业主未竣备收房，可否视为更改合同交付条款、免除开发商逾期交付责任？作者：周旭辰逾期交付对于房企来说很常见，但是有时候，项目房屋已经建造完成且
已经符合实际入住的条件，但只是因为某些原因，还来不及做竣工备案（以下简称“竣备”），无法取得竣工备案验收证明。而根据商品房预售合同
/商品房买卖合同的约定，一般都会约定以取得竣备作为房屋交付条件。在这种情况下，很多房企为了减少损失，就会选择在未取得竣备的情况下让
购房者先收房。很多购房者会以房屋尚不具备合同约定交付条件而拒绝交付，此时开发商毫无疑问肯定要承担逾期交付责任。但还有一部分购房者急
于入住，就先自愿收房了。那么对于已经自愿收房的购房者，是否仍然能要求开发商承担逾期交付责任呢？一、未取得竣备的房屋，只要验收合格的
，可以交付购房者使用竣备制度的依据来源于《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建
设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《住房和城乡建
设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（以下简称“住建部规定”）第十一条亦规定，商品住房交付使用条件
应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案……房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。而根据《中华
人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。根据上述规定，
笔者理解为，建筑法并未规定在完成竣备之前，建设工程不得交付使用。竣工验收备案相关规定系管理性法律规范，并非效力性规定，所以未取得竣
备的房屋，只要验收合格的，可以交付购房者使用。二、多数情况下，购房者自愿收取未竣备的房屋后，不能再要求开发商承担逾期交付责任虽说未
取得竣备的房屋，只要验收合格的，可以交付购房者使用。但能否适用是一回事，是否仍然要承担逾期交付责任，支付逾期交付违约金是另外一回事
。如北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要第十二条就规定，买受人明知商品房不具备法定或约定交付条件仍
同意接收房屋后，又以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金的，不予支持……同时，笔者查询了相关判例，发现将近90%的判例均认可购
房者自愿收取未竣备的房屋后，不能再要求开发商承担逾期交付责任。一方面，法院普遍认为购房者自愿收房的行为视为双方对于合同约定的交付条
款作了变更，视为变更为根据现状约定予以交房；另一方面，购房者在收房时，开发商一般也会要求购房者签署收房确认书/自愿收房承诺书等文件
，确认收房后不再向开发商主张逾期交付责任。以(2018)冀10民终6778号案件为例，法院认为，原告在涉案商品房未取得竣工验收备案
证的情况下即于2016年6月5日对交付的房屋同意接受，应视为对变更合同约定交付条件的认可，故一审法院认定被告应就扣除合理顺延期间后
的交付房屋之日至原告实际领受房屋之日按逾期交付的63天承担违约责任。三、部分法院认为即使自愿收房仍不能免除逾期交付责任部分法院会认
为，既然《建设工程质量管理条例》和住建部规定规定要完成竣备才能交付，那么竣备就应作为房屋交付的先决条件及法定条件。而开发商要求购房
者签署收房确认书/自愿收房承诺书等文件，承诺了房企赔付等内容，也会因为被认定为系排除购房者权利的格式条款而归于无效。以(2020)
鲁01民终166号案件为例，法院认为，《房屋结算移交协议》中虽载明“甲方将该房屋交付给乙方后，产权归乙方所有，甲、乙双方别无纠葛。
”但该条款系汇侨公司为重复使用而预先拟定的格式条款，免除了汇侨公司在涉案商品房达到法定交房标准前应当承担的逾期交房违约责任、排除了
买受人向其主张违约金的主要权利，根据上述法律规定，本院依法认定该条款无效，汇侨公司仍应承担逾期交房的违约责任。四、建议既然仍有部分
法院认为即使自愿收房仍不能免除逾期交付责任，笔者建议在项目已竣工但未完成竣备的情况下，可以采取以下方式多管齐下降低逾期交付的赔付风
险：1、仍应先让自愿收房客户收房并签署自愿收房承诺书虽然部分法院认为即使自愿收房仍不能免除逾期交付责任，但一方面有大量法院支持免除
责任的案例能够作为可抗辩逾期交付的依据，另一方面，客户实际入住了，签了收房承诺书后，相应的诉讼动力也就减弱了很多。2、取得竣备后及
时发交付通知控制逾期交付风险，首先要想到的就是减损，即使客户已经自愿入住收房，一旦开发商在取得竣工后，也要第一时间发送交付通知，以
免逾期交付的时间持续计算。3、做好客户安抚工作这一点虽然并非法务的主责工作，但在实践中的确对消弭群诉有重大影响。一般来说，在用尽可
抗辩逾期交付的减免天数相关理由后，客户可以主张的逾期交付天数就不多了。而去法院起诉还有额外的诉讼成本，此时如果开发商还能采取一些诸
如赠送物业费、车位优惠折扣等方式安抚客户的话，一般群诉也就不会发生，达到双赢的局面。4、在合同中约定逾期交付宽限期既然一旦逾期取得
竣备，即使客户签署自愿收房承诺书，开发商仍然存在风险，那么我们可以在合同中提前做布局，增加开发商逾期交付的安全垫。建议可以在合同中
约定逾期交付的宽限期，在宽限期内不产生逾期交付违约金或约定一个赔付标准较低的逾期交付违约金，同时约定在宽限期届满后的一段时间解除权
才产生，这样即使逾期交付，也有一个可预计的宽限期可以进行抗辩。5、在合同中约定出现政府管控行为可延期交付同时建议，在合同中约定如出
现政府管控行为，开发商可延期交付。法院支持可以构成抗辩逾期交付的政府管控理由有多种，如疫情、大气治理、高温等原因导致政府出具停工令
的，都可以抗辩逾期交付。房企不妨届时援引该条款，同时搜集当地出具的停工令等文件作为证据，将此类抗辩理由用尽，以尽量减少逾期交付的天
数。——————————————————————作者：周旭辰，毕业于上海政法学院，先后任职于多家品牌开发商，十余年房地产法务经验，
在房地产投资并购、开发运营、销售、交付等环节具有丰富的经验。高云，本名汪宏杰，30年法律从业经验，“合同六法”、“中国高质量合同范
本库”创始人，擅长不良资产、并购重组、企业合规和法律顾问等业务，服务客户覆盖金融、互联网、房地产、服务、快销等行业。多年来先后出版《思维的笔迹》《公司法实务指南》《民法典时代合同实务指南》等14本法律实务类畅销榜冠军书籍，在中国法律界享有较高的知名度。 |
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