，理应业主承担疏通责任，支付疏通成本。主管部分是共用部分，如果主管堵塞，是物业承担疏通责任，支付疏通成本，因为公共管道的管理和疏通成本一般来说都包含在物业服务费用当中（物业服务合同有特别约定的除外）。当然，如果物业能够证明公共管道的非正常堵塞是由某特定业主使用不当导致的，那么可以向该业主追偿损失。你知道，这里有两个条件：“非正常”和“特定业主”，去证明这一点何其难？不如赶紧把活干了回家洗手吃饭。 碧海蓝天:业主因房屋有质量问题拒缴物业费怎么办？ 万物君：房屋质量问题是谁的责任？谁的责任找谁去。这是处理这类原因拒交物业费的基本逻辑。逻辑是这样，但咱是服务人，要有服务意识，特别是不能这么说话。尽可能帮助业主协调地产公司解决房屋质量问题，问题解决了总该交了吧？如果房屋质量问题解决不了，或者地产公司认为业主在胡搅蛮缠，作为物业服务机构，也只能“各找各的主，各收各的债”，你其起诉欠费业主，他去起诉“无良发展商”。 YM·﹏·:如果既有公寓也有写字楼等等，都会在周边设怎样的综合经营服务项目？ 万物君：是什么样的公寓和写字楼呢？周边配套如何呢？既然你的提问在高空，我也只能高空回答你哈，否则太不对等了。无论做什么，逻辑都应该先找到你的客户是谁？他需要什么？不要问“你需要什么”这种傻问题，他的腿去哪里和他手里提什么自会出卖他的需求。然后看看你有什么？在他的需求中你能满足什么？做你能做的，最好整合社会资源和你一起做，用你的地利，用人家的人和。至于天时，就靠你们一起把握了。 向日葵:请分享一些万科在服务细节上的创新事例。 万物君：你的这个需求很合理，“万科物业说”正在不遗余力地满足之中，敬请持续关注“万科物业说”，特别是新技能get√栏目，都是满满的创新啊！ LIANG 亮 :接手一个新小区的秩序管理，请问新小区保安队伍怎么带？ 万物君：带团队的方法，各有妙招，不一而足，一般来说就是这么几个环节：首先一个团队要有共同的使命和任务，要有共同的目标，有了目标就有了团队共同的方向，大家比较容易拧成一股绳。然后要有达成目标的规则、制度，成文的和不成文的，这些规则和制度是保障团队按照既定的一些仪轨实现目标，而不是不择手段。这些规则最好是大家都认同的，有人称这些为“团队文化”。有了目标、规则，还要有实现目标的计划，在执行计划中还要有监督、纠偏、考核、奖惩。在执行这些监督、纠偏、考核、奖惩过程中，作为团队负责人客观公正，恩威并施，刚柔相济，做到这些带好这个团队就不是问题了。当然，作为秩序维护队伍，还要注意一些特殊性：团队成员的认知水平不一定很高，工作枯燥乏味、缺乏成就感。这种团队在目标设定的时候需要清晰明了、量化务实，不要太好高骛远。在文化上要提倡友爱合作，制度上要简明扼要，不要长篇大论没完没了。监督上，要重视现场指导，坚持做好每班的班前训练和班后点评工作。在考核上要奖大于罚，以柔克刚。同时，要不断创造新鲜事物，设计游戏和娱乐化的工作与生活情境，让秩序维护团队保持新鲜和兴趣，这样的团队一定会活力四射。 |
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