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一个老板设立了一个住房租赁服务公司，搭建了一个网上住房租赁平台，并创建了一个住房租赁的品牌，专门从事规模化住房租赁的服务。由于是规模化运作，所以住房标准化、设施标准化、价格标准化，租户可以直接通过这个住房租赁平台“下单”租房，出租和承租双方都非常方便，因此生意火爆。这种商业运作模式，大致如下： 1、先创建一个住房租赁品牌，制定相关标准，并通过搭建的网络平台进行品牌的宣传、推广和住房出租。 2、在不同的城市寻找合作投资人，与合作投资人联合注册成立一家其品牌下的专业的规模化住房租赁公司，双方商定今后取得的租金收入按比例分成。 3、由合作投资人负责全额投资，在当地城市寻找具有大面积空置房屋的企事业单位，如空置写字楼、空置商场、空置厂房等，签订长期租赁合同，并负责按标准进行住房装修、配置基本的家具设施等。 4、由合作投资人在当地城市负责进行日常的维护管理，包括水电燃的维护管理、卫生打扫、设备设施的维修维护等。 5、住房租赁平台则只负责进行品牌的宣传、推广，招揽顾客，不进行具体的管理。 6、租户通过网上住房租赁平台订购住房，直接在网上签订租房协议，并将租金支付给住房租赁平台的账户。租户今后每期支付租金时，也是直接付款到住房租赁平台账户。 7、租赁平台公司按商定的分成比例扣下自己应分的租金分成，将剩余的租金（约90%左右）全部划转给合作投资人的账户。 这就是规模化住房租赁服务平台的基本运作模式。 由于租户多是个人，一般不需要正规发票，所以企业老板认为多数的房租收入实际上不需要入账申报纳税。而如果按租金收入全额开票申报纳税，或未开票部分租金收入也全额进行无票收入申报纳税，那么住房租赁平台公司的税收负担将非常高，其所得的租金收入分成，或许还不够抵扣应缴纳的税金！
按规范的做法，当住房租赁平台公司将90%左右的租金收入划转给合作投资人时，合作投资人应该给住房租赁平台公司开具等额的正规发票，而且应该是增值税专用发票，这样住房租赁平台公司就可以有增值税进项可以抵扣，而且也有成本发票入账，那么住房租赁平台公司的税负就不会高。 但现实是，合作投资人大多是个体户，即使为这个项目设立了公司，但本质上仍然是个体户，那么在付给他们租金分成款时，他们一般都不愿意开具发票，住房租赁平台公司通常也取不到这部分发票，如果强制向他们索要发票，他们就可能要求增加分成比例，或最终导致他们不愿意继续合作。 由于这种平台运作模式生意火爆，所以平台服务公司的老板有心快速进行市场扩张，扩大经营规模，但按照目前这种财税不规范的方式进行，财税风险巨大，所以，老板希望财税能够按照规范的方式进行操作，但同时也希望不会因此增加大多的税负，也不要因此影响和合作投资人的合作。 由于合作投资人的发票难以取得，导致住房租赁平台公司无法财税规范化，而存在着巨大的财税风险。而同时，住房租赁平台还面临着较大的安全事故的责任风险，即，如果出租房发生火灾、漏电、盗窃等安全事故，住房租赁平台公司将承担主要事故责任。当任何一个地方的租房出现这种安全事故时，都将给租赁平台公司带来难以计量的巨大损失！ 那么，有没有什么办法，使住房租赁平台公司既能做到合法合规经营，财税完全规范化，又不增加税收负担，还能让合作投资人乐意接受而不影响正常合作，而且，还能够规避潜在的安全责任事故风险？ 办法当然有。 这里提供一个简单的解决方案，方案没用核定征收和返税的老套路，虽然简单，但却能轻松地、彻底地解决这类平台服务型企业面临的财税风险，安全风险。 不过，需要特别提示：该方案仅适合搭建有类似业务的平台服务型企业的老板，以及类似业务的平台服务型企业的财务主管（总监）。
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来自： 老蒋财税 > 《税收风险与税收筹划》
