独坐石家庄楼市金字塔尖15年，它正再造一个「神作」

文/回看 出品人/张晓阳

本文仅代表「回看」观点

5月22日，石家庄楼市调控政策退市的第七天。

那几天，市面上最活跃的购房者是首置刚需，对政策和房价都异常敏感的他们，在清晰感受到「政策见底」的时候，其中的一些人，会利用开发商还没缓过劲来的「时间差」出手。

聪明的不止他们。在购房者的组成里，首置刚需的规模大、人数多，构成了整个市场的金字塔基座。可在另一端的塔顶，还有一些人在出手。

就是那一天，原河名墅成交了一套双拼别墅，面积415平方米，地上三层、地下两层，六室两厅一厨四卫。别墅很少有人问单价，成套卖，看的是套价。当天我得到的消息，是这套别墅卖出了1150万元。前几天，我查了一下系统，最终成交价格是1120万元。差出来这三十万，并不妨碍广大人民群众吃瓜，用一位回看粉丝的话说：也就是「东部新城三兄弟」一套小户型的首付而已。

系统显示，这套房子的成交周期只有29天，4月24日挂到网上，5月22日就成交了，对于这个千万级别的「大件」而言，实在是快如闪电。可据我所知，买家是看了两位数的房子，兜兜转转一年多，才最终选择了这套。买家有耐心，中介小姑娘也是有毅力，在二手房中介的圈子里，这叫「有眼缘」。前几天，我在原河名墅小区里转悠，看到一套别墅被苫布裹得严严实实，马上开工装修，不知道是不是那套。

这套房子如同打开了新世界，在它之后，原河名墅在6月又成交了一套。要知道，在这套房子之前，原河名墅的成交记录一直是挂零状态，且持续了至少一年半。

目前，这个小区有23套房子挂牌，也就是总量的4%不到，大部分还是「小面积」，总价在五百万到一千万不等。最贵的独栋别墅只有一套，报价三千万。我随手点开其中几套，除了户型面积有些差别，装修毛坯状况不同外，有个共同的特点：

调价次数极少，大部分甚至为零。

这意味着，卖家对房子的价格有非常明确的判断，也不着急交易，有的房子挂在系统上长达两年，调价记录还是一、两次。

这是一群比较「佛系」的卖家。

原河名墅的开发商是嘉实。在他们的官方网站上，我查到了这个项目的动工时间：2007年。那一年，上上轮的楼市救市还没到来，北京奥运会还有一年才举行，这几天呈燎原之势的抱团断供，那时一样如火如荼。在楼市的低谷期做一个城市别墅项目，需要岂止是胆量和勇气，更需要真金白银顶着腰眼。可估计连嘉实都没想到，15年后的今天，这个叫原河名墅的项目，能成为石家庄楼市的金字塔尖，迄今无人可望其项背。「禁墅令」如压在孙猴子身上的那道符咒，让城市别墅在绝大部分的中国城市再无出现的机会。所以，未来十年，这个石家庄楼市金字塔尖的位置，也只有原河名墅孤零零自己坐着。

能挑战的人，估计也只有他自己。

1

起家声望重

原河名墅是嘉实的一道分水岭，也是石家庄楼市的分水岭。

分水岭前的嘉实，当然还是一家开发商。在它的盘子里，装着东岗怡园、阳光水岸、嘉实蓝岸、嘉实栖园和红人公馆这些项目。我查了一下，这里面，尤以阳光水岸、嘉实蓝岸最为有名，有名到在二手房市场上，这两个小区的房价在所在片区里能处在前列。阳光水岸的房龄是20年，房价一万五。嘉实蓝岸的房龄是14年，房价是一万八。

房龄老到这个程度，房价还这么稳，有点不可思议。

我说过，当下影响二手房价的因素有四项：地段、物业、房龄和配套（「学区」我放进了配套里面）。这里面，「地段」是「必要不充分」条件，好房子，地段一定不能差，但地段好的老破小，一抓一大把。「配套」是「必要且充分」条件，好房子一定是配套好，配套差的房子，肯定叫不上价。「房龄」则是「充分不必要」条件，房龄大的房子，不见得没有好房子。阳光水岸和嘉实蓝岸便是活生生的例子。

那年头的石家庄楼市，本地开发商刚刚上路，外地开发商乏人问津，2003年能出个卓达顺驰在土地市场上掐架，绝对算得上大新闻。「品质」这个词，对大部分开发商而言，堪称「外星语言」，无证销售都成了常态，开个门脸、来个条幅就卖房，苦哈哈地做品质有啥用？

但那年头，嘉实做了一件事：他们成立了自持的阳光水岸物业，并为原河名墅之前开发的项目提供物业服务。我查了一下，这家公司到今天，还是嘉实版图里非常重要的一块拼图，它和后来成立的「原河物业」一起，成了嘉实在物业服务领域的「左右手」：一手抓普宅业主，另一手抓高端业主。前面提到的两个小区，在房龄普遍在15年以上，在「喜新厌旧蔚然成风」的二手房市场上，依然这么能打，即便物业没有扭转乾坤，也有比较大的影响。

或许在当年看来，嘉实成立两家物业公司，可能是「无心而为」。他们不是大罗神仙，能掐会算，即便知道，物业服务在未来的二手房市场上，重要性会节节攀升，也想不到，2007年开工建设，历时八年才完成的原河名墅，会在今天的石家庄楼市「一览众山小」。

2

玉经磨琢多成器

据说，当年原河名墅这个项目，在嘉实内部，有过不小的争议。争议之处在于：为啥要拿这块地？

熟悉石家庄的朋友，应该能发现，原河名墅之前，嘉实旗下的项目大都分布在裕华区。这背后，是城市规划的「指挥棒」在发挥魔力。要知道，2007年之前的石家庄执行的城市总体规划，还是「孔雀东南飞」。嘉实在东南方向深耕已久，直到今天，储备的新项目还在那里，可15年前，南高基那块地摆在他们面前，却要为此去一个「陌生」的地方？

争议的结果，当然是拿了。

在今天看来，这样的争议简直不可理喻：今天的原河名墅站在了城市住宅的金字塔尖，可在15年前，太平河没整修，南高基公园还是渣土山，至于中华北大街全程高架快速路，更是没影子的事情，想从二环里一脚油门到这里，只能在梦里实现。

可他们还是拿了这块地，还把原本要做成刚需项目的规划完全推翻，大幅砍掉了地块容积率，做了后来的原河名墅。

▼ 7月10日下午小回拍摄的原河名墅小区内景

为了这个由独栋、联排和双拼组成的纯别墅项目，嘉实北上北京，请了顺景园林。那年头，顺景已经声名赫赫，再加上别墅项目的景观规划，成本高、拿钱砸，设计费用不菲。可他们没想到，这些都没吓跑这家国际庄的开发商。后来，他们接下了这个项目，打造出了「两带、两巷、四点」的园林格局，以及依靠弯曲跌宕的水系和迂回起伏的道路形成的空间结构。即便是15年后的今天去小区里转，你也丝毫不会感觉「它落伍了」。

▼ 7月10日下午小回拍摄的原河名墅小区内景

前几天，我在小区里转悠。全园交付已经七年，但园林景观的完整度依然不错。在整个小区里，行车的主干道如同鱼骨的脊柱，四外伸展出去的巷道则像鱼刺。小径环绕小区一圈，如同给它戴上项链。树木参天，让蜿蜒小径遮天蔽日。别墅建筑本就不高，地上四层就算是顶了天，在今天树木掩映之下，已经很难看到全貌。小径铺砖，破损很少见。和小径一同环绕的，便是小区的水系。盛夏树木，叶茂浓深，但无论是中央大湖，还是环绕溪流，水面上极少见残叶。

▼ 7月10日下午小回拍摄的原河名墅小区内景

之所以着如此之多的笔墨描述我看到的园林状态，是想告诉各位：没有物业服务，车行道、人行路的规矩，极少破损的小径和水面澄净的溪流，是不可能实现的。这个小区，占地400亩，542户，常住人口少，小区设施的使用频率不会太高。大家都知道，东西不用的时间长了，自己就会朽坏，小区设施更是如此，这就更需要物业「到位」。

▼ 7月10日下午小回拍摄的原河名墅小区内景

嘉实也意识到了这一点，所以，在原河名墅开工六年后，他们从项目名字里取出「原河」两个字，成立了「原河物业」。当时的他们，肯定想不到今天，「原河」就是石家庄楼市金字塔尖的代名词，知名度非常高，连嘉实的新项目都要一脉相承。而在当年，原河物业只是为了匹配别墅业主的物业服务。

▼ 7月17日下午小回拍摄的原河名墅小区内景

和那些名气大到让人耳朵磨茧子的物业品牌比起来，原河物业没什么动人心魄的故事。我费了很大力气，才找到一些资料，就不在这里罗列了。说几个细节：

物业服务是个相当磨人的活，纷繁复杂、事无巨细。原河物业细化到每一个部位、每一个时间，该做什么、怎么做、做到什么程度，条分缕析。比如，小区里有多少口雨水井、多少口污水井，多久要投一次泡腾片、投多少、多长时间投完，多久去复查，下次啥时候投放，谁投放、谁检查，都要列到台账上，算清楚、写明白。

▼ 7月17日下午小回拍摄的原河名墅小区内景

水系能做到水面无残叶、水体不污浊，其实不容易。去年，他们花钱请了水系治理公司，重做维护方案，立马执行，清理出杂草淤泥61车，约213立方米。今年，他们又自己动手集中清理了一次，清出来67立方米，还把池底和水系的石头一块一块洗干净，撒上石灰。入夏，他们播撒了2000尾鱼苗，抑制藻类繁殖。

他们把工作做进了业主家里，每年物业搞体检，不止检查自己，还检查业主家的室内配置，约好时间上门，中央除尘、新风换气、燃气灶具、中央空调，一样不放过，一次搞定，不跨日、不隔天。

3

再上一层楼

从砸钱在北京找团队做园林，到为项目量身成立物业公司，两件事的背后，是一句话：

嘉实敢想，想了就做，做了能成。

成不成，看二手房价不就知道了？

虽然在打造项目上，嘉实显得很执着。可在版图扩张上，他们实在是有些「佛系」。原河名墅之后，他们在石家庄最大的动作，便是投资运营了世纪高尔夫，就是那个在城市最繁华地段打高尔夫球的地方。

后来，嘉实在石家庄便不再独立操盘项目，转而和其他房企合作。在这个过程中，他们结识了石药集团，志同道合。石药集团联合嘉实开发烟台项目，形成了现在的「石药健康城」，养马岛对面，已经交付，品质也不错。

他们也没丢了老本行，在冀中南地区的几座城市做新项目，搞到最后，搞成了那些城市最大的开发商。

能拿地做开发，还能一直拿、一直做，靠的是真金白银撑腰。

在今年石家庄楼市的新项目名单里，石药和嘉实联合开发的原石药中润中诺地块比较惹眼，我从年初就开始预告。它在保利花园的西侧，体育北大街与丰收路交汇处的西北角。前几天，项目的名字确定了，叫「原河云墅」。

▼ 原河云墅楼座效果图

从名字里不难看出，他们想复刻原河名墅。

这块地的渊源，吃瓜群众们知道，也不知道。知道的是，这块地是去年新的决策层到位，将城市规划和开发规则彻底颠覆后的首批项目。可不知道的是，当下的石家庄，只有两个项目是完全按照新规则规划和开发，其中一个便是它。这些新规则包括：

居住用地容积率上限2.0。鼓励立体园林建筑形态。鼓励高品质外立面材质。鼓励优秀规划设计方案，并将其与奖励容积率完全挂钩。大量补强城市配套，尤其是教育配套。

新规则落地时，有人开心有人愁。开心者认为：好房子的时代来了。可愁的人认为：房价成本水涨船高。

嘉实开心还是发愁，我不知道。可他们必须接受的改变，大家都看到了：

在这块地此前的规划里，居住用地占80%以上，剩余用于教育配套。可在决策层的要求下，居住用地被砍掉了一半，容积率也被压减到了2.0。反过来，教育配套规模被大幅增加，被要求配置24班的小学和24班的初中。此外，项目还需要配置一所9班的幼儿园，以及一座养老院及社区卫生服务中心，以及文化活动中心。

▼ 开发规则被颠覆前后原河云墅用地规划调整对比

如果说石家庄楼市正在进入一个新时代，项目规划和产品设计脱胎换骨，那么这个新时代的首批项目里，到现在有且只有两个，原河云墅便在其中。

唐代的钱珝写过这样一句诗：莫愁千里路，自有到来风。这不，「风」就来了。

抢先看过项目规划和产品设计的小回，首先想到的便是前面那句话：他们敢想，想了就做。

先剧透一些项目规划和产品设计的细节：户型方面，最小160平方米，最大做到了410平方米，410平方米的户型将「捅破」石家庄普通住宅的天花板（一楼带下跃和顶层带露台这样的特殊户型，咱们就不算了）。

尺度方面，每套房的层高是3.3米，大户型在客厅空间有超大挑高，可以做到6.6米，也就是说，客厅可以实现「跨层」。坐在客厅里，躺在沙发上，往上看的感觉，你可以脑补一下。

因为每户都有自己的空中花园，外沿用玻璃栏板，占到了外立面的一部分。剩余部分则是太空质感铝板组成。高品质材质，让项目顺利通过了现在规委会挑剔的审核。

▼ 原河云墅楼座外立面效果图。效果图仅供参考，实际情况以交付效果为准

室内为精装修交付，至于交付标准，留到后面开专文细说。

细节亮点还有不少：「调性」是嘉实最想要的。这个项目起步就是两梯两户，最大的410平方米的户型，则是相当恐怖的三梯一户，也就是说，这一层，只有一套房，但有三部电梯为它服务。

项目把仪式感拉得比较满：进入小区有两重大堂，中间过渡，业主可以共享使用。每栋楼均设有「架空层」，向全体业主开放，每个架空层都设置一项功能，从男人到女人，从老人到孩子，针对普遍兴趣做设计。地面入户大堂也有两重，单元门一重，架空层一重；地下车库大堂则在南北方向各设置一重，南北对开。

▼ 原河云墅空中花园效果图。效果图仅供参考，实际情况以交付效果为准

当然，项目的最大亮点还是在空中花园上。和另外一个项目相比，原河云墅的空中花园面积大了一倍有余，单套空中花园面积从40至100平方木以上不等，各家独享，无人打扰，且不计入房本面积。在空中花园之外，还有露台，仅计入一半面积。空中花园密植花草，可实现三季有花、四季见绿，空中花园的建筑结构可以承受，防范隐患。业主闲不住，也留了一些「自留地」。

从多重大堂到架空层，从空中花园到地面园林，这将严重「依赖」嘉实的硬实力。

▼ 原河云墅楼座外立面效果图。效果图仅供参考，实际情况以交付效果为准

再剧透一点消息吧：项目配建的从小学至初中的一贯教育配套，都将由嘉实深度介入的某名校接手。问：深度介入有多深？答：嘉实参与创始，老板担任校董至今。至于哪所名校，留到本文评论区。

在楼市下行不改、期房口水漫天的当下，楼市可以相信嘉实吗？这个问题的答案，让我们留待8月初，原河云墅项目现场售楼处开放时，就能看到答案。但我想，至少，原河名墅的542个家庭，他们会相信。

以上，是为我的正文。