企业破产案件中以房抵债问题的处理

企业破产案件中以房抵债问题的处理

在企业破产案件特别是房地产企业破产案件中，经常会遇到以房抵债的情况，但是由于我国现行法律法规司法解释尚未对“以房抵债”作出明确规定，在破产案件中对以房抵债问题如何处理也存在一定的争议。本文，笔者将重点从以房抵债的构成要件、效力认定、管理人是否可以解除以房抵债合同、以房抵债是否享有优先受偿权以及以房抵债类债权认定等方面对在企业破产案件中的以房抵债问题进行分析。

一、以房抵债的构成要件

以房抵债实质上是以物抵债或代物清偿的一种方式，通常表现为债权债务双方当事人达成变更原债的履行方式为以房屋抵偿原债的合意，约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的房屋折价抵偿原先的债务。因此，笔者认为以房抵债通常具备以下构成要件：

1.以房抵债双方此前存在真实的债权债务关系；

2.双方达成以房抵债的意思表示（通常变现为签订以房抵债协议，并签订商品房买卖合同）；

3.抵债房屋产权转移至债权人名下。

二、以房抵债合同的效力

根据《民法典》第一百四十三条、第一百四十四条、第一百四十六条的规定，通常情况下只要债权人与债务人是出于真实的意思表示达成的以房抵债合同，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定的，以房抵债合同有效。

在企业破产案件中，需要特别注意，如果存在以下情形的，则以房抵债合同无效或者管理人有权撤销：

1.以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内。《企业破产法》第三十二条规定：“人民法院受理破产申请前六个月内，债务人有本法第二条第一款规定的情形，仍对个别债权人进行清偿的，管理人有权请求人民法院予以撤销。”，如果以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前六个月内，则会构成个别清偿，管理人有权撤销。

2.在人民法院受理破产申请前一年内，以不合理的抵债金额进行以房抵债的。《企业破产法》第三十一条规定：“人民法院受理破产申请前一年内，涉及债务人财产的下列行为，管理人有权请求人民法院予以撤销：……（二）以明显不合理的价格进行交易的；”如果以房抵债行为发生在人民法院受理破产申请前一年内，且以明显不合理的价格进行以房抵债的，管理人有权撤销以房抵债的行为。“以明显不合理的价格”通常表现为两种方式，一是房屋抵债的价格明显低于市场价值，二是以房抵债抵的债务包含了超过法定计算标准的利息、违约金等。

问题：债务人将已经抵押的房屋用于以房抵债的，债权人与债务人签订的以房抵债合同是否有效？

《民法典》第四百零六条规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”也就意味着在《民法典》施行以后，债务人以已经设定抵押权的房屋来抵债的，以房抵债行为有效，只是抵债后，抵押权人对用于抵债的房屋仍然享有抵押权。但是，如果债务人与抵押权人签订的抵押合同中已经明确约定抵押期间，债务人未经抵押权人同意，不得转让抵押物的，则以房抵债合同会因违反抵押合同的约定而无效。

三、管理人是否可以解除以房抵债合同

《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。即管理人有权依据《企业破产法》第十八条单方解除的合同限于破产申请受理前成立且债务人和对方当事人均未履行完毕的合同。

然而在以房抵债合同中，债权人一方往往已经履行了主合同义务，例如借款的支付义务、建设工程的施工义务等，因此，管理人不能够依据《企业破产法》第十八条的规定单方解除以房抵债合同。最高人民法院在（2019)最高法民申3582号、（2020）最高法民申4265号、（2021）最高法民申2462号等案件中，均认为管理人不能够依据《企业破产法》第十八条的规定单方解除以房抵债合同。

问题：管理人不能依据《企业破产法》第十八条的规定解除以房抵债合同，是否就意味着债务人必须继续履行以房抵债合同，向债权人交付抵债房屋？

当然不是。虽然管理人不能依据《企业破产法》第十八条的规定解除以房抵债合同，但是《企业破产法》第十六条明确规定“人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效。”如果继续履行以房抵债合同，向债权人交付抵债房屋，无疑会构成个别清偿。因此，对于以房抵债合同，管理人可以依据《企业破产法》第十六条的规定，从保障债权人公平受偿的角度解除以房抵债合同。最高人民法院在（2019)最高法民申3582号、(2020)最高法民申2256号、（2021）最高法民申1966号中均持本观点。

同时，最高人民法院在（2021）最高法民申948号一案中认为，破产程序的目的在于集中公平清理破产企业的债权债务关系，债务人进入破产程序后，除法律规定或者管理人根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定决定继续履行合同之外，债权人对债务人根据合同享有的履行请求权，应当统一转化为金钱债权，由债权人通过申报债权并根据法定顺位获得清偿。因此，即使管理人不能解除以房抵债合同，在破产程序统一公平受偿的基本原则下，债权人基于以房抵债合同而产生的房屋交付请求权也已经转化为金钱债权，已经不能够在破产程序中主张交付房屋。

四、以房抵债的债权人是否享有购房优先受偿权

债权人与债务人签订以房抵债合同，实际上是双方均已认可将债权人对债务人的债权转化为购房款，双方往往还会另行签订商品房买卖合同且约定购房款通过抵债的方式支付。这种情况下，债权人的债权转化为购房款，那么债权人是否可以主张购房优先权?

首先需要明确的是，购房人也并非一定能够享有购房优先权。根据原《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，享有购房优先权的购房人应仅限于“消费者购房人”，即购房人购买房屋是出于居住、生活的目的。而在以房抵债关系中，即使债权人具备了购房人的身份，但其与债务人签订商品房买卖合同的目的并非为了购买房屋用于居住，而是通过以物抵债或代物清偿的方式使原有债权获得清偿，其与购房消费者存在本质上的区别。因此，笔者认为以房抵债的债权人不享有购房优先受偿权。

问题：既然以房抵债的债权人不享有购房优先权，其债权是否就必然属于普通债权？

以房抵债的债权人是否享有其他优先权（如抵押权、质押权、建设工程优先权等），应根据其原债权情况具体分析。根据目前最高人民法院的观点，债权人与债务人签订以房抵债合同并不当然消灭原有的债权债务关系，只是双方当事人设立了一项新债，且新债与原债并存，当新债得以清偿时原债权债务关系消灭。由于在破产程序中，未履行完毕（完成抵债房屋产权的变动）的以房抵债合同已经无法继续履行，关于其债权的性质应该根据原债权的性质进行认定。

五、破产案件中以房抵债类型债权的核查以及注意事项

在企业破产案件特别是房地产企业破产案件中，以房抵债类型的债权人向管理人申报债权时往往以购房人自居，认为自身债务已经转化为购房债权，在向管理人提交债权申报材料时往往只会提交商品房买卖合同等与购房相关的材料，而对于原来债权债务相关的材料基本不会主动提供。面对这种情况，管理人在核查债权时应注意以下事项：

1.核实购房人购房时的付款凭证。以房抵债类债权人的购房款支付方式通常是用原债权冲抵的，不存在购房款的支付记录。因此，管理人在核查购房类债权时不能仅凭债务人出具的购房收据或者发票即认可购房人身份，还需要让购房人提供支付购房款的付款凭证。这样能够有效识别以房抵债类债权。

2.核实以房抵债原债权的情况。在发现债权人申报的债权属于以房抵债类型债权后，需要告知申报人提供原债权相关文件，例如原来债权发生相关的合同文件、付款凭证、对账结算文件、相关法律文书等。同时还需要调查从债务人处接收到的合同文件、财务凭证、法律文书等资料，同时与债务人相关人员，如债务人法定代表人、财务负责人、业务经办人员等，核实原债权的形成原因、债权金额的计算方式，并根据原债权的性质对以房抵债债权的债权性质进行依法认定。

3.核实以房抵债的真实性。在企业破产案件中，对于已经履行完毕了的以房抵债合同（即抵债房屋产权已经转移至债权人名下），管理人也应当予以重视，通知这一部分“原债权人”提交原始债权相关资料、核实原始债权的真实性，判断是否存在虚构债务或者承认不真实的债务或债务人为逃避债务而隐匿、转移财产的情形，如果发现有上述情形的，管理人应根据《企业破产法》第三十三条、第三十四条的规定依法追回债务人财产。

此外，还需要核实以房抵债时抵债金额是否包含超过法律规定标准的利息、违约金。如果发现进行以房抵债的债权金额中是包含了超过法定标准的利息、违约金，管理人应依法向原债权人主张返还相关财产甚至向人民法院申请撤销以房抵债行为。