物业小区及既有地下室防汛抗洪抢险操作手册目录一、防汛抗洪抢险要素二、滞洪区内既有地下室重点防范区域三、物业小区及既有地下室防汛抗洪不力易出
现的问题四、地下室出入口沙袋码放（堆砌）标准五、地下室出入口防水挡板设置示例六、地下室各类线管洞口封堵方式示例七、地下室各类通风口
封堵方式示例八、地下室污水提升泵的管理与养护九、物业小区及既有地下室防汛抢险操作要点（一）防汛组织工作（二）防汛日常工作（三
）台风暴雨来临之前防汛准备工作（四）台风暴雨到来之时防汛应对工作（五）台风暴雨过后的灾后抢险和重建工作十、气象灾害预警机制暴雨预
警级别一、防汛抗洪抢险要素（一）原则根据《中华人民共和国防洪法》和《中华人民共和国防汛条例》，防汛的方针和原则是：以人为本，安全
第一，以防为主，防抗结合，常备不懈，减少危害。（二）责任制地下室防汛抢险工作应遵循属地管理原则，在当地政府统一指挥下，分级负责。
各产权单位、物业服务企业或业主委员会应建立防汛岗位责任制，落实防汛责任。（三）基本要求提高安全防范意识，做好防洪应急保障，完善应
急响应机制，提升抢险救援能力，保障小区安全有序。二、滞洪区既有地下室重点防范区域（一）城区相对低洼地带以及列入滞洪区区域滞洪区
区域内即有地下室项目重点分布：区城区现有4个滞洪区：西北洋滞洪区、浦西滞洪区、东湖公园滞洪区和城东金凤屿滞洪区，未来总体规划有丰州
、北峰、江南、池店组团等4个滞洪区。——西北洋滞洪区（即西湖公园）：水面面积82.28公顷，起调水位2.4m，正常蓄水位3.5m，
滞洪水位最高可以达到4.9m，滞洪量为208万m3。滞洪区排涝泵站设于新门，泵站排涝时间为20小时控制，排水流量25m3/s。（如
：万科城、见龙亭小区、西湖豪庭、西湖1号、凯莱香墅、新华小区、西湖小区、湖滨花苑、星湖苑等）——浦西滞洪区：水面面积20公顷，滞
洪库容40万m3。浦西滞洪区排涝站设于刺桐大桥以西，浦西滞洪区南侧，靠近堤岸北侧，排涝时间按4个小时控制，排水流量为35m3/s。
（如：万达公馆、宝洲花园、阳光巴黎、海景国际、中骏·天峰、中升雅园、沉洲花园、富临嘉园、蔚蓝海岸等）——东湖公园滞洪区：东湖公园水
面面积8公顷，水面的正常水位3.80m为景观水面，汛期时汛前水位可以降至3.5m，滞洪水位可以达到4.5m，滞洪量为8万m3。（
如：汉唐天下、富临新天地、和昌花苑、御峰湖庭、湖景花园、伟润帝景等）——城东金凤屿滞洪区：城东与洛江交界现有的排洪沟渠总滞洪容量为
15万m3。（如：中骏·世界城、裕景湾、雍景台、滨海华庭、三盛·四季公园、金凤屿小区、华大泰禾广场、澜湖郡等）（二）滞洪区区域预
防预警行动：——思想准备：加强宣传，增强全体员工预防洪涝灾害和自我保护的意识，做好防大汛抗大汛的思想准备。——组织准备：建立健全防
汛抗洪组织指挥机构，落实防汛抗洪责任人、抢险救灾应急队伍和灾害易发重点区域的监测网络及预警措施。——预案准备：修订完善各类防御预案
，规范抗洪救灾工作程序，提高工作的时效性。针对地下室、通风采光井等险工险段，要制定工程抢险方案。对跨汛期施工的工程，要落实安全度汛
方案。——工程准备：按时完成防汛工程修复和防汛防治建设工作，对存在隐患的地下室、采光井、管道、水泵、排水沟等各类防汛工程设施实行应
急除险加固——物资准备：按照分级负责的原则，储备必需的防汛物资，合理配置。在防汛重点部位应储备一定数量的抢险物资，以应急需。——队
伍准备：各公司、项目、重点管理单位应建立抗洪抢险救灾应急队伍。——检查准备：明确责任，分级检查，“查组织、查工程、查预案、查物资、
查队伍”，及时发现薄弱环节，限期整改。三、物业小区及既有地下室防汛抗洪不力易出现的问题：1.思想麻痹大意，盲目乐观，对灾害的严重性
估计不足。2.抗击洪水抢险物资准备不足，或防汛抗灾物资短缺。地下室出入口未设档水板或防水沙袋；防水沙袋准备不足，超过最高水位；或延
误最佳的抢险拦水时间。洪水侵入地下室80%以上的水量是从地下室车道口涌入，因此，地下室出入口防洪措施必须给予高度重视。3.防抗台风
暴雨应急预案不切合实际，预案演练脱离实际或未进行预案的演练，危急时刻机动能力差。4.没有提前预见事故的严重后果，未提前通知业主转移
车辆，未对地下室设备设施进行阻水防护，防洪抗灾处置不当。5.未对地下室孔洞进行密封，雨水堆集形成洪水，从地下室没有进行封闭密实处理
的通风口、缆线穿墙洞口等进入。6.因未对雨水进行阻截，雨水从楼梯口漫入地下室。7.日常防范工作不到位，地下室污水提升泵损坏或无
法正常运行。四、地下室出入口沙袋码放（堆砌）标准防水沙袋码放（堆砌）要求：交叉叠砌，分层错缝垒筑、压实，结合阻水挡板与帆布，可增强
防水效果。一类防汛区域按最低四层以上堆砌沙袋防汛帆布防汛挡板四层沙袋四层沙袋注：1、既有地下室项目建议使用吸水膨胀防汛专用沙
袋；2、沙袋摆放需坚持交叉迭砌原则。二类防汛区域按最低三层以上堆砌沙袋防汛挡板三层沙袋车道口封堵小结：地下室车道口是挡水的第一关
口。因车道口的口径不一，物业条件和能力不一，可因地制宜地选择具体封堵方案和挡板材质、高度，或多种方案组合使用。注：项目如所处防汛
高危低洼地带，侧墙要同步加高，同时建议设置二级双重挡水板及沙袋。五、地下室出入口防水挡板设置示例双侧式挡水钢板注：各项目可根据地下
室入口大小选择使用单侧式或双侧式挡水钢板。六、地下室各类线管洞口封堵方式示例电缆口封堵方式一：3M电力专业材料封堵注：3M材料
适用于电力设备封堵，耐火耐水性能好，防水效果佳。堵漏王封堵水泥+垫圈封堵小结：地下室通风口数量多，是重要进水点。有些位置不明显，易
遗漏。封堵要结合具体条件采取合理方案，有些要接高，有些要配合沙袋使用。同时不得简单地永久性封闭。楼体电缆口穿墙位置比较隐蔽，须电力
专业人员确定。外墙穿墙小洞口封堵易操作，大洞口（如排管）须委托专业封堵才能保证效果。封堵材料有3M防火封堵材料、堵漏王、水泥等多种
。为保证防水效果，在封堵后须进行防水试验。七、地下室各类通风、采光口封堵方式示例原通风、采光口照片整改后通风、采光口照片
优点：拆装灵活，不影响通风效果缺点：为提高挡水作用，需配合沙袋使用注：通风采光口为地下室排气采光的重要洞口，有些通风口承担
发电机组出风的功能，因此不建议永久性封堵。单侧可抽取式挡水板双侧左右平开侧挡水板八、地下室污水提升泵的管理与养护污水提升泵是地下室
重要的配套设备，承担着地下室冲洗用水、斜坡道两边集水、地下室消防用水、人防用水的排放功能。该提升泵的工作能力根据地下室面积进行配置
。地下室以进水初期和涝水抽排后期，提升泵的正常运转对地下室排水有着重要的作用。污水提升泵的日常管理与养护：1.每月对地下室污水提升
泵进行一次全面检查，发现工作异常，及时进行维修并进行记录。2.地下室污水提升泵经过100小时运行以后，应更换润滑油，以后每运行50
0小时换油一次。3.日常要做好设备的清洁工作，保障良好的设备运行环境。控制柜巡查泵体巡查（保养）每日运行巡查九、物业小区及
既有地下室防汛抢险的组织要点（一）防汛组织工作1.物业小区及地下室防汛防范抢险的组织工作是关键。区住建主管部门、街道办事处、社区居
委会、小区物业管理单位、小区业主委员会是小区防汛抢险力量的牵头人。2.按照有关领导的要求，建立健全防汛防涝责任制，明确各自工作职责
，加大防汛宣传力度，发动小区参与组建防涝抢险志愿者队伍，不断提高群众防灾减灾意识和能力，确保物业小区安全。汛期定期防汛演练（二）防
汛日常工作1.成立物业小区防汛领导小组和抢险队伍，明确责任人。2.组建物业小区防汛志愿者队伍，制订防范应急预案，定期组织应急预案演
练。3.设立物业小区防汛器材专用存放仓库，定期检查物资，保障防汛物资完好待用。4.定期检查防汛设备，及时维修防汛设备、补充防汛配件
，保障防汛设备正常运行。5.备好地下室的平面图，标出配电房、泵房等设备房的位置和基本信息。6.建立多渠道的居民联系、通讯机制。如物
业小区业主、住户QQ群、微信群，维护好小区广播系统等，保证防汛信息第一时间通知到物业小区内的业主、住户。建立防汛机制及分工小组建
立应急防汛队伍建立防汛物资仓库车库口配置地下室平面图防汛设备定期检查建立多渠道防汛通知、互动、总结、宣传体系（三）台风暴雨来
临之前防汛准备工作（1）成立应急领导班子。根据各自职责、权限安排任务。客服中心主任是本辖区范围内执行预案的第一责任人，负责组织员工
进行防涝抢险工作，并负责抢险现场的指挥和督导。（2）物业小区客服中心经理负责现场组织和指挥，要把一切准备工作落实在台风暴雨到来之前
，全面巡查，现场值守，不能存在侥幸心理；保安队负责突发事件及应急情况下各项具体工作的执行；机电人员负责突发事件及应急情况下有关机电
工程的具体工作；客服中心其他人员负责突发事件及应急情况下的后勤支援工作。（3）安排专人收听、收集有关传播媒体所公布的最新气象信息，
并利用各种方式将台风、暴雨的预报信息及时通知本辖区的全体业主和业主做好防台风、暴雨的各项准备工作，并告知紧急情况的通讯联络电话。通
知业主准备好过渡期的食物、饮用水。（4）全面检查、调试辖区内设备设施，诸如：供电、供水、排水，特别是污水泵等有关设备设施，使之处于
完好状态。尤其应检查地下室污水提升泵是否有效，并将状态设为“自动模式”。检查配电室、控制室等重要机房是否有漏雨问题，若发现存在问题
应及时处理。（5）关闭好公用部位的门窗，对建筑物高处和外墙的广告必须及时通知业主采取加固措施，对低洼处的配电室、柜、水泵、汽车等要
采取防水淹的防护措施。（6）提前配备好防台风抗击暴雨物资，尤其是准备充足的沙袋、河沙、防水挡板、防水布、沙铲、撬棍，雨衣、雨鞋、安
全帽、手套、手电、应急灯、备用发电机、电缆绳、电动锯、抢险工具、必要的急救药品等。尤其是防汛专用沙袋的准备，以便满足消防及堵水抢险
所必需。准备员工值班守护的食物、饮料，如面包、糕饼、快餐面、牛奶、矿泉水等，所有物品均需逐一落实到位。（7）检查高空易坠物，防止坠
落。检查辖区所有公共设施的可靠性，对易被台风刮倒的，如灯竿、灯罩、公用天线、各种指示牌、盆载、花木、玻璃窗等，进行必要的加固，暂时
能移走的要移到安全的地方。（8）务必检查天台、屋面、下水道、沟渠的畅通状况，以确保应急泄水。（9）客服中心必须在事前通知辖区范围内
全体业主、用户关闭好门窗，做好防台风、暴雨的各种准备，并请提供2个或2个以上的有效电话（注意电话更新），以便急需联系时能及时取得联
系。如不愿提供电话的，则要有记录，且应告知业主或租户，将自行承担因无法联系而造成的相应损失。必要时，可向政府110求助，争取得有关
部门支持，以求减轻或避免损失。（10）机电设备人员负责完成各水池、水箱生活用水的储备，有发电机的要为柴油发电机组储备能满足连续发电
8小时用量所需的油料。汛前动员及分工空置房排查防高空坠物隐患排查辖区物资转移防汛设备检查及调试畅通排水沟渠检查漏水薄弱环节
补充防汛物资发电机房检查水泵房检查污水提升泵检查发电机确保8小时油料水箱确保储水量检查为自动模式排水管网检查
设备机组全面排查风险部位排查防范（四）台风暴雨到来之时防汛应对工作（1）台风暴雨来临之时，指派专人进行观察。察看风暴雨的情势。客
服中心必须明确各时间段的带班领导和相关区域的值班人员，特别是地下车库及重要设备设施，电梯（机房及各梯层厅堂），必须分别明确专人按要
求进行不间断的巡回值守，并做好记录。如擅离职守，造成后果的要承担相应经济或法律责任。每个成员间必须随时保证通讯的畅通。(2)水浸
、洪涝出现后的应急措施，值班人员在报告情况或请求支援的同时，要尽量控制现场，防止范围扩散，若是下水道堵塞，应立即疏通。与此同时要利
用沙包及其他可用于挡水的物件和工具尽力阻止或减缓水的漫延。尽早通知车主及相关物主尽快转移有可能受损的车辆及物品。紧急调用应急水泵实
施现场排水。严密观察四周环境，进水是否影响到如配电室、电梯、供电线等的安全，危及时应关闭相关部位的电源。检查各排水通道运行是否正常
，确保无泥沙、杂物及塑料袋等淤塞。条件允许时，尽量拍出照片以作日后分析存档及证明的依据。在灾情有进一步扩大的情况下，要及时请求公司
和地方政府的支援和帮助。（3）通过群发短息、微信、广播等方式随时向业主发布降雨、台风等气象信息。（4）客服中心应在事前组建突发事件
及应急抢险小组，要求抢险小组全体成员在应急情况下整装待命，发生险急，投入抢险。其小组成员应包括客服中心领导、保安队长、机电班长等人
员组成。客服中心经理担任组长，负责紧急处理的决策、指挥、调配、联络和汇报。（5）根据台风、暴雨发展的具体情况，应急抢险小分队随时待
命，一有险情，即刻进行抢险，要注意安全第一。按照先救人再救财产的原则，适时通知抢险队员，进入紧急状态。领导24小时值班，其他员工要
随时听候安排。（6）发现小区管道堵塞，洪水漫溢，马上派出人员检查排水沟是否被杂物堵塞，并进行清除、疏通，发现洪水漫入车库，马上加高
沙袋高档。暴雨浸袭大堂，迅速将电梯升起到高层，远离底层，或暂时关闭停止使用电梯。采取措施，用挡水板、沙袋进行堆切，防雨布遮挡，防止
雨水进入电梯底坑。（7）物业小区内楼幢同一部位有两台电梯的，原则上将其中一台电梯升至顶层待令，或暂停使用电梯，以减小灾害的损失。成
立防汛指挥部成立防汛应急小组电梯升至顶层要机房专人值守汛情监控汛情推送（业主）（五）台风暴雨过后的灾后抢险和重建组织工作。（
1）利用抢险救灾时提供的地下室平面图，了解地下室的结构概况、排水井位置和排水条件，以便大功率抽水设备作业，排干地下室积水。（2）洪
灾后及时利用现有设备和工具，清理受灾现场，清除积水。先确保业主最基本的生活，确保水电，道路，电梯的畅通和使用。（3）灾后进行地下室
排水、线路、设备设施的检修。组织人员对地下室进行消毒清理，作好现场的消毒、杀菌、防疫工作。（4）遭台风、暴雨袭击所损坏的设备、设施
、房屋建筑及树木等，除及时组织抢修和恢复外，要对所有被损坏的设备、设施及其他物资等，进行全面清理，并以书面形式向公司汇报。（5）统
计受灾情况，并将情况上报相关主管部门。（6）若物业管理区域的进水，系周边市政道路的排水不畅所致，则应及时向市政管理部门反映情况，以
求得以彻底解决。（7）修复被损坏的建筑物、渗水部位及其他设备、设施。（8）及时补充防汛抢险物资，做好下次防汛准备。（9）总结经验，
对水浸或洪灾的原因，进行认真、科学的分析，包括教训和改进措施，以书面的形式报告公司。务必注意总结抢险、及处理台风、暴雨等应急事件的
经验教训。以做到有备无患，让险情和隐患得到最有效的预防和控制，力求把灾害造成的损失降到最低程度。统计受灾情况恢复受灾现场生
活配套设备设施排查及功能恢复现场生活秩序恢复防汛物资补充灾后疫情防治渗水薄弱环节整改灾后工作总结十、气象灾害预警机制暴雨预警级别级别内容图例暴雨四级预警预计在未来72小时内热带气旋将影响我市，沿海将出现8级以上大风或阵风。暴雨三级预警过去24小时有3个及以上县（市）区的部分乡（镇、街）雨量超过50毫米，且预计未来24小时上述地区仍将出现50毫米以上的降雨；或者预计未来24小时有3个及以上县（市）区的部分乡（镇、街）将出现100毫米以上的降雨。暴雨二级预警过去48小时有2个及以上县（市）区的部分乡（镇、街）雨量超过100毫米，且上述地区有日雨量超过100毫米的降雨，预计未来24小时有2个及以上县（市）区的部分乡（镇、街）将出现200毫米以上的降雨。暴雨一级预警过去48小时有1个及以上县（市）区的部分乡（镇、街）雨量超过200毫米，且上述地区有日雨量超过250毫米的降雨，预计未来24小时上述地区仍将出现100毫米以上的阵雨。 |
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