北京新格局：二环限住、四环限商、五环限医，买房应该怎么选？

北京城市发展新格局：未来将以五环为分界线，分属两个世界。

《北京禁止和限制产业目录》这个文件提到过哪些产业不允许进入北京及哪些产业不允许进入指定区域，文件中规定东西城不允许新建住宅、酒店和写字楼，禁止1万平米以上的商业，禁止央企总部和国企总部及子公司入驻，这就相当于：二环以里这些地区限制新增住宅空间了，人口只能减少不能增加。

文件中还规定，海淀、朝阳、丰台、石景山等城四区四环里限制新增商业，五环里限制新增写字楼和酒店，五环里海还禁止新增三甲医院。

这样，我们就不难看出，为什么北京成立的大量写字楼、商业、医院、学校都要去外边开分校开分院，大量的商业和写字楼需要集中放置，大量的新增企业需要安置，所以设计出了北京城市副中心、北京自贸区等五环外的地区。

归根结底，就是北京五环里地区已经基本全部属于限制地区，而北京城市副中心、五个平原新城，还有五环外的城区，不限住、不限办、不限商、不限医，属于“全部开放随便造地区”。

2022版北京的“产业禁限目录”其存在一个核心的内容特征：“产业区域定位更加明确”，北京不同的地区，对产业的限制也不同。

下面我们就从不同的区域进行一下解读！

第一，“北京东西城核心区”会成为产业限制“最严厉的地区”。

这一次“产业禁限目录”里面，把东西城单独列出来，其本质就是要在北京的东城区和西城区实施“更加严厉的产业门类限制要求”。

这次“产业禁限目录”里面，很多“产业门类”被限制进入东西城区。包括“建筑业”、“批发零售业”，“交通运输、仓储邮政业”，“住宿和餐饮业”，“信息传输、软件和信息技术服务业”，“居民服务、修理和其他服务业”等，而“娱乐业”更是被禁止新增加。

简单来说，东西城首都功能核心区的定位已经不是“产业区”，不允许从事相对复杂的“产业功能”，未来能进入东西城的可能只有“金融服务业”，而且中央政务功能会变成东西城区的最核心的功能。

第二，“央企总部”、“普通高校”、“职业学校”等被明确禁止进入北京，不允许再“扩建”或者是“扩大办学规模”。

首先，“京外的央企”被禁止迁入北京。目前北京还在努力疏解“央企总部”，这个阶段基本不会允许京外央企业迁入北京。

其次，大学教育功能在北京也属于“非首都功能”。“高等教育功能”被严格限制，包括“中等职业教育学校”在内的教育机构不允许在京新成立、不允许扩大办学规模。“普通高校”则是“不再新增设立普通高校”，“不再扩大普通高校办学规模”。

而在“良乡高教园”和“沙河高教园”是北京两个唯一的“教育疏解项目”，只有在这里面的大学才可以“扩大规模”，增加占地面积。

第三，“中高端制造业门类”限制比较宽松，非常支持“高精尖产业发展系列规划”的落地。

“产业禁限目录”明确说明，“中高端制造业”的支持主要在“核心区、城四区、城市副中心以外的平原地区”。简单来说，未来北京的“高精尖制造业”重点会分布在“平原新城”：亦庄、昌平、大兴、房山、顺义等五大平原新城。

通俗来说，北京未来是：“吃喝玩乐在城里”，“工作居住在城外”，五环里是“服务业”，五环外则是“制造业”。

根据“北京市“十四五”时期高精尖产业发展规划”，我们总结了未来北京五环以外地区的“10大产业新区”：

1. “北京经开区”和“首都临空经济区”，简单说就是“亦庄”和“顺义区”。

亦庄的崛起就不用多说了，2021年的GDP规模已经超过2500亿。从亦庄的定位和发展方向来看，亦庄未来产业的聚集和发展是充满期待的。

顺义区其实一直都是北京“制造业重地”，但是前几年由于制造业大规模疏解，使得顺义影响很大，现在北京重回“制造业”，顺义的发展将会加速，比如R4东延线和15号线东延等两条地铁顺利进入三期规划，东仁和镇的中德产业园、西后沙峪的国展二三期等等会呈现崛起之势。

2. 北京北部及东北部主要产业新区就是“海淀山后”，“未来科学城”，“沙河高教园”和“东坝第四使馆区”这四个“五环外地区”。

“海淀山后的永丰地区”，号称第二个海淀中关村，借助中关村科学城高科技企业集聚优势，聚集了一些产业规模。

“未来科学城”的西区和东区，西区主要就是生命科学园、朱辛庄一带，东区就是北七家一带。

“沙河高教园”，发展相对慢一点，但是有中关村国家工程技术创新基地的加持。

“东坝第四使馆区”，依托中轴线等历史文化遗迹，特色胡同街巷、传统四合院等历史文化街区，打造更多“小而美”“雅而秀”的外交外事活动场地，并且提出了“第二个三里屯”的口号。

3. 南城的“产业新区”除了经开区，重点还有四个，分别是“马驹桥智造基地”，“大兴生物医药基地”，“房山良乡高教园”和“丰台河西”。

“马驹桥智造基地”，小米汽车+S6号线，值得期待。

“丰台河西”，随着14号线西延，集中推动北京园博数字经济产业园区、高端数字智造产业园等规划伴随着“轨道交通产业”共同发展，未来有希望。

“大兴生物医药”处于六环之外，在扩区后，将引入“首都医科大学”和一家三甲医院，此外还有两条地铁规划，未来值得看好。

良乡大学城（含长阳）是房山目前发展的重点，未来将引入一大堆中小学和医院，所以未来也很有希望的。

总的来说，《北京市新增产业的禁止和限制目录(2022年版)》使得北京新的产业布局更加明显，未来发展方向更加清楚。

从上面我们基本可以看出，北京城市发展的新格局：五环里地区由于发展基本饱和，已经属于限制扩张地区，所以未来北京的大型商业中心、大型商务中心和大型医疗中心，都会逐渐从五环里向五环外地区转移和过渡，从而推动五环外地区的资产实现增值。

当然，这种变化不是一蹴而就的，而是需要经过五年到十年的发展，我们才能看得出这种真正的变迁：五环里传统而人文，五环外现代而国际。

未来的北京，将会是一个以五环为分界线、泾渭分明的全球城市。