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12月25日，经秦总（咱们星标家园最早的物业经理）介绍，四位热心业主参观了位于育慧西里的锦绣馨园小区。锦绣馨园建成于2000年，由6幢高层塔楼组成，住户899户，物业费1.95元/平方米/月，采用不完全的包干制。 秦主任告诉我们，小广场的地面是新铺的，周围道路也是新修的。他说以前这里的路面坑坑洼洼的，天黑以后大家都不愿意出门，因为路不好，不是踩到坑里就是踩到狗屎，现在可不同了，一到下午五点以后，小区到处都是遛弯的人，小区人气特别旺，氛围特别好。秦主任很自豪地告诉我们，他们小区被评为花园式小区，这在周边地区是第一个。
我们沿着小区转了一圈，看到所有的垃圾站都干净整齐，每个垃圾站只有四个垃圾桶，桶外没有任何垃圾。秦主任说他们小区建有一个建筑垃圾堆放站，专门用于堆放大件垃圾。这个建筑垃圾堆放站是克服了重重阻力建起来的，因为靠近谁家谁都不愿意，有人提议不要建，但实际上建筑垃圾堆放站是必不可少的，所以业委会还是下定决心、克服阻力建了建筑垃圾堆放站。
秦主任指给我们看他们的监控摄像头，他说他们的摄像头整个小区24小时无死角全覆盖。以前有高空坠物的现象，现在有了摄像头，谁家往外掉东西，摄像头就照下来了，谁也不敢往外掉东西了。秦主任说这些监控摄像都是业委会成立后用公共收益装的。 在单元楼门前，我们看到了他们的智能门禁装置，可以刷脸、刷卡、刷手机开门，很方便。在小区里我们还看到了小绿人充电柜、农夫山泉售卖机以及废旧衣物回收箱，便民设施真不少。
在小区转了一圈后，秦主任带我们到会议室座谈。秦主任重点介绍了业委会、物业公司和公共收益。锦绣馨园现业委会成立于2014年，业委会委员不拿津贴，只有每月150元的通讯补助，他们也从来不拿业委会的钱去请客送礼。他开玩笑说他们这届业委会是不食人间烟火的业委会。 秦主任给我们提出几点忠告，一是业委会对小区有多少资产得心中有数；二是业委会必须知晓物业公司对外签署的所有合同；三是找物业公司得根据小区的状况和需求来找，不能“贪大求洋”。 秦主任特别强调了第三点，找物业公司不能“贪大求洋”，知名大公司未必就符合自己小区的需求，找的物业公司必须拿业主们和小区当回事儿。小区当时有6家物业公司来投标，现物业公司中朗物业排名在中间，但是秦主任认为这家公司为小区服务的愿望很强烈，且以前没有做过住宅小区物业。我觉得这一点有点奇怪，没有做过住宅小区物业，那不是没有经验吗？但是秦主任认为这恰恰是他们的优点，没有做过住宅小区物业，因此就没有那些老牌物业公司的坏毛病，可塑性强，完全可以让他们根据自己小区的需求来提供服务，而不必受到他们过去经验和公司体制的束缚。 事实证明他的选择是正确的，业委会和物业公司相处得很融洽，可谓“有福同享、有事共当”。拿修路来说，秦主任与物业周经理约定，路面由业委会负责修，这样可以不动用小区的大修基金，而且费用也低；那么与此同时，地下的管道由物业公司负责维护，将来若干年内如果发生管道漏水需要挖开路面的情况，那就由物业公司负责把路再修好。所以在修路前，物业公司把地下管道全部维护了一遍，生怕将来出问题。 业主对物业公司的服务普遍比较满意，物业费的收缴率一般都能达到97-98%。由于他们小区物业费定得比较低，单纯靠物业费维持经营对物业公司来说是不够的。于是业委会与物业公司商定，每年的公共收益，业委会和物业公司按约定的比例分成。这个比例不是固定不变的，如果业委会需要花钱比较多，比如要修路，业委会分成比例就高一些，其他时候则物业公司分成比例高一些。 业委会和物业将公共收益分成，这在我们看来也是不合常规之举，因为我们都认为公共收益是属于全体业主的，怎么能与物业公司分成呢？但是其实这也是他们小区广大业主的意愿。业委会充分利用小区现有资源创造公共收益，这部分收益用来修了路、装了监控、换了门禁，还做了其它为小区全体业主服务的事情，那么剩余的公共收益用来补贴物业公司，相当于是替大家交了物业费，全体业主都得到了实惠。 业委会每半年公开一次公共收益账目，物业公司也是每半年公告一次收支账目。业委会和物业公司每3个月开一次联席会议，保安和保洁主管也会参加。 关于公共收益，秦主任介绍说他们的公共收益主要来源于三项，停车费、电梯广告费和地下室库房租赁费。由于他们小区建成年代较早，规划的地下停车位严重不足，为了解决业主的停车问题，他们在小区内道路的一侧划出了停车位，出租给业主使用。车位租金是小区公共收益的一个重要来源。 同时小区有14部电梯，每部电梯每年广告费6000多元，14部电梯一年的广告费将近10万元。关于地下室出租，物业周经理介绍说，国家有规定，小区的地下室不能对外出租，他们小区的地下室空置房间出租给业主当储藏室。可以看出，他们小区的业委会对于小区有多少资产是十分清楚的，基本上实现了公共收益的最大化。 锦绣鑫园的考察，让我心中不由得感慨，有业委会的小区真好！有个人品好、能力强的业委会主任更是小区的福气！ 小编后记：锦绣鑫园并不是完全意义上的包干制，实际是包干制+公共收入补贴。首先，业委会负责管理支配公共收益，作为小区所有业主收益的公共收益既可以补贴改善小区的基础建设，也可以帮助业主补贴物业费，所以业委会需要深入了解小区资产和相关收益，俗话说，手里有钱，办事不难。 其次，业委会主任能力非常出众，也有时间精力的投入，对于物业公司有很强的管控，物业公司配合积极，这种默契的形成是需要占用个人大量的时间和精力的，在如今业主们自身工作生活都非常繁忙，仅仅凭借对小区的热情意愿而付出的情况下，也是可遇不可求的。 最后，我们也发现小区目前过低的物业费，导致小区的一些服务和建设捉襟见肘，需要额外补贴。由此可见，一分钱一分货，物业费要在合理的范围内，清楚明白算好账，大家才能得到满意的物业服务。 |
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